L'amministratore è ancora un Building Manager?

A piccoli passi gli effetti della “riforma” "civilistica" del condominio si stanno lentamente facendo spazio nella realtà Italiana, ciò che potrebbe presto lasciare il passo ad una nuova visione dell'intero sistema condominio nel nostro paese.

Da più parti si parla spesso di Amministratori “manager” e spesso si fa riferimento ad una nuova/vecchia figura denominata “building manager”, che sempre più fa capo ad una società organizzata di gestione immobiliare, più attenta agli aspetti di natura tecnico-manutentiva che a quelli tecnico-contabili.

Si tratta del tentativo di prefigurare nuovi scenari e nuovi modelli di gestione degli edifici in condominio che cominciano ad aprire un varco, anche culturale, al futuro. In realtà, si parla di quello che in altri Paesi è uno scontato presente.

Quello italiano è quasi inutile ribadirlo, è un sistema di servizi al condominio “vecchio” e non più adeguato alle esigenze degli utenti/condòmini. E non parlo della generazione Z (nati dal '97 in poi) o di quella Alpha che arriverà tra un po' (nati dal 2010 in poi), ma dei Millenials (nati dal '80 al '96) che oggi sono i principali attori del mercato immobiliare.

Nell'iconografia comune delle generazioni precedenti, l'amministratore era di fatto relegato principalmente alle funzioni contabili (amministrare contabilmente); un utente, il condòmino, civicamente molto indietro rispetto alla consapevolezza del proprio ruolo e all'idea del vivere serenamente in comunità.

Quello che pochissimi addetti ai lavori avevano previsto tempo fa, sta però accadendo, con la differenza che quando si afferma che l’amministratore medio persona fisica ha i giorni contati - oggi - nessuno si sorprende più.

Davvero pochi amministratori sanno qual è la strada giusta da percorrere per evitare l’estinzione. Perché quando si parla di gestione immobiliare e di formazione sono ancora pochi i professionisti del settore che la prendono in considerazione. Eppure non è il caso di restare a guardare, soprattutto quando i nostri cugini europei fanno tanto, e anche molto bene, poiché hanno capito da un bel po’ il potenziale economico e sociale che ha il mercato del condominio.

Un esempio su tutti? La Francia ha amministratori società quotate in borsa, o la Spagna che da oltre quindici anni ha affidato l’amministrazione dei condomini alle banche. Senza considerare poi l’arrivo di grandi player internazionali all’orizzonte, in particolar modo le aziende energetiche, in primis quelle provenienti dalla gestione calore o addirittura Fondi d'investimento.

A tutto questo, poi, aggiungiamo un patrimonio edilizio vetusto, spesso insicuro, inadeguato, energivoro e assolutamente privo di elementi di welfare interno. Insomma, uno scenario, il nostro, mostruosamente indietro rispetto ai quei Paesi che hanno da tempo ormai non solo compreso l'importanza del condominio quale seconda cellula sociale dopo la famiglia, ma soprattutto come il condominio possa divenire incubatore di serenità ed efficienza a beneficio dell'intera collettività.

Ma come tutte le evoluzioni, sociali, economiche e soprattutto culturali, anche questa è destinata a prendere posto nel nostro Paese. Certo, è difficile prevederne con precisione i tempi, ma il paradigma sta cambiando ed il processo è già in corso. Si tratta, dunque, soltanto di aspettare che alcune parti di questo facciano il loro corso e di scegliere di divenirne protagonisti piuttosto che semplici spettatori.

Se si comincia ad intravedere il ruolo manageriale dell'Amministratore non bisogna dimenticare come un manager sia a capo di un sistema azienda e come non esista manager senza azienda da dirigere, amministrare e controllare.

Ecco quindi, la necessità di comprendere la fondamentale quanto armoniosa e necessaria crescita complessiva di quello che si definisce “sistema condominio”. Provando ad immaginare il futuro prossimo venturo di riferimento, non possiamo fare a meno di cominciare dagli edifici: occorre un nuovo modo di pensare nel costruire. Edifici energeticamente autosufficienti e tecnologicamente avanzati sicuramente, ma il benessere non passa soltanto attraverso la tecnologia ma anche dal welfare.

Ecco, allora, la badante di condominio, il parco giochi e la ludoteca per i bambini, il giardino dove poter leggere un buon libro alla sera, la biblioteca comune, la lavanderia, il punto di pronto intervento con telemedicina, il nido per i più piccoli e la palestra di condominio per i più grandi. Una nuova visione di vivere in comunità che da una parte soddisfa le esigenze dei proprietari e dall'altra stimola e promuove il senso civico del vivere comune perché non si resti “soli” nonostante nel medesimo edificio ci siano qualche centinaio di abitanti.

Gli attori di questo processo di cambiamento cominciano a divenire numerosi: i costruttori da una parte e le norme urbanistiche dall'altra devono guardare a questo tipo di futuro. Edifici smart ma anche social ed una nuova idea di urbanistica, votata più al privilegio del vivere in edifici e meno alle gigantesche opere incompiute.

Qualcuno potrebbe pensare da subito al relativo aumento di tutte le spese condominiali in ragione di così tanti servizi comuni, ma in realtà non è così. L'autosufficienza energetica degli edifici e il meno ricorso al welfare esterno di fatto consentirebbe un elevatissimo risparmio per ogni proprietario sul rispettivo bilancio complessivo famigliare. Ed i costi non possono non suggerirci la necessità di una generale efficienza del condominio, ricorrendo, quindi, proprio ad una nuova figura di amministratore quale manager vero e proprio, laddove per manager si intende la capacità non solo di amministrare, ma anche di gestire e controllare: adeguatezza dei fornitori, “app” intelligenti di pronto intervento, abbattimento dei costi, efficienza dei servizi, amministrare con obiettivi.

Ed infine, al concorso di questo nuovo scenario, non può mancare lo stesso proprietario, gli stessi condòmini, che devono cominciare a pensare al loro condominio non come ad una gabbia di matti e fonte di inutile spesa, ma come ad una realtà in cui trovare servizi, vivere in serenità e investire i propri risparmi sapendo di poterci vivere bene, ogni singolo giorno. Il condominio del futuro sarà tanto più vicino quanto più ognuno farà la propria parte e se volessimo osare, potrebbe rivelarsi ancora migliore di come possiamo solo immaginarlo.

I Competitor nel mondo condominio:

L’altro ieri: Singoli Professionisti (incremento del 50% tra il 2007-2014)

Ieri: Soc. di capitali del Real Estate - Soc. di Costruzioni e Manut.- Studi Associati

Oggi: Multinazionali - Utilities - Società estere