Un condominio richiedeva ed otteneva decreto ingiuntivo nei confronti della moglie separata, assegnataria dell'appartamento, dell'effettivo proprietario. In secondo grado l'opposizione presentata dall'ingiunta veniva dichiarata efficace così come in Corte di Cassazione con Ordinanza n. 16613/22.
La posizione del proprietario
La signora, infatti, riteneva non essere tenuta al pagamento, essendo semplice assegnataria della casa familiare di proprietà esclusiva del coniuge - a seguito di separazione personale. Del resto, le deliberazioni assembleari con cui vengono ripartite le spese condominiali sono azionabili soltanto nei confronti dei soggetti condomini, in quanto unici legittimati a partecipare all'assemblea medesima esercitando il diritto di voto. Il soggetto assegnatario della casa coniugale acquista un semplice diritto di godimento sul bene (il che impedirebbe peraltro l'applicabilità del disposto dell'ultimo comma dell'articolo 67 Disp. Att. Codice Civile), inidoneo a far gravare sull'assegnatario medesimo l'obbligo di pagamento delle spese condominiali: il principio per cui tali spese concernenti la casa familiare oggetto di provvedimento di assegnazione restano a carico dell'assegnatario spiega i propri effetti solo nei rapporti interni tra i coniugi, senza rivestire rilevanza alcuna nei confronti del condominio.
Non applicabilità del principio dell'apparenza del diritto
Secondo il prevalente orientamento, l'amministratore del condominio ha diritto - ai sensi del combinato disposto degli articoli 1118 e 1123 Codice Civile e 63, comma 1, Disp. Att. Codice Civile - di riscuotere i contributi e le spese per la manutenzione delle cose comuni ed i servizi nell'interesse comune direttamente ed esclusivamente da ciascun condomino, e cioè di ciascuno dei titolari di diritti reali sulle singole unità immobiliari, restando esclusa un'azione diretta anche nei confronti del conduttore della singola unità immobiliare (contro il quale potrà invece agire in risoluzione il locatore, ove si tratti di oneri posti a carico del locatario sulla base del rapporto contrattuale fra loro intercorrente), tant'è che si afferma risolutivamente che "di fronte al condominio esistono solo i condomini" (Cassazione Civile n. 27162/2018; Cassazione Civile n. 25781/2009; Cassazione Civile n. 1104/1994). Per il recupero della quota di spese di competenza di una unità immobiliare di proprietà esclusiva, è, quindi, passivamente legittimato il vero proprietario di detta unità e non anche chi possa apparire tale, poiché difettano, nei rapporti fra condominio e singoli partecipanti ad esso, le condizioni per l'operatività del principio dell'apparenza del diritto, strumentale essenzialmente ad esigenze di tutela dell'affidamento del terzo in buona fede (Cassazione Civile n. 27162/2018; Cassazione Civile n. 23621/2017). Non aveva alcun rilievo, perciò la circostanza, secondo cui agli occhi del condominio si era determinato il giustificato convincimento che le due situazioni (assegnataria e condomina) coincidessero: questa argomentazione contrasta con quanto sostenuto univocamente a far tempo almeno dalla sentenza della Cassazione Civile a Sezioni Unite n. 5035/2002.
La possibile ripartizione delle spese
Per quanto riguarda la ripartizione delle spese condominiali inerenti alla casa familiare oggetto di assegnazione in sede di separazione o di divorzio, occorre distinguere tra le spese che sono dovute dal coniuge assegnatario, il quale utilizza in concreto l'immobile (per esempio, servizio di pulizia, riscaldamento) e quelle che rimangono a carico del coniuge proprietario esclusivo dell'immobile (per esempio, spese di manutenzione straordinaria Cassazione Civile 24 luglio 2000, n. 9689). L'essenziale gratuità dell'assegnazione della casa familiare esonera, invero, l'assegnatario dal pagamento di un corrispettivo per il godimento dell'abitazione di proprietà dell'altro, ma non si estende alle spese correlate all'uso (tra cui, appunto, i contributi condominiali inerenti alla manutenzione delle cose comuni poste a servizio anche dell'alloggio familiare), spese che, in mancanza di un provvedimento espresso del giudice della separazione o del divorzio, che ne accolli l'onere al coniuge proprietario, vanno a carico del coniuge assegnatario (Cassazione Civile 22 febbraio 2006, n. 3836; Cassazione Civile 19 settembre 2005, n. 18476; Cassazione Civile 30 luglio 1997, n. 7127; Cassazione Civile 3 giugno 1994, n. 5374).
Il diritto di godimento della casa familiare spettante al coniuge o al convivente affidatario di figli minori (o convivente con figli maggiorenni non economicamente autosufficienti), in forza di provvedimento giudiziale opponibile anche ai terzi, è tuttavia un diritto personale di godimento "sui generis" (Cassazione Civile Sezioni Unite 26 luglio 2002, n. 11096; Cassazione Civile Sezioni Unite 21 luglio 2004, n. 13603; Cassazione Civile Sezioni Unite 29 settembre 2014, n. 20448), sicché esso non rileva ai fini della pretesa dell'amministratore condominiale - ai sensi degli articoli 1123, 1130 n. 3 Codice civile e 63, comma 1, Disp. Att. Codice Civile è volta a riscuotere i contributi e le spese per la manutenzione delle cose comuni ed i servizi nell'interesse comune, restando esclusa un'azione diretta nei confronti dell'assegnatario della singola unità immobiliare.
Il principio di diritto adottato
L'amministratore di condominio ha diritto di riscuotere i contributi per la manutenzione e per l'esercizio delle parti e dei servizi comuni esclusivamente da ciascun condomino, e cioè dall'effettivo proprietario o titolare di diritto reale sulla singola unità immobiliare, sicché è esclusa un'azione diretta nei confronti del coniuge o del convivente assegnatario dell'unità immobiliare adibita a casa familiare, configurandosi il diritto al godimento della casa familiare come diritto personale di godimento particolare. La Corte ha quindi dichiarato inammissibile il ricorso e condannato il condominio al pagamento delle spese legali.
