こんなタイトルで、エラソーに不動産ブログなんかに書いていますが、これって一般的な常識でもガイドラインでも無くって、私が購入するときに考えた個別の例ですからね。
こんな個人の役に立たないブログですけど、是非ともクリックを。
前回は、築年数ごとの問題点なんかを書いたんですが、結局、現在のところは1980年代に建築された築古マンションが狙い目だね。って事です。90年代後半以降の築浅物件だと、まず物件価格が高いし、内装の償却が終わっていないうちにリフォームを掛けることになっちゃう。70年代以前の築古物件だと、10年くらい運用してからイザ売却となった時には、もう古すぎて物件の市場価格が付かない可能性も出てきますからね。
将来的にマンションを売却する場合は、やはり値落ちの少ない物件（値上がりすればなお良しw）を購入しなくてはね。それには、やはり立地ですね。具体的には購入候補物件の近所に建つ新築マンションの価格が年々とんでもなく高くなって行くような場所です。
まぁ、あまり高くなっちゃうと売却時の税金も怖いんだけどねww
例えば3000万円で購入した新築マンションが（って、私の過去事例じゃんw）十数年所有して3700万円で売れたんですが、この購入価格と売却価格の差額である700万円の利益に売却税がかかるんじゃないんですよ。
いつも確定申告で減価償却して喜んでいたのに、そのせいで物件の帳簿価格は2000万円くらいに落ちていますからね。そうすると売却益は1700万円！これに税金が掛かるんですから（税務署のバ〜カ〜w)
それでもやっぱり売却益は出た方が良いですけどねww
さて、あとは設備なんですけど、この80年代ってのはマンション設備の過渡期なので、千差万別です。例えば、今では考えられないエレベーターの付いていない物件！なんてのも有りますからね。いくら低層マンションだからと言ってエレベーター無しの物件なんか今どき借りてくれる人もいないよね。
最近重要なのは「オートロック」です。80年代初頭だと、殆どのマンションはオートロックが付いていません。もし、あっても所謂「夜間オートロック」という使えないシロモノですね。これは夜間に通る場合は暗証番号を入力しないと自動ドアが開かないって方式なんですが、問題は築古マンションの場合、その暗証番号が広まっている場合が多いんです。80年代は未だ、新聞や牛乳の個別配達が当たり前だったせいで、新聞配達や牛乳配達の人は、その暗証番号を知らされていました。それがいつの間にか広まって、なんの意味も無い設備になっていったんです。
もちろん、途中で管理組合が大金を投じてオートロックに改装したマンションもあります。でも、これって結構な大工事なんですよ。なにせ各戸の室内インターホンまで開錠配線を引き直さなきゃならないんですから。
そして90年代に入っても、オートロックが付いていないマンションもあります（うちの九州の自宅マンションじゃんww)
それから悪名たかき３点ユニットバスねwwこいつの付いた物件をフルリフォームしようと思うと、バスユニット交換だけじゃなく。トイレの場所も新設しなきゃならなくなりますからね。
あと、玄関ドアです。これはマンション共用部になるので勝手に交換できません。ここに新聞が入れられるような大きな郵便受けなんかが付いていると、一気にボロマンション感が出ますねww
それから、大事なのは立派な共用部エントランスです。70年代マンションなんかだと一階の道路に面した部分は店舗になっていて、住民は脇の地味で小さめな玄関から内部へ入るなんてのが多いんです（80年代前半のは未だそのタイプも多いですね）これは現代風に外部からも見える安全性の高いエントランスの方が望ましいでしょう。
やはり昔のマンションと現在のマンションではセキュリティの思想がだいぶ変化してきました。今回、私は札幌の物件を探したんですけど、札幌も最近は大通の地下街で騒ぐ若者がニュースになったりしましたが、若くて傍若無人な輩は全国的に増えています。
札幌滞在時には何回か中島公園に隣接している「札幌パークホテル」を利用したんです。ここは昔の帝国ホテルみたいな格式があって札幌でも好きなホテルなんです。
ある日、正面玄関の前を通ったら、車寄せにハイエースが停まって、クラクションを鳴らしているんです。周りに他の車がいないのに何故かな？と思って見ていたら、助手席の窓を開けて運転手の若者が「おい！オメーだよ、オメー。ちょっと来いや」って年配のドアマンを呼びつけてました。う〜ん...なんだかなあ。こういう風景はキライだなあ。と、マンション購入候補地から中島公園周辺をそっと外しました。
あれ？未だ個別のマンションについて書いていないけど、またもや長くなっちゃったんで、今回はこれまでです。それではクリックしてってね。
おお、明後日にはグルメブログも書かなくっちゃ。今回は「すすきの」の店ですね。