Villes Vivantes

Et si nous aidions ceux qui le souhaitent à partager leurs jardins afin d’y accueillir de nouveaux voisins ? L’émission de France 5 « Le monde en face : nos terres en danger » était consacrée au sujet brûlant de l’artificialisation des sols en France. L’émission a mis en lumière une des solutions, le BIMBY (Build in my back yard), qui nous permettrait, collectivement : 1/ de poursuivre nos rêves d’habitat avec jardin, pour ceux qui y aspirent, 2/ tout en continuant à mieux exploiter les infrastructures, équipements et réseaux construits ces dernières décennies, au sein des surfaces déjà urbanisées, dans une logique compatible avec le « zéro artificialisation nette » (ZAN) C’est donc une expérimentation en cours depuis 2017, portée par le SCoT des Vosges Centrales, opérée par Villes Vivantes, et qui déjà abouti à la production d’une offre nouvelle de plus de 200 logements sans étalement urbain, qui a été choisie par les journalistes pour montrer au grand public ce qu’accueillir de nouveaux voisins dans son jardin peut signifier… On découvre ce projet dans lequel, finalement, les clôtures séparant la parcelle de l’ancienne maison et de la nouvelle ont été abandonnées et où les enfants de la maison de derrière, la nouvelle, passent chaque soir en rentrant de l’école voir les voisins de la maison de devant, l’ancienne, pour leur raconter un petit bout de leur journée… La France compte 20 millions de maisons déjà bâties, dont 9 millions sont situées dans les communes de plus de 10 000 habitants et leurs communes limitrophes. En parallèle, ce sont environ 200 000 maisons supplémentaires qui sont bâties tous les ans. Si chaque année 1 propriétaire sur 100 décide d’aménager, d’embellir, de « faire grandir » son jardin pour y accueillir de nouveaux voisins, c’est de 90 000 à 200 000 nouvelles maisons avec jardins qui peuvent être produites sans consommer de terre naturelle ou agricole, tout en contribuant à retisser le lien social par une méthode « villageoise » : étape par étape, projet par projet, voisinage par voisinage, dans un processus de développement progressif et de croissance organique. La suite ici, dans le guide des villes vivantes, Bonne lecture et surtout bon visionnage ☕ https://lnkd.in/eCSX_x35

Nous devrions flécher 5% de la TVA immobilière résidentielle en densification vers les maires. Le but ? Leur donner le courage et les moyens de densifier. Afin d’aligner les intérêts (1) de ceux qui sont déjà là, (2) de ceux qui ont besoin de se loger (3) avec l'enjeu de la préservation des espaces naturels et agricoles, ce n'est pas de 100 M€ dont les collectivités ont besoin en effet, mais de 10 à 20 fois cette somme. "La ministre a révélé que 100 millions d’euros seront "rapidement délégué aux préfets" pour aider les maires qui produisent des logements." "Je signerai dès mon retour à Paris la circulaire qui renverra aux cahiers des charges pour cette aide que j’ai voulu la plus souple possible." Mais ce coup de pouce ne suffira pas. Si nous souhaitons tout à la fois, A/ relancer la production de logement B/ et réaliser le ZAN, ✅ Alors la #densification, c'est-à-dire la construction neuve en secteur déjà urbanisé, équipé et habité, doit devenir facile, courante, banale, acceptée, désirée. Elle doit pour cela créer, pour les collectivités, des #recettes largement supérieures afin de leur permettre d'#anticiper la densification, de la #coordonner et de l'#accompagner, en particulier par l'amélioration et le renforcement des équipements, des espaces publics, du cadre de vie : la densification doit apporter quelque chose de tangible au territoire qu'elle transforme, et défaire les pièges du #NIMBY. Nous l'avons vu en 2024, les baisses de volumes de production de logements créent des pertes de recette de TVA colossales pour l'Etat. Alors c'est sans doute le moment de se poser la question du chemin qui nous permettra de remonter la pente, ❌ non pas pour revenir au monde d'avant, celui de l'extension urbaine débridée, ✅ mais pour entrer dans celui de demain, celui de la ville qui se fait sur la ville et qui ne laisse pas sur le carreau les jeunes générations. L'application du ZAN créée de facto une fracture générationnelle en matière de possibilités de se constituer un patrimoine : si nous retirons la possibilité, pour les opérateurs immobilier, de recourir au foncier en zone AU, à bas prix, pour produire une offre abordable à destination des nouvelles générations, cela signifie qu'il leur faudra puiser dans la manne du foncier disponible en densification, en zone déjà urbanisée. Or ce foncier est plus cher. 1/ Car il est mieux situé, plus central, situé dans un quartier équipé, dans lequel les arbres ont eu le temps de pousser... 2/ Mais aussi parce qu'il est artificiellement #rare, une rareté qu'il nous faut défaire. Non pas la rareté du foncier lui-même, mais la rareté de la possibilité de construire en zone U. Pour inverser la vapeur, et récréer les conditions d'un foncier qui ne soit pas un boulet attaché aux pieds de ceux qui débutent dans leur parcours résidentiel, il nous faut aligner l'intérêt des maires avec la densification. 💡 5 points de TVA, c'est 10.000€ pour un logement de 200.000€

Quel plaisir d'avoir pu participer vendredi 14 mars 2025 au Colloque organisé au sein de l'université de Corte par l'Agence d'Urbanisme et de l'Energie de Corse pour répondre aux défis du logement en Corse ! Merci à l'AUE - Agence d’Urbanisme et d’Energie de la Corse, Estelle Dampne, Ghjulia Maria Defranchi pour l'organisation très réussie de cet évènement à la portée stratégique pour les élus, acteurs de l'aménagement du territoire et bien sûr pour les habitants de l'île de Beauté. Ravi d'avoir pu échanger et partager notamment avec Fabienne Abecassis, Antoine Rousselie, Sandrine Bordin, Christine Esté, Jean-François Boyer, samisa meftahi,@Stéphanie Maurizi, Didier MIGNERY, Nicolas Pelé, Sylvia Ghipponi, Nicole Etxamendi. Comment répondre au besoin de production d'une offre de logements à l'année, abordable et de qualité pour faire face aux enjeux d'attractivité, démographique et écologique d'aujourd'hui et de demain? Parmi les pistes d'intervention possibles, j'ai été heureux de pouvoir présenter plusieurs retours d'expérience BUNTI-BIMBY menées par Villes Vivantes, depuis plus de 10 ans, partout en France au service d'une densification douce et abordable. 12 000 porteurs de projets accompagnés... avec un seul objectif : placer le projet au cœur de la réflexion pour densifier nos villes et villages par le sur mesure, à travers l'anticipation, le pilotage, l'accompagnement des projets portés par les habitants. Le BUNTI-BIMBY, c'est ainsi un formidable outil pour les élus et leur territoire afin d'assumer une trajectoire ZAN ambitieuse sans renoncer à répondre aux besoins en logement !

Unpopular opinion : défendre le droit de densifier. (i.e. le droit de continuer à accueillir tout en protégeant l'environnement) En 2021, la loi Climat et Résilience introduit le principe du "Zéro Artificialisation Nette" qui postule qu’en 2050 les territoires se passeront, totalement, du recours à l’étalement urbain pour poursuivre leur développement. Le sujet important, à mes yeux, à court terme, n’est pas tant - d’arrêter, par tous les moyens et le plus vite possible, de consommer de l’espace naturel et agricole, - de savoir quels seront les derniers Ha ouverts à l’urbanisation, quelles seront les exceptions, - ou de faire comme si le ZAN était une sorte de fin du monde qu'il faudrait tenter de retarder de quelques jours... Le sujet crucial, c'est celui-ci : il nous faut apprendre, vite, à répondre aux besoins à partir d'un nouveau type de foncier. Un foncier déjà bâti, artificialisé et habité. C'est cela l'urgence, la priorité : apprendre à densifier. 3 questions se posent, à partir de là. 1️⃣ Les #capacités de densification des territoires déjà urbanisés sont-elles suffisantes, en France, pour permettre à nos territoires de poursuivre une vie dynamique et prospère en 2050, 2100, 2150 et au-delà ? Il suffit de regarder une carte de la répartition de la densité de population en Europe pour se convaincre que nous sommes tranquilles pour plusieurs siècles, si nous trouvons les modèles opérationnels de la densification. Nous n'avons pas de problème de place en France, même avec le ZAN. 2️⃣ Parviendra-t-on à mettre au point un ou des modèles économiques pour produire - massivement - du logement #abordable en densification ? Ces dernières décennies, c’est la construction de maisons qui a permis de loger les familles, les actifs et les ménages modestes à des prix abordables, grâce au modèle de l'autopromotion, où l'habitant est le maître d'ouvrage de son futur logement. Or c’est bien l'acte de "faire construire sa maison" qui est, dans la pratique, la plus menacé par la fin de l’étalement urbain. C’est cette question que Villes Vivantes tente de résoudre avec la "densification douce" : les opérations BIMBY et BUNTI ont pour vocation à remplacer, demain, le lotissement sur parcelle agricole ou naturelle. Ceci afin que "faire bâtir" demeure, dans tous les territoires de France, une option mobilisable et scalable, au service du logement abordable. 3️⃣ Si l'on ne recourt plus au foncier en extension urbaine pour pourvoir aux besoins, comment ne pas soumettre les jeunes générations, et l'avenir des territoires, aux #desiderata de ceux qui, déjà logés, possèdent désormais le foncier bâti à partir duquel le futur sera construit et qui, bien souvent, hésitent à nous donner le droit (via le PLU) de densifier ? Si le ZAN est inscrit dans la loi, alors il faudra que son corollaire le soit également : le droit de #densifier. Le droit de construire en densification, pour accueillir. Le droit, pour chaque territoire, de poursuivre sa vie.

Chers lecteurs, voici les articles publiés cette semaine : 📕 Densité : un consensus à reconstruire ? https://lnkd.in/ejkqBXix 📕 Urbanisme : l’importance d’être décalé https://lnkd.in/eVXDFYvG 📕 L’optionalité : quand l’imprévu devient un atout  https://lnkd.in/ev8cQHFY 📕 Comment l’asymétrie façonne nos territoires https://lnkd.in/e9SQ8x7J 📕 Le touriste et le flâneur https://lnkd.in/eUqKBceE 📕 Construction de Paris : la cité des chiffonniers, entre mythes et réalité https://lnkd.in/ev7FYpGE 📕 Biodiversité : le tilleul oublié https://lnkd.in/eu2e-6e2 Bonne lecture ☕ Très bon week-end !

La cité Doré ... suite de la saga des “cités obscures” de Paris par les historiens, Thibault Montbazet et Paul Lecat ! 🏠  La Villa des Chiffonniers : un Paris disparu mais fascinant. La cité Doré, surnommée “villa des chiffonniers”, cristallisait au XIXᵉ siècle les enjeux du logement ouvrier. Située dans le quartier de la Salpêtrière, elle était décrite par Louis Lacroix en 1903 comme “quelque chose d’incroyable, d’incomparable, de curieux, d’affreux, de charmant, de désolant, d’admirable”. 🌆 Un urbanisme hors norme  Dans un Paris en pleine transformation haussmannienne, la cité Doré naît de la spéculation des “petits lotisseurs” qui “profitent de la hausse des prix du foncier pour diviser en lots des terrains insalubres”. Ces investisseurs, qui ne sont ni architectes ni urbanistes, “bâtissent à la va-vite des constructions précaires”, donnant naissance à des habitats surprenants et denses. ♻️ Une communauté singulière Les chiffonniers y vivent dans des cabanes de fortune, une société marginale et pourtant essentielle à la ville. Experts en récupération, “ils incarnent une forme de modernité à rebours, faite de réemploi et d’ingéniosité“. Jusqu’au XIXᵉ siècle, Paris comptait des milliers de chiffonniers qui arpentaient les rues à la nuit tombée, récupérant, triant et revendant les déchets urbains. “Témoins d’un autre rapport aux objets et à la consommation”, ils étaient essentiels à l’économie circulaire avant l’heure. Comme l’a montré Antoine Compagnon, la figure du chiffonnier est aussi une métaphore littéraire, notamment chez Baudelaire, où il devient un symbole du poète fouillant les restes du monde moderne.  🔎 Mémoire d’un autre Paris  Aujourd’hui disparue, la cité Doré reste un témoignage des contrastes de la capitale au XIXᵉ siècle, entre modernisation brutale et résistance des marges. Un grand merci à Thibault Montbazet et Paul Lecat pour cette plongée fascinante dans un Paris oublié ! 👉 à retrouver en intégralité sur : https://lnkd.in/guC8uAZu #logement #Paris #XIXe #Haussmann #cité #urbanisme

Et si on laissait nos rues respirer, onduler et vivre ? En 1807, le Premier Empire impose un plan d'#alignement aux villes de plus de 2.000 habitants. Un tracé invisible fixe la limite que les façades ne peuvent dépasser. L’intention est claire : ordonner, moderniser, discipliner l’espace urbain. Mais une ville ne se laisse pas dompter si facilement... À Paris, où le tissu médiéval s’accroche encore aux pavés, le préfet Chabrol fait ce constat, désabusé, en 1819 : à ce rythme, il faudra plusieurs siècles pour imposer partout l’alignement ! On voit, encore aujourd’hui, les effets ponctuels de cette tentative : des bâtiments en léger retrait de leurs voisins, vestiges d’un ordonnancement avorté. Dès les années 1830, l’administration comprend que cette méthode est vaine. Et l’alignement cède sa place à la #percée : celle qui rase et reconstruit en force. Mais l'alignement est resté. Il façonne nos villes, non plus comme simple outil technique, mais aussi comme recette esthétique... qu'on inscrit, sans trop de conviction, dans la plupart des zones de nos PLU, et que l'on demande ensuite aux juges administratifs d'apprécier - et de trancher - en cas de litige ! Ainsi, le 28 février 2024, la cours administrative d'appel de Paris décidait-elle de confirmer le refus, par le maire de Montreuil, d'une demande de PC sur le fondement que celui-ci "ne pouvait se fonder sur l’implantation du projet par rapport à une seule construction voisine et devait prendre en compte l’implantation par rapport à l’ensemble des constructions avoisinantes ; or quasiment tous les bâtiments de la rue étaient implantés à l’alignement"... A défaut de meilleure boussole, donc, nous avons l'alignement ! Pourtant, 1️⃣ Il engendre l'ennui. Il peut structurer une ville avec élégance, mais il peut aussi l’enfermer dans une fade répétition. À Bordeaux, les rues d’échoppes en pierre sont superbes, mais l’œil du flâneur y cherche la rupture, l’#imprévu. 2️⃣ Son esthétique est fragile. La moindre rupture d’alignement choque comme un faux pas. Mais les #villages nous enseignent autre chose : là où l’hétérogénéité règne, l’ajout d’une nouvelle pierre ne rompt pas l’harmonie. 3️⃣ Il entrave l’adaptation. D’un côté de la rue, des jardins exposés #sud ; de l’autre, ils sont au nord. Et pourtant, la même règle. 4️⃣ Il nie les singularités. Certains veulent fleurir le jardinet de devant, quand d’autres rêvent d’un jardin caché. Ceux-là cherchent à se protéger du vent, les autres du soleil. Une ville ne se conçoit pas qu'en lignes droites, mais également en #résonance avec ceux qui l’habitent. L'alignement convient au majestueux. Pour le quotidien, la liberté est plus opérante. Ainsi, lorsque nous avons élaboré le PLUi de l'agglomération de La Rochelle, mais aussi le règlement de la BAMBA de Clermont, nous avons choisi une autre voie : celle de l’#optionalité. Dans une même rue, au lieu d'une règle unique, vous avez le choix entre plusieurs options d'implantation 🌱

Sommes nous trop nombreux, regroupés dans trop peu d’espace ? Stopper l’étalement urbain nous condamne-t-il à vivre dans des lieux qui vont devenir irrespirables, invivables ? Pour alimenter nos débats sur - la densité urbaine et l’acceptabilité de la #densification dans la perspective du ZAN, - la demetropolisation et l’idée du rééquilibrage territorial, - une certaine ruée vers l’ouest, - le sentiment d’envahissement que peuvent connaître certains territoires littoraux ou métropolitains face aux phénomènes (mondiaux) de #métropolisation et de #littoralisation, Un petit coup d’œil à la répartition de la densité de population en Europe nous donne une bonne 🔑 de lecture des spécificités françaises du débat !

Ce qui s’est passé sur la remise en cause du consensus français sur l’énergie nucléaire est-il en train de se reproduire sur l'urbanisme dense ? Avec pour conséquence une perte de temps considérable dans la mise en oeuvre de nos stratégies d’adaptation et de neutralité carbone ? Lors d'une formation donnée hier matin à des élus, je leur ai posé la question : - Comment allons-nous arriver à rafraîchir les villes ? Leur réponse fut immédiate. L'unanimisme social sur ce que nous devrions faire pour protéger les villes des trop fortes chaleurs est aujourd'hui tel que je n'ai même pas besoin de vous donner leur réponse... Nous voyons, aujourd’hui, comment la violente (jouer sur les peurs) remise en cause du consensus autour de la vertu de l’énergie nucléaire a eu un impact considérable sur notre politique énergétique : > nous avons pris un retard considérable alors que nous avions une avance considérable ; > notre pays fait volte face, d’un mandat présidentiel à l’autre alors que ces investissements prennent du temps. ✧ Il y a 10 ans, nous étions à peu près d’accord, entre urbanistes, pour promouvoir : A/ Le modèle de ville #compacte : mixte, dense et économe en foncier, praticable à pieds et en vélo, B/ L’approche du #TOD ("Transit Oriented Design") qui consiste à rapprocher les nouveaux développements des centralités existantes ou des réseaux de transport en commun structurants afin de faire baisser la dépendance à l’automobile. Avec comme buts principaux, de : 1/ Protéger les écosystèmes naturels et la #biodiversité, en les épargnant de l’urbanisation (c’est aussi le sens du ZAN, aujourd’hui remis en cause) ; 2/ Faciliter la vie quotidienne des habitants au sein de l’armature urbaine du territoire, ce qui revient à limiter la nécessité de recourir à la voiture et à de longs trajets consommateurs de temps, de budget et émetteurs de #CO2. ✧ Ce consensus a volé en éclat. Au sortir de la crise sanitaire, a/ Une part sensible des urbanistes prône la déconcentration des emplois, la #démétropolisation et l'arrêt de la densification ; b/ Le modèle de référence que tout le monde a en tête n’est plus celui de la ville compacte mais celui de la ville #verte qu'on oppose trop vite à la ville dense : on croit que ce sont les arbres qui nous protègeront des canicules et non les murs épais, l’ombre des rues étroites, la fraîcheur des cours… ✧ Les conséquences de la perte de consensus se font sentir dès aujourd'hui avec : (1) Une remise en cause nourrie de la #densification qu'on oppose à la végétalisation, (2) Une relance de l'#étalement dans les secteurs tendus, qu'on prend pour une sorte de rééquilibrage des territoires. ✧ Nous allons donc devoir reconstruire un consensus sur la base de la #science, et de l'#expérience. (3) Par exemple celle de villes comme Séville ou Cordoue, dont les cours parviennent - grâce à l'extrême #densité et #compacité de leur forme urbaine - à réduire de 7 à 15° la température ambiante.

Urbanisme organique : comment l'#asymétrie façonne les territoires. Je vous ai parlé ces derniers jours : ✧ d'antifragilité : ce qui se renforce avec les chocs, les aléas, les stress, le hasard (VS la résilience) ; ✧ de redondance : ce qui apparaît comme une petite perte à court terme, mais qui assure à long terme qu'un système ne se brise pas au 1er choc (VS la sobriété) ; ✧ d'optionalité : cette propriété qui nous permet de faire de l’imprévu un atout (VS la rigidité) ; ✧ du flâneur : cette attitude qui nous fait trouver ce que nous ne cherchons pas et nous préparer aux chocs que nous ne pouvons pas prévoir (VS le touriste). - Voici un nouveau concept que le statisticien Nassim Nicholas Taleb - toujours lui - a développé et qui mérite que nous y prêtions attention quelques instants : l'asymétrie. Taleb nous dit qu'il y a asymétrie "quand vous avez plus à gagner qu’à perdre, ou inversement, dans une situation donnée. Le monde est non linéaire, et les non-linéarités sont dominées par l’asymétrie." (Antifragile) Dans la philosophie de Taleb, l'asymétrie décrit mieux que tout autre concept les situations d'#injustices contemporaines. 1️⃣ Le #NIMBY est asymétrique. Prenons l'exemple du syndrome "Not In My Back Yard", qui veut qu'on soit contre les projets d'équipement, de logement ou d'infrastructure s'ils sont construits "à côté de chez nous". Les conséquences du blocage des projets par les riverains sont asymétriques : 1/ ceux qui sont déjà (bien logés) n'en souffriront que très peu (leur quartier vieillira comme il a commencé à le faire, en pente douce...) 2/ ceux qui ne sont pas logés n'auront qu'à aller trouver un logement ailleurs (plus loin). Si le prix du litre d'essence venait soudainement à monter, les premiers seraient protégés par le caractère central de leur habitation, quand ceux qui n'ont pas eu d'autres choix que d'aller se loger plus loin commenceront à avoir des difficultés financières pour aller travailler, faire leur courses, etc. Les tenants du NIMBY n'en subissent pas les conséquences. Les autres, oui. 2️⃣ Le #ZAN est asymétrique (et fait les mêmes victimes que le NIMBY). Le principe du "Zéro Artificialisation Nette engendre", lui aussi, des conséquences asymétriques. Si l'étalement urbain cesse : 1/ Les ménages déjà propriétaires d'un logement verront la valeur de leur patrimoine se bonifier, grâce à cette rareté foncière organisée ; 2/ Ceux qui ne sont pas encore propriétaires (les nouvelles générations) verront leur situation se dégrader, condamnés à devenir les éternels locataires de leurs ainés ? A moins que soit organisée une nouvelle forme d'abondance foncière en #densification... à laquelle s'oppose, fièrement, le NIMBY ! Certains ménages (les jeunes) sont donc "pris en étau" entre 2 asymétries concordantes. Ils ne sont les bienvenus : ❌ ni en étalement, ❌ ni en densification ! 💡 Je vous explique comment on peut s'en sortir demain...