美国旧屋改造市场新机遇--E2签证房地产改造
Home Flipping and Rehab market（旧屋翻新改造市场）是美国房地产市场的一个重要组成板块。通常有两种投资策略：
第一种是快速盈利策略：通常投资者以低价收购房屋状况较差的房子，经过重新修缮、装修或者改造等手段增加其价值，再以更高的价格脱手获利。在房地产市场表现良好的情况下，会有可观的回报；
第二种是长期持有策略：有实力的投资者可低价收购大量价值被低估的破旧房屋，对其进行翻修之后，作为租赁物业长期持有并进行管理运营，在房地产市场表现良好的条件下，同样可以从中获得物业管理以及租金增值的回报。
案例展示：
▼ 3120 Griesmer Ave,Hamilton, OH 45015 USA——修缮前（外部情况）
▼ 3120 Griesmer Ave,Hamilton, OH 45015 USA——修缮后（外部情况）
▼ 3120 Griesmer Ave,Hamilton, OH 45015 USA——修缮前（内部情况）
▼ 3120 Griesmer Ave,Hamilton, OH 45015 USA——修缮后（内部情况）
Paragon Principal Capital现在推出全新的美国E-2签证项目，通过让投资者与派瑞功进行股权合伙，同时投资者可利用派瑞功现有的运作系统、 融资管道、关系资讯网络以及本地市场经验和专业知识来进行规模化的住宅收购以进行增值翻新改造。这些被改造的住宅可以用来快速出售获得即期收益 ，亦或是进行再融资以便作为租赁物业长期持有管理。
下文Paragon Principal Capital将带您以至上而下的视角从全球房地产发展状况、美国房地产市场现状及旧屋翻新改造市场基本面现状论述这一商业模式的可行性。
太长不看版：
在全球最大的几个住宅市场，房价现在已经反弹至接近或超过危机前的高点。目前全美房产市场已经恢复元气，大部分主要市场的房价均已超过 10 年前的水平。
住房修缮的融资总量达64亿美金创12年新高，市场空间巨大。2018年房屋返修销售毛利润小幅下降后，2019年强势反弹，2020年有望再创新高。房屋翻修ROI处于历史高位。
被翻修的房产改善了当地周边房产的供应质量，从而也会推动周边房价的上涨，由此为当地社区创造价值。房价的上涨又会反向促进房租及房屋翻修的价格上升，从而形成一个正向循环。
房屋翻修市场具有较强的季节性，通常每年的第一个季度是成交最旺盛的阶段。巨大的市场空间、活跃的交易市场以及可观的投资回报，现在正是投资美国房地产翻修市场的最好时间！
全文版：
1. 全球主要国家房地产市场发展现状
2018年的一场全球金融危机把全球经济带到了崩溃边缘。美国价值1.5万亿美元的次级抵押贷款支撑的证券市场暴跌。这引发了一场几乎吞没世界的经济的资产大甩卖。
根据经济学人的文章：“在全球最大的几个住宅市场，房价现在已经反弹至接近或超过危机前的高点。根据标普尔的数据，在不考虑通胀因素的情况下，美国房屋价格现在比2007年的最高水平高出15%。在英国，尽管过去三年住房受到英国退欧不确定性的打击，价格仍比2008年上涨了21%。与此同时，在澳大利亚、加拿大和新西兰，住房在2009年几乎没有下跌，后来又疯狂上涨：如今与2009年相比平均增加了40%。”
金融危机十年后，部分主要国家房地产市场再攀新高
（数据来源：《经济学人杂志》）
2. 美国房市崩盘10周年，如今状况如何？
据美联储经济数据资料，自20世纪60年代初期至2019年，实际成交房价涨幅近20倍（包括调整期下修幅度）。可知55年来，房产价格呈稳定上升趋势；但这些年间也发生过四次大幅度的价格下跌，对现阶段美国房地产影响最严重的一次就是2008年的次贷危机，如今次贷危机已过去10周年，10年后的情况又是怎么样的呢？
美国房屋平均销售价格（数据来源：Federal Reserve Economic Data）
美国领先的房屋租售网络信息平台Zillow的高级经济学家Aaron Terrazas称，美国房产市场崩盘10 后，2019年全美房价中位数已经比房产泡沫高峰期高出8.7%，全国超过一半的房屋已经收回损失。目前全美房产市场已经恢复元气，大部分主要市场的房价均已超过 10 年前的水平。与房产泡沫时期相比，美国房地产上涨幅度最大的地区位于西部和西南部。根据美国知名房地产数据公司CoreLogic的最新房价预测，到2020年9月，房价将上涨5.6%。阿奇米（Arch MI）的数据显示，未来两年房价下跌的可能性仅为11%。
2019年美国房市崩盘前后的价格差异
（数据来源：China Academic Journal Electronic Publishing House）
3. 作为美国房地产市场的一个重要组成板块，Home Flipping and Rehab market又是怎样的呢？
房地产数据公司Attom Data Solutions发布《2019年美国房屋翻修三季度报告》（以下简称报告），其中显示，2019年第三季度，美国有56,566套单户住宅和公寓被翻修销售，第三季度的房屋翻修销售占该季度所有房屋销售的5.4％。 这一水平从2019年第二季度占所有房屋销售的6％下降，但比一年前的5.2％略有上升。
更重要的是，住房修缮的融资总量达64亿美金创12年新高，市场空间巨大。
从下图可以看出，自2008年次贷危机以后，美国单户住宅及公寓的翻修数量虽未达历史高点，但总体趋势稳步上升。房屋翻修率（翻修房屋销售额占比总销售额）近几年呈现明显的周期性趋势：通常在一年中的第一季度开始显著上升，在同年第三季度回落，这也不难说明为何三季度房屋翻修销售占总房屋销售5.4%低于第二季度的6%，我们可以把它理解为一个正常的短周期回落现象。Paragon Principal Capital预测，2020年依然会遵循这一周期性规律，第一季度房屋翻修率相比2019年三季度有明显上升，现在正是进入市场的大好时机！
美国房屋翻修趋势图（数据来源：ATTOM DATA SOLUTIONS）
下图进一步显示出，虽然房屋翻修数量自次贷危机后未达到历史新高，但是毛利润却增长强劲，在2016年毛利润便超过次贷危机时的最高水平，2018年毛利润小幅下降后，2019年强势反弹，有望再创新高。
报告还表示，在2019年第三季度翻修的房屋产生64,900美元/户的毛利润（销售价格中位数与投资者支付的中位数之间的差额），比上一季度增长1.8％，比去年同期增长3.5％；三季度的房屋翻修ROI（投资回报率）为40.6％，低于同年第二季度ROI的41.1％和2018年三季度的43.5％。总体来看，房屋翻修ROI虽然已连续6个季度下降，但仍处于高位，并且有企稳的趋势。
美国房屋翻修利润趋势图（数据来源：ATTOM DATA SOLUTIONS）
另外，根据知名地产公司Redfin最近的数据，普通房主在家居住的换房率在降低，达到13年——而2010年的换房率只有8年。这说明房屋翻修的必要性与市场空间都在不断增长。在美国一些城市，房屋所有权的保有期高达23年；同时根据全国房地产经纪人协会(National Association of Realtors)的数据，房屋库存在2019年10月降至3.9个月供应量，这意味着要花很长时间才能卖掉所有的房子。这说明住房需求高，供应量低，房地产市场未来增长空间可期。
由于库存有限和低利率，房价和租金将继续上涨。房地产数据公司CoreLogic预计2020年房屋价格将增长5.4％。租金在2019年增长了2.3％，在2020年也将继续增长。
低库存、高需求、低抵押贷款利率的持续状态将刺激返修房屋租赁市场。
房地美的官方数据同样表明，2019年至今房产抵押贷款利率依旧走低。
房地美2020年2月20日对当前房地产抵押贷款利率的评价（图片：Freddie Mac官网）
译文：
低抵押贷款利率环境继续刺激购房活动，购买住房的申请比一年前增加了百分之十五。在过去的几个月中，我们已经看到新的住宅建设激增，并有望达到十多年来的最高水平。 这对于缺乏库存的住房市场是一个好兆头，并且是春季购房季节充满希望的迹象。
2019年2月至2020年2月每周平均抵押贷款利率（数据来源：Freddie Mac官网）
总的来看，自2008年次贷危机以来，全球房地产已经走出低谷，房价不断创出新高，房地产市场现阶段正处于一个繁荣发展的阶段。美国房地产市场也同全球房地产一样，经过10年的发展，房价又一次站在了历史的高点。房屋修缮的融资总量同样创下历史新高，这也说明了，与房地产市场息息相关的房屋翻修市场存在巨大的市场空间。
从房屋修缮市场的投资属性来看，市场整体处于低库存、高需求、低利率的阶段，被翻修的房产改善了当地周边房产的供应质量，从而也会推动周边房价的上涨，由此为当地社区创造价值。房价的上涨又会反向促进房租及房屋翻修的价格上升，从而形成一个正向循环。
多项证据表明，房屋翻修改造市场在今年还是十分乐观的，我们所推出的商业模式在现阶段市场基本面的作用下具有非常大的发展潜力。