#. 거주 중인 전셋집에 경매가 들어왔습니다. 문제는 계약 기간 종료도 다가오고 있다는 겁니다. 이곳으로 이사 올 당시 전입신고를 해둔 상황이라 걱정은 없지만, 그런데도 경매가 들어오면 전세금도 못 받은 채 쫓겨나는 경우가 있다고 해 걱정이 앞섭니다.

세입자가 거주 중인 주택에 부동산 경매가 들어와 하루아침에 집을 빼줘야 하는 사례가 있습니다. 이런 경우 세입자들은 공포감을 느낍니다. 때문에 전세보증금 분쟁에서 세입자는 자신이 전세금을 돌려받을 수 있는 전입신고와 확정일자를 받는 절차가 무엇보다 중요합니다.

다만 전입신고를 한 세입자라도 부동산 경매에서 후순위 세입자로 밀려 대항력과 우선변제권을 행사하지 못해 전세금 반환이 어려운 경우가 있습니다.

주택 임대차에서 선순위와 후순위의 중요성을 알기 위해선 말소기준권리 개념을 먼저 이해할 필요가 있습니다. 말소기준권리란 부동산 경매에서 부동산이 낙찰될 경우 해당 부동산에 존재했던 권리가 소멸하는지, 아니면 그대로 남아 낙찰자에게 인수되는지를 나타내는 기준입니다.

근저당권이 설정된 부동산에 세입자가 들어올 경우 부동산이 경매에 넘어간다면 세입자의 전입신고가 근저당권보다 나중으로 판단돼 낙찰자는 근저당만 변제한 후 세입자를 쫓아낼 수 있습니다. 이 경우 세입자의 권리는 소멸하는 것이고 말소기준권리는 근저당권으로 판단되는 것입니다.

선순위와 후순위 세입자가 왜 중요한 것일까요. 세입자의 전입신고 즉 대항력을 위협하는 말소기준권리는 크게 세 가지로 볼 수 있습니다. △저당권 △근저당권 △압류·가압류입니다. 만약 이 3가지 말소기준권리가 전입신고일보다 빠르면 세입자는 대항력을 행사할 수 없습니다.

다시 말해 말소기준권리가 있는 상태에서 집이 부동산 경매에 넘어간다면 낙찰자가 나타난 후 세입자는 집을 빼줘야 한다는 것입니다. 낙찰자의 낙찰대금이 대부분 말소기준권리에 배당되기 때문입니다.

반면 세입자의 전입일이 말소기준권리보다 빠르다면 대항력을 행사할 수 있어 상황은 완전히 달라집니다. 이 경우 경매에서 낙찰자가 나타나더라도 세입자는 대항력을 행사해 전세금을 돌려받을 때까지 해당 주택에서 머물 수 있습니다. 아울러 계약이 종료됐음에도 전세금을 돌려받지 못한다면 낙찰자를 상대로 전세금 반환소송을 제기할 수 있습니다.

단 3가지 말소기준권리보다 세입자의 전입신고가 빠르더라도 다가구 주택에 집주인이 한 명일 경우, 나보다 전입이 빠른 세입자가 있다면 대항력과 우선변제권이 보호받지 못할 수 있어 주의가 필요합니다.

한편 안전한 선순위 세입자로서의 계약을 위해 해야 할 일들에는 어떤 것들이 있을까요.

우선 계약 전 세입자는 반드시 등기부를 확인해야 합니다. 등기부에는 말소기준권리에 해당할 수 있는 대부분 항목을 확인할 수 있습니다. 집주인의 세금 체납 역시 세입자의 우선변제권을 위협할 수 있는 요소가 될 수 있는 만큼 초기에 채납 사실을 확인할 필요가 있습니다.

여러 세입자를 거느린 다세대 주택의 집주인과 계약할 때는 등기부와 함께 전입세대 열람내역을 확인해야 합니다. 전입세대 열람내역에는 한 집주인 아래 등재된 세입자의 전입일을 확인할 수 있어 자신보다 빠른 세입자가 어느 정도 되는지 반드시 파악 후 계약해야 안전한 계약이 될 수 있습니다.

<한경닷컴 The Moneyist> 엄정숙 법도 종합법률사무소 대표변호사

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