Notare am Alstertor

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Gestern hatte ich die große Freude, mein Team zum gemeinsamen Grillen einzuladen. Das Wetter hat glücklicherweise - was man bei der Einladung nicht immer vorhersehen kann - perfekt mitgespielt. Ich freue mich sehr, dass ich diese wunderbare Gruppe von meinem Vorgänger Wolfgang Engelhardt übernehmen durfte. 

Auch wenn es schon ein paar Tage her ist, dennoch einen Post wert: Ende Mai haben wir unseren langjährigen Partner (und meinen Amtsvorgänger) Dr. Wolfgang Engelhardt in den Ruhestand verabschiedet. Wolfgang war fast 30 Jahre Notar in Hamburg und wurde von uns und unseren Mandanten insbesondere für seine schnelle Auffassungsgabe, seine analytische Präzision und seinen stets zuverlässigen und äußerst pflichtbewussten Einsatz geschätzt. Wir wünschen Wolfgang für den Ruhestand nun auch auf diesem Wege nochmals alles Gute.

Seit heute bin ich Notar bei den Notaren am Alstertor in Hamburg. Ich freue mich sehr, Teil dieses wunderbaren Teams zu sein und auf die anstehende Zusammenarbeit mit meinen Partnern, unseren Mitarbeitern und Mandanten. Und ganz besonders freue ich mich natürlich auf die erste Urkunde unter eigener Nummer am Montag. 🖊

Fortbestand des Vormerkungsschutzes für einen befristeten Anspruch bei Fristverlängerung innerhalb der Annahmefrist (BGH V ZR 176/22)   Mit Urteil vom 8. März 2024 (V ZR 176/22) hat sich der V. Zivilsenats des BGH (neben Fragen des internationalen Prozess- und Güterrechts, auf die hier nicht näher eingegangen werden soll) erneut mit dem Fortbestand und der Sicherungswirkung einer Vormerkung befasst. Konkret geht es um die Frage, ob die für ein befristetes Vertragsangebot eingetragene Vormerkung auch dann weiterhin Sicherungswirkung hat, wenn die ursprüngliche Frist später – aber vor ihrem Ablauf – verlängert wird (a.a.O. ab Rn. 30 ff.): 👉 Zunächst verweist der BGH dabei auf seine bisherige Rechtsprechung und betont, dass die Vormerkung als im Ausgangspunkt streng akzessorisches Recht grds. erlösche, wenn der gesicherte Anspruch nicht mehr bestehe oder unter Aufhebung des alten neu begründet werde. Auch Erweiterungen des gesicherten Anspruchs oder seiner Entstehungsvoraussetzungen erfasse die Vormerkung dies wegen ihrer Akzessorietät grds. nicht. Zwar könne durch erneute Bewilligung ggf. die Vormerkungseintragung ausnahmsweise zur Sicherung des neuen Anspruchs genutzt werden. Dann bestimme sich der Rang allerdings nach dem Zeitpunkt der neuen Bewilligung (a.a.O. Rn. 31). 👉  Die – umstrittene – Frage, ob bei einer für ein befristetes Angebot bestellten Vormerkung diese ihre Schutzwirkung behält, wenn die Annahmefrist nachträglich (aber vor Fristablauf) verlängert wird, bejaht der BGH sodann allerdings. Insoweit sei insbesondere auch keine Zustimmung gleich- und nachrangig eingetragener Berechtigter erforderlich. Durch die Verlängerung werde der Anspruch selbst nicht verändert, weshalb es auch keiner Eintragung im Grundbuch bedürfe. Zudem stünden auch keine Interessen Dritter entgegen, da dasselbe Ergebnis auch anderweitig (durch Annahme innerhalb der Frist und aufschiebend bedingten Aufhebungsvertrag) hätte erreicht werden können. Insofern wird für einen Teilbereich dieses (in seinen Einzelheiten sehr streitigen) Themenkomplexes rund um die Sicherungswirkung der Vormerkung Rechtssicherheit geschaffen: Für einen befristeten, vormerkungsgesicherten Anspruch kann die Frist vor Ablauf verlängert werden, ohne dass der Vormerkungsschutz dadurch gefährdet wäre. Ein sog. „Aufladen“ der Vormerkung (vgl. dazu BGH V ZR 21/07) durch erneute Bewilligung wäre im vorliegenden Fall im Ergebnis hingegen nicht in Betracht gekommen, da zwischenzeitlich ein Widerspruch im Grundbuch eingetragen worden war. Abrufbar ist die Entscheidung hier: https://lnkd.in/ddZHcxpF

Weitere Digitalisierung in kleinen Schritten durch den Referentenentwurf des Jahressteuergesetzes (#JStG) 2024:  👍 Würde der Referentenentwurf Gesetz, bestünde die Möglichkeit, die notarielle grunderwerbsteuerliche Veräußerungsanzeige aus der bisherigen Papiergebundenheit zu lösen und diese elektronisch (statt in Papierform) an die zuständige Grunderwerbsteuerstelle zu übermitteln. 👎 Wermutstropfen: Eine Übermittlung via E-Mail soll einstweilen unzureichend sein (= Nichterfüllung der Anzeigepflicht!), die elektronische Übermittlung hat über die amtlich bestimmte Schnittstelle i.S.d. § 93 c i.V.m. § 87b Abs. 2 AO zu erfolgen. Diese elektronische Übermittlungsoption muss, wie keiner näheren Begründung bedürfen sollte, auch für die zwingend beizulegende (vgl. Ziff. 4.4 der Merkblätter der obersten FBeh über die Beistandspflichten der Notare) Urkundenabschrift gelten; insofern sollte eine einfache elektronische Aufzeichnung genügen, was in den vorerwähnten Merkblättern klarzustellen wäre. ⚠ Keinerlei Klärung erhält der Referentenentwurf zur umstrittenen Frage, ob den Notar im Fall eines Share Deals nach Maßgabe des § 18 Abs. 2 GrEStG auch dort eine (seine Verschwiegenheitspflicht durchbrechende) Anzeigepflicht trifft, wo nicht dem Target selbst unmittelbar Grundstücke gehören, sondern dessen Tochter- oder Enkelgesellschaften, was teils (v.a. bei Kleinstbeteiligungen) zu aberwitzigen Ergebnissen führen kann. Neuerdings mehren sich Stimmen, welche im Bestreben um sinnvolle Eindämmung der notariellen Anzeigepflicht eine solche nur bei unmittelbar dem Target gehörenden Grundbesitz annehmen, wofür auch der Wortlaut des § 18 Abs. 2 Satz 2 GrEStG spricht. Dazu ist zu bemerken: (1) Ob dem Target Grundbesitz "gehört", ist nicht zivilrechtlich, sondern grunderwerbsteuerlich zu entscheiden, so dass in den Fällen des § 1 Abs. 3 GrEStG dem Target Grundbesitz "gehören" kann, obgleich dieses zivilrechtlich z.B. im Eigentum seiner Tochtergesellschaft steht. Auch hier dürfte eine notarielle Anzeige vonnöten sein. (2) Das Merkblatt über die steuerlichen Beistandspflichten der FBeh HH (abweichend von den Merkblättern anderer Länder!) statuiert im Fall einer Anteilsübertragung eine Anzeigepflicht, "wenn zum Vermögen der Gesellschaft unmittelbar ODER MITTELBAR ein Grundstück gehört", was freilich recht wild zivilrechtliche und grunderwerbsteuerliche Kategorien durcheinanderwirft, indes auf eine (zu) weitreichende Anzeigepflicht schließen lässt. (3) Aufgrund des von der BNotK vertretenen Gleichlaufprinzips zwischen § 18 GrEStG und § 12 Abs. 4 S. 1 GwG hat diese Frage auch mittelbar Bedeutung dafür, ob (bei Meidung eines Beurkundungsverbots) Eigentümer- und Kontrollstrukturen beteiligter Gesellschaften vorzulegen sind, sollte mittelbar zum Vermögen des Targets Grundbesitz gehören. Die Frage der Reichweite der notariellen Anzeigepflicht im Fall von Share Deals sollte der Gesetzgeber klären. Bundesministerium der Finanzen

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BGH: In der Regel keine Vertragsnichtigkeit beim (vollzogenen) "Schwarzkauf" Mit Entscheidung vom 15. März 2024 (V ZR 115/22) hat der V. Zivilsenat des BGH seine bisherige Rechtsprechung zum sog. „Schwarzkauf“ bestätigt. Danach ist ein Grundstückskaufvertrag, bei dem – in der Absicht Grunderwerbsteuern zu hinterziehen – der Kaufpreis niedriger angegeben wird als mündlich vereinbart (sog. Schwarzgeldabrede), im Ergebnis regelmäßig wirksam, sofern die Steuerhinterziehungsabsicht nicht alleiniger oder hauptsächlicher Zweck des Rechtsgeschäfts ist: 👉 Zwar sei der Kaufvertrag mit dem beurkundeten (niedrigeren) Kaufpreis als sog. Scheingeschäft nichtig. Und auch der Kaufvertrag mit dem tatsächlich gewollten Kaufpreis sei als lediglich mündlich geschlossener Vertrag zunächst formunwirksam. Der Formmangel werde aber durch die im notariellen Kaufvertrag erklärte Auflassung und Eintragung im Grundbuch geheilt. 👉 Eine (nicht heilbare) Nichtigkeit wegen des Verstoßes gegen ein gesetzliches Verbot bzw. die guten Sitten führe hingegen nur dann zu einer Gesamtnichtigkeit des Vertrages, wenn  die verbotene Steuerhinterziehung den von den Parteien beabsichtigten Hauptzweck des Vertrags bilde. Dies sei jedoch regelmäßig nicht der Fall, wenn der Leistungsaustausch ernstlich gewollt sei. 👉 Schließlich stellt der V. Zivilsenat klar, dass auch die Rechtsprechung des VII. Senats zur Gesamtnichtigkeit von Dienst- und Werkverträgen, die unter Verstoß gegen das Schwarzarbeitsbekämpfungsgesetz vereinbart wurden, nicht auf Schwarzgeldabreden bei Grundstückskaufverträgen übertragbar sei. Diese Klarstellung ist erwähnenswert, da dies bislang in Literatur und Rechtsprechung teils anders vertreten wurde. Trotz der BGH-Entscheidung ist von jedweden Schwarzgeldabreden tunlichst abzuraten. Denn neben einer drohenden Steuerstrafbarkeit ist der Grundstückskaufvertrag trotz Beurkundung bis zum grundbuchlichen Vollzug unwirksam. Hinzu kommt, dass der BGH ausdrücklich offengelassen hat (vgl. Rn. 12 der Entscheidung), ob die Rechtsprechung auch dann gilt, wenn der Kaufpreis bei einem nach dem 1. April 2023 geschlossenen Vertrag teilweise in bar und damit unter Verstoß gegen das seither geltende Barzahlungsverbot aus § 16a GwG gezahlt wurde. Eine Barzahlung hätte insoweit auch keine Erfüllungswirkung (mehr). Den Volltext der Entscheidung finden Sie hier: https://lnkd.in/dgZRrgCE

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