Bouwkosten onder controle door robotisering in de bouw.

Er is in Nederland sprake van een groot tekort aan betaalbare woningen, dat hoeft geen betoog. De bouwkosten blijven stijgen door de oplopende prijzen van materialen, al dan niet uit Oekraïne of Rusland, en dit heeft veel negatieve gevolgen. Voor projectontwikkelaars is het afkopen van de prijsstijgingen bijvoorbeeld al bijna niet meer mogelijk. Tegelijkertijd zien we dat eindbeleggers geraakt worden door oplopende kapitaalrentes. Om die reden kunnen ze minder betalen voor de nieuwbouwontwikkelingen om zo de rendementen te handhaven. Ten slotte is er, in de breedte, een schreeuwend tekort aan personeel. In verschillende projecten waar we als Capital FIT bij betrokken zijn, zien we dat business cases door de combinatie van deze problematiek onder druk staan.

Vastgoed is en blijft echter een goede inflatie-hedge. Wij zien dan ook dat eindbeleggers vaak heel constructief zijn in de gesprekken met de projectontwikkelaars en zeer bereid zijn om mee te denken in oplossingen. Een échte, solide oplossing zou echter zijn om de bouwkosten onder controle te krijgen en bouwtijden te verkorten. Met het verkorten van de bouwtijden verhogen we de IRR’s in de business cases gericht op de forward funding van nieuwbouwontwikkelingen.

Bouwkosten onder controle krijgen en sneller kunnen werken. Het klinkt bijna als een utopie. Toch lijkt het op termijn mogelijk. Afgelopen week brachten we met het hele Capital FIT-team een bezoek aan de ‘Plegt-Vos Huizenfabriek’ in Langeveen (Twente). Theo Opdam en zijn team namen ons daar, met veel bevlogenheid en enthousiasme, mee in de wereld van prefabricatie van bouwonderdelen en robotisering. Het werd een buitengewoon inspirerende middag waarin de kennis en ambities van Plegt-Vos duidelijk naar voren kwamen. En niet zonder reden.

De bouw is een sector die de afgelopen jaren sterk is achtergebleven wat betreft digitalisatie en heeft slechts 1/3 van de productiviteitsgroei gekend ten opzichte van de rest van de economie. McKinsey heeft in 2020 al berekend dat er in de bouw 15% tot 20% kostenreductie kan worden gerealiseerd door de inzet van robotisering. Een deel van deze kostenreductie zal uiteindelijk worden doorgegeven aan de klant (de projectontwikkelaar of de consument), maar niet in zijn geheel. Dat is ook begrijpelijk, de gemiddelde winstmarge van de 50 grootste bouwers in Nederland lag in 2021 op slechts 2,1%.

Plegt-Vos is in Nederland een van de absolute aanjagers van de robotisering in de bouw. Plegt-Vos vaart daarbij een eigen koers en creëert zo een voorsprong op de rest. Aanleiding voor Plegt-Vos om actief aan de slag te gaan met de robotisering werd ons uitgelegd aan de hand van een simpele rekensom: Er zijn circa 30 metselbedrijven actief in Twente. Allen van hen hebben verschillende vacatures openstaan. Bij het opleidingscentrum hebben zich afgelopen jaar echter maar 3 mensen aangemeld voor de opleiding tot metselaar. Hier moest een oplossing op worden gezocht waarbij de eerder geïmplementeerde, uniforme werkwijze van Plegt-Vos in heel Nederland een goede opstap was. Plegt-Vos heeft durf en lef getoond en is naar eigen zeggen “gewoon aan de slag gegaan”. Door te werken met ‘in huis’ softwareontwikkelaars en door een continue afstemming met leveranciers zijn ze inmiddels tot een kostenbesparing van zo’n 5% gekomen. Er werd door Plegt-Vos meermaals aangegeven dat de grote uitdaging in het implementeren van de robotisering niet zozeer technisch maar vooral menselijk van aard is. De werkzaamheden van de Plegt-Vos collega’s wordt door de inzet van robotisering meer complex. Om die reden investeert Plegt-Vos dan ook nadrukkelijk in het opleidingsniveau van de aanwezige collega’s. Dit zijn precies het soort arbeid vervangende kapitaalsinvesteringen door Plegt-Vos waar Matthijs Bouwman op 18 maart in het FD over schreef: “Zelfs de noodscenario’s zijn niet erg pessimistisch, maar wie durft er nu te investeren?” Plegt-Vos dus wel.

Als team waren we al behoorlijk onder de indruk van de standaardisatie in de Huizenfabriek in Langeveen voordat we hoorden dat er nóg een huizenfabriek in aanbouw is, in Almelo. Deze Slimme Huizenfabriek heeft nog maar een handjevol mensen nodig om tot de productie van volledige gevels en daken te komen. Er staat al een hal en de assemblagelijnen worden nu geplaatst, waarbij er ook nog ruimte is voor grootschalige uitbouw van de fabriek. Plegt-Vos heeft hiervoor een groot perceel aangekocht omdat men verwacht dat er steeds meer bouwproductie kan worden gerobotiseerd. De ruwbouw, inclusief de fundering, zal naar alle waarschijnlijkheid nog op de bouwplaats moeten worden gebouwd, de rest kan straks volledig geautomatiseerd worden geproduceerd. Er komen dan ook meer design-mogelijkheden om zo aan de wensen van architecten én de strenge eisen van verschillende Welstandcommissies in Nederland te kunnen voldoen.

 We blijven deze ontwikkelingen uiteraard met veel interesse volgen!