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평택아파트경매ㅣ 입지부터 수익성까지 완벽! 평택 우미린레이크파크 아파트 경매의 핵심 포인트

2024.09.12. 오전 11:20

안녕하세요 경매유24 입니다.

오늘은 평택시 죽백동에 위치한 아파트 경매 추천 물건을 가져와 보았습니다.

2023 타경 48781

이 물건은 단기 투자하실 분들에게 추천드립니다.


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오늘도 입지 분석부터 추천 입찰가, 순수익까지 전부 알려드려보도록 하겠습니다.

이 물건은 단기 투자 분에게

좀 더 추천드립니다

1. 물건 분석

아파트 경매 물건은 평택시 죽백동에 위치해 있습니다.

해당 물건은 24층 중 17층입니다. 층수 좋습니다.

감정가는 4.27억이었으나 1회 유찰되어 최저가 2.98억에 진행 중입니다. 1회 유찰되어 지금 입찰해야 합니다.

건물면적은 85m2로 34평형 물건입니다. 방 4개 화장실 2개로 구성되어 있으며 계단식 구조로 되어있습니다.

보존 연식은 2017년식으로 확인됩니다. 준신축에 해당되는 아파트 물건입니다.

세대수는 761세대로 총 9개 동으로 이루어져 있습니다. 정말 큰 단지는 아니지만 세대가 어느 정도 갖춰져 있습니다.

주차 대수는 세대당 1.18대로 약간 부족할 것으로 보입니다. 최소 세대당 1.2대 정도는 나와야 여유롭게 주차가 가능합니다.

준신축 아파트 물건이며, 계단식에

구조도 상당히 좋은 편입니다.

단지 자체에서 장점이 많습니다.


2. 입지 분석

사진의 우미린아파트입니다. 바로 옆쪽으로는 도로공사가 진행 중인 것으로 보입니다.

인근에 역은 없습니다.

다음으로 학군입니다. 위쪽으로 초등학교가 하나 위치하고 있습니다.

도보 10분 초반 정도 위치한 아래쪽에는 초, 중학교가 위치하고 있습니다.

고등학교는 곧 들어올 예정인 것으로 보이네요~

( ㅇ:초등학교, △:중학교, ㅁ:고등학교 )

마트는 인근 동네 마트만 확인됩니다.

관공서는 전부 멀리 위치해 있습니다.

죽백동 자체가 약간 메인 입지와 떨어져 있는 동으로 보이며, 인프라도 약간 부족한 것으로 보입니다.

하지만 이런 부분도 당연히 시세에 전부 반영이 되어 있다고 보시면 될 것 같습니다.

입지 총평

입지와 인프라 둘 다 좋지 않습니다.

다만 신축으로 추후 시세 상승 가능성은

보통 정도입니다.


3. 시세 분석

본격적으로 시세 파악을 보도록 하겠습니다.

해당 물건은 2023년부터 꾸준히 거래가 되었던 곳입니다.

그 이유는 가격이 그만큼 떨어져 있고, 쾌적한 단지이기에 그런 것으로 예상됩니다.

우선 시세부터 보시면,

시세는 3억 후반~4억 초반 사이입니다.

4억 내외로 시세 형성되어 있네요.

호가 또한 거의 동일합니다.

입주 가능한 물건이 4억에 나와있는 것으로 보입니다.

시세와 호가가 같습니다.

경매 물건의 최저가는? 2.98억입니다. 충분히 입찰 들어갈만합니다.

예상 시세는 3.9~4억입니다.

최저가 대비 1억 원 차이 나는

상태입니다.


4. 권리 분석

아파트 물건에서 권리 분석은 크게 2가지로 확인합니다.

그중 첫 번째인 등기부등본을 확인해 보도록 하겠습니다.

갑구와 을구를 확인해 보겠습니다.

갑구를 보시면 가압류, 임의경매, 가압류가 확인됩니다. 이 권리는 말소기준권리 후보군에 속하기에 낙찰 후 전부 사라지는 권리입니다. 즉 낙찰자에게 안전한 권리입니다.

을구를 보시면 근저당권 설정이 확인됩니다. 근저당권 또한 말소기준권리 후보군에 속하기에 낙찰 후 전부 사라지는 권리입니다.

말소기준권리는 말소기준권리 후보군 7가지 압류, 가압류, 저당권, 근저당권, 경매개시결정기입등기, 담보가등기, 전세권 이렇게 7 가지며 이 중 가장 빠른 권리가 말소기준권리가 됩니다.

(아닌 경우는 추후 사례가 나오면 설명)

따라서 말소기준권리는 을구 3번 2020년 06월 05일 근저당권이 됩니다.

등기부등본 상 모든 권리가 말소됩니다.

매각물건명세서를 보겠습니다. 매각물건명세서에 매각으로 효력이 소멸되지 않는 것, 지상권의 개요, 비고란에는 물건에 특이 사항이 있다면 그 내용을 적어줍니다.

비고란에 내부조사를 실시하지 못했다고 나와있는데, 경매 감정 평가한 물건의 95% 이상의 물건들은 다 내부조사를 못 합니다.

일반적인 내용으로 특이사항은 없습니다.

임차인 분도 없네요.

낙찰자가 임차인의 보증금을 인수할 일은 없겠습니다.

관리비는 24. 05월 기준 110만 원 정도 미납 관리비가 있습니다.

권리 분석

낙찰자 인수 사항은 없습니다.


5. 경매 유 24's 추천 입찰가

이 물건은 단기 투자하실 분들에게 추천드릴만 한 아파트 물건입니다.

제가 만약 이 물건에 입찰 들어간다면 얼마를 쓸지 궁금하시겠죠~?

제 추천 입찰가는

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전주 월요일 00시부터 일요일 24시까지 집계한 결과입니다.

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