Lario - Marchand de biens

Que deviennent les 13 000 successions de +200 M€ sans héritier direct chaque année ? Dans ces dossiers complexes, le marchand de biens est souvent le chaînon manquant. Je viens de finaliser l'acquisition d'un T2 à Aubervilliers. L'histoire commence avec un décès sans héritier connu. Le notaire fait appel à une étude généalogique qui identifie un héritier de rang éloigné. Ce dernier doit s'acquitter de 60% de droits de succession dans un délai de 6 mois. ❌ Mais il hérite d'un appartement occupé par une locataire en situation d'impayés. Double problématique pour accepter la succession : - Il faut aller vite. - Il faut trouver un acquéreur qui saura gérer la situation locative complexe. C'est là que le marchand de biens entre en jeu. Dans ces dossiers, la rapidité d'exécution est cruciale. 👉 L'héritier a besoin de liquidités pour honorer ses droits de succession. 👉 Le cabinet de généalogie successorale attend la résolution du dossier pour percevoir ses honoraires. 👉 Le notaire doit respecter des délais légaux stricts. Combien de successions échouent faute d'avoir contacté un marchand de biens pour débloquer la situation ? ▪️Aux généalogistes successoraux et chasseurs d’héritiers, quand vous rencontrez ce type de configuration où l’urgence et l’expertise se mêlent, pensez "Marchand de biens". 😉 ________________ Je suis Loïc Allain, marchand de biens à Paris et dans le Grand Ouest. J'achète tout type de biens : immeubles, appartements, locaux commerciaux, parkings. => Investisseurs et agents immobiliers, discutons-en. Source visuel : Site Généalogie pratique

La pollution des sols, on n’en parle pas en immobilier. Pourtant, quand elle touche ton bien, les conséquences sont lourdes, très lourdes… En ce moment, je suis sur 2 dossiers avec cette problématique: - Un ancien garage automobile (transformé en parking) avec une cuve d'hydrocarbures qui continue de fuir, après 45 ans d'inactivité… - Le terrain d’un atelier contaminé par des voisins “négligents” qui s’adonnent à des activités illégales de brûlages de métaux… Deux situations, un constat : les temps ont changé. Aujourd’hui, on est éveillé à la protection de l’environnement. Et malheureusement pour les propriétaires, ces deux biens sont difficilement valorisables en l’état… Le sujet est complexe. Tu as vite fait de te sentir démuni et peur d’y laisser un bras. Et comment gérer les aspects juridiques et techniques ? Par où commencer ? Qui est responsable de quoi ? 👉 C'est là que mon expertise de marchand de biens prend tout son sens (et c’est bien pour cela qu’on pense à moi). Première étape : 𝐥'𝐢𝐧𝐯𝐞𝐬𝐭𝐢𝐠𝐚𝐭𝐢𝐨𝐧. S’il y a une suspicion d'une activité passée, susceptible d'engager une pollution des sols. Elle permet souvent de découvrir des informations sur l'origine de la pollution, par l’analyse d’un historique, des archives de la préfecture, etc. Deuxième étape : 𝐥𝐞 𝐝𝐢𝐚𝐠𝐧𝐨𝐬𝐭𝐢𝐜 𝐩𝐫𝐞𝐥𝐢𝐦𝐢𝐧𝐚𝐢𝐫𝐞. Je fais réaliser un premier diagnostic de pollution des sols. Des carottages sont effectués à différentes profondeurs, analysés en laboratoire. Ces résultats nous donnent le polluant et sa localisation. Troisième étape : 𝐥𝐚 𝐩𝐡𝐚𝐬𝐞 𝐭𝐞𝐜𝐡𝐧𝐢𝐪𝐮𝐞. A ce stade, l’idée est d’estimer une volumétrie des terres polluées à traiter. A l’aide de prélèvements complémentaires, on parvient à circonscrire la zone contaminée. On peut ainsi estimer un budget prévisionnel pour solutionner la situation. Ces propriétaires ne sont pas coupables, mais ils sont responsables. Ils ont un devoir de transparence et ils ont le devoir d’agir. Un bien pollué n'est pas condamné, mais il nécessite une expertise appropriée. Mon conseil : quand vous suspectez une pollution des sols, n'attendez pas ! 👉 Vous êtes agent immobilier et vous avez un bien en vente concerné par une pollution des sols ? Ne laissez pas cette situation bloquer votre vente. Contactez-moi pour étudier ensemble les solutions possibles. ______________ Je suis Loïc Allain, marchand de biens à Paris et dans le Grand Ouest. J'achète tout type de biens : immeubles, appartements, locaux commerciaux, parkings. => Investisseurs et agents immobiliers, discutons-en.

Je n'ai pas la même vision du off market que les particuliers. Plus le bien en vente est problématique et plus il m'intéresse. Un particulier et un marchand de biens n’ont pas les mêmes attentes du off market. Moi, ce n’est pas le pavillon en parfait état d’un secteur très prisé qui m’intéresse ! Ce sont les biens (appartement, maison, immeuble) qui sont sinistrés, squattés, sous contentieux, sous bail 1948… Ou qui doivent être vendus rapidement pour régler une succession, un conflit, une créance… 👉 C’est sur la gestion de ces problématiques qu’est ma plus-value. Et avoir accès au off market est essentiel dans mon métier de marchand, pour : - 𝐆𝐚𝐠𝐧𝐞𝐫 𝐝𝐮 𝐭𝐞𝐦𝐩𝐬 : pas besoin d’éplucher les annonces. - 𝐂𝐫𝐞𝐞𝐫 𝐮𝐧 𝐫𝐞𝐬𝐞𝐚𝐮 : des partenaires de confiance qui pensent à moi (et je leur rends la pareille). - 𝐄𝐭𝐫𝐞 𝐬𝐮𝐫 𝐥𝐞𝐬 𝐛𝐨𝐧𝐧𝐞𝐬 𝐨𝐩𝐩𝐨𝐫𝐭𝐮𝐧𝐢𝐭𝐞𝐬 𝐚𝐯𝐚𝐧𝐭 𝐥𝐞𝐬 𝐚𝐮𝐭𝐫𝐞𝐬 : le métier de marchand, c’est aussi savoir se positionner vite. Pour l’agent immobilier partenaire, c’est pareil. Les avantages sont concrets : - Moins d’annonces à gérer - Moins de visites - Un mandat de vente en retour une fois la situation régularisée par le travail du marchand. - Un réseau élargi - Des clients satisfaits qui le recommandent. Qui ne recommanderait pas un agent qui a vendu vite et “facilement” un bien problématique ? 😉 👉 Vous êtes agent immobilier à Paris et en Ile-de-France ? Contactez-moi pour échanger sur vos biens complexes et développons un partenariat gagnant-gagnant.

Cette maison du XIXe faisait trembler les particuliers : fissure structurelle, diagnostic archéologique, assainissement non conforme, absence d’eau potable… Voici comment je procède pour rassurer tout le monde 👇 Face à ce type de bien, une seule façon d’opérer : adopter une approche méthodique. 1️⃣ Collecte précise des informations : ◾ Alimentation en eau provenant d’une mare. ◾ Assainissement non conforme et non réparable. ◾ Nécessité d’obtenir une servitude sur le terrain voisin pour le raccordement à l’assainissement collectif. ◾ Diagnostic archéologique à réaliser sur la parcelle. ◾ Fissure structurelle sur un mur de refend. C’est précisément sur ce genre de biens qu’est ma plus-value. 👉 Là où beaucoup voient des problèmes, moi, je vois des solutions. 2️⃣ Réponses mises en oeuvre : ◾ Négociation avec le voisin et obtention d’une servitude de réseau. ◾ Raccordement et travaux pour être alimenté en eau. ◾ Raccordement à la fibre. ◾ Suivi du diagnostic archéologique. ◾ Etude d’un ingénieur matériaux qui ne préconise pas de démolir, mais de renforcer. Malgré tout, il peut y avoir des imprévus 😅 : ❌ 12 mois de délai, entre la promesse et l’acte, en raison du diagnostic archéologique. ❌ Préparation du terrain pour le passage des archéologues (élagage d’arbres). ❌ Remise en état du parking (après le passage des pelles hydrauliques et des camions). Le travail du marchand, c’est donc tout ça : 👉 Apporter de la lisibilité à l’acquéreur. 👉 Un devoir de transparence. 👉 Un bien viabilisé et prêt à être rénové. Qui a dit qu’un marchand de biens ne faisait “que” de l’achat-revente ? 😉 ------ Je suis Loïc Allain, marchand de biens à Paris et dans le Grand Ouest. J'achète tout type de biens : immeubles, appartements, locaux commerciaux, parkings. => Investisseurs et agents immobiliers, discutons-en.

Marchand de biens : un gros mot pour certains agents immobiliers ? Demandez à Cameron qui travaille avec moi ! Quand Cameron tape à la porte des agents immobiliers… il arrive qu'elle se fasse renvoyer poliment dès qu’elle prononce le mot “marchand de biens”. Certains refusent tout bonnement de discuter ! Notre métier traîne encore une image de cowboys, d'opportunistes sans scrupules qui achètent peu cher pour revendre hyper cher. Pourtant, la réalité est tout autre. Nos partenaires agents avec qui on travaille, main dans la main, le savent bien : ◾ Nous sommes des professionnels. ◾ Nous nous positionnons rapidement. ◾ Nous prenons en charge les dossiers complexes. ◾ Nous apportons de la lisibilité aux biens. ◾ Nous générons aussi des opportunités d'affaires avec eux. Après, tant pis ! On n'a pas besoin de travailler avec tout le monde. Alors oui, parfois on se prend une porte. Mais comme je dis à Cameron : Ce n'est pas grave, on passera par la fenêtre un autre jour ! 😉 👉 On a tellement d’exemples de beaux partenariats avec des agents immobiliers que je trouve dommage que certains se mettent des œillères. 👉 Vous êtes agent immobilier à Paris ou en Île-de-France et vous voulez savoir comment on peut travailler ensemble ? Commençons par échanger en message privé.

“Ce qui est fou, c’est qu’on est obligés de se débrouiller seuls, alors qu’on n’y est pour rien !” La mafia du squat plus puissante que le droit de propriété en France… Je suis tombé sur ce reportage du Parisien ce weekend et c’est juste sidérant. 2 squatteurs s’introduisent dans cette maison en vente à Stains, dans le 93. Plus de 60 cabanes en tôles sont montées dans le jardin, un vrai bidonville… Une 100aine de personnes occupent illégalement les lieux pendant 7 mois. Les squatteurs font de la sous-location (si on peut dire…) et extirpent jusqu’à 300 euros/mois à leurs locataires, des migrants pour la plupart. 👉 Qu’attend le législateur ? Le droit de propriété est-il remis en cause en France ? 👉 Pourquoi ces propriétaires subissent-ils la dépossession de leur bien et la prise en charge des réparations (+ 100k euros) ? 👉 Pourquoi les riverains ont-ils été contraints de vivre dans la peur pendant 7 mois ? Peut-on légitimer la terreur vécue par cette personne âgée qui témoigne dormir “tout habillée” par peur de devoir quitter son logement en cas de débordement ? J’achète un T2 squatté dans le 18e à Paris. Le propriétaire ne voyait pas d’issue à part vendre ! J’ai lancé les procédures et depuis 4 mois la police attend le go du préfet. Et rien ne se passe… On marche sur la tête ! Qu’attend-on pour prendre le squat et sa mafia au sérieux ? Le Maire de Stains semble avoir fait tout son possible pour dénouer la crise. Qui est en cause ? Ce qui est sûr, c’est que la loi et le législateur permettent ce type d'aberration.

J’ai très peu de contentieux à gérer dans mes investissements immobiliers, mais celui-ci m’emmène en Cour de Cassation pour un différend de 2 500 euros… A l'époque, je ne suis pas encore marchand et j’achète cet immeuble de 6 logements et 1 local commercial pour faire de l’investissement locatif, après une rénovation intégrale. Sauf que le voisin d’en face (l’immeuble est dans une ruelle, face à une maison) ne l’entend pas de cette oreille. J’ai quelques accroches avec lui. Je reçois des appels masqués, des dénonciations anonymes auprès de la mairie, des impôts… Jusqu’au jour où je porte plainte à la police et tout s’arrête. Tout… Pas tout à fait ! Il envoie alors des courriers officiels remettant en cause mon droit de propriété, mes travaux, un droit de passage… Sauf qu’il y a un véritable problème : dans la ruelle qui sépare nos deux biens, il y a une canalisation de gaz corrodée, non conforme, qui alimente sa maison. Je lui demande alors de la mettre en conformité ou de la supprimer. A partir de là, tout s’envenime. On atterrit au tribunal. Et ça fait 8 ans que ça dure ! Il a été condamné plusieurs fois au Tribunal d’instance. Il a fait appel et a été condamné une nouvelle fois en Cour d’appel. Il doit supprimer ou remplacer cette canalisation dangereuse (que la mairie elle-même a pris la décision de condamner !). Il encombre les couloirs de la justice pour des travaux à moins de 2 500 euros ! Prochaine échéance : la Cour de cassation ! Si j’avais commencé l’immobilier sur cette affaire-là, je n’aurais sûrement pas continué. Mais aujourd’hui, en tant que marchand, ce genre d’expériences fait ma force et mon expertise. 💪 Alors, agents immobiliers et vendeurs, si vous avez des dossiers complexes, vous savez vers qui vous tourner ! 😉 ------ Je suis Loïc Allain, marchand de biens à Paris et dans les régions de l'Ouest. J'achète tout type de biens : immeubles, appartements, locaux commerciaux, parkings. => Investisseurs et agents immobiliers, discutons-en.

Ventiler son risque. 👉 C’est le meilleur conseil que je donnerais à un investisseur immobilier. Pour se prémunir des retournements de marché et gagner en tranquillité. Quand tu démarres dans l’investissement locatif (et moi le premier), tu achètes de la petite surface, que tu loues, pas loin de chez toi. Ensuite, pour te diversifier, tu as plusieurs leviers: - La superficie des logements - La typologie des baux - Le secteur géographique - La copropriété ou la monopropriété. Et bien sûr, ce n’est pas pareil d’acquérir des logements, des bureaux ou des locaux commerciaux. On a l’impression que c’est plus compliqué, que ça nécessite aussi plus de fonds de faire de l’immobilier commercial. Mais en fait non. A Laval, je mets en vente 2 locaux commerciaux, suite à une mise en copropriété : ◾ Local 20,5 m², loué par un traiteur : 45 000 euros FAI. ◾ Local 140 m², loué par un restaurant : 132 000 euros FAI. Les avantages ? - Une rentabilité brute à +7 %/an - Un emplacement en centre-ville - Des locataires déjà en place sur de la longue durée (possibilité de négocier un bail commercial avec le traiteur) - L’aménagement des locaux reste toujours à la charge des locataires - Paiement des loyers au mois, au trimestre ou au semestre - Des locataires qui te demandent infiniment moins de temps que dans l’immobilier résidentiel… Et comme dans le résidentiel, on loue seul ou avec une agence. On peut demander un garant au preneur. Et on fait partie de la copropriété, au même titre que les lots résidentiels, ni plus, ni moins. Les inconvénients ? - Si ton emplacement n’est pas assez valorisable, tu peux être confronté à quelques mois de vacance locative entre deux locataires. En immobilier commercial, il faut donc trouver le juste équilibre entre emplacement, rentabilité et qualité des locataires. As-tu déjà diversifié tes investissements avec de l’immobilier commercial ? Ou envie de tenter l’aventure ? 😉 👉 Si un des deux locaux t’intéresse, contacte-moi en message privé. ------ Je suis Loïc Allain, marchand de biens à Paris et dans les régions de l'Ouest. J'achète tout type de biens : immeubles, appartements, locaux commerciaux, parkings. => Investisseurs et agents immobiliers, discutons-en.

2 ans qu’il cherchait à vendre cet immeuble… sans succès. Il a eu l’idée de se tourner vers un marchand et la vente est déjà signée. Appelons ce propriétaire Jean. Voici son immeuble : 6 logements (studios et T2) + 1 local commercial occupé, ville de 5 000 habitants, Charente-Maritime. Jean a acheté cet immeuble en 2020, un peu au-dessus du prix du marché, et il s’est fait dépasser par 2 éléments : - 𝐋𝐚 𝐠𝐞𝐬𝐭𝐢𝐨𝐧 𝐥𝐨𝐜𝐚𝐭𝐢𝐯𝐞 : il a été très peu regardant sur le profil de ses locataires, estimant bon de “donner sa chance” à chacun. - 𝐋𝐞𝐬 𝐭𝐫𝐚𝐯𝐚𝐮𝐱 : l’immeuble nécessitait des travaux que Jean pensait réaliser petit à petit, mais les dégâts entraînés par ses locataires et les impayés ont mis à mal sa trésorerie. C’est ainsi que le jour de la visite, je tombe nez-à-nez avec des cafards, des rats et j’évite de peu la rencontre avec un dealer notoire… Au final, cet immeuble était devenu un poids pour Jean, une charge mentale au quotidien. Je lui propose un achat en l’état, avec quelques conditions. J’ai la tête froide, car je ne suis pas empêtré, comme lui, dans cette situation depuis des mois. Et j’arrive donc à objectiver des solutions. Quand tu es face à ce genre de problématiques chaque jour dans ton travail, les réponses, elles sont faciles. Les rats, par exemple : ils viennent d’une canalisation d’eau usée qui est ouverte et d’un grenier de l’immeuble mal cloisonné. Tu répares, tu cloisonnes, tu fais appel à un dératiseur : budget 2000 euros et fin de l’histoire. J’achète un bien qui fait peur au quidam, mais une fois les problèmes résolus, la division faite et la mise en copropriété opérée, cet immeuble ressemblera à n’importe quel autre. D’ailleurs, les 6 logements et le local commercial sont à la vente. La rentabilité locative est estimée à 8% brut sur les logements et davantage sur le local commercial, vendu loué. Que vous soyez investisseurs avec un projet d’acquisition dans le secteur, propriétaires d’immeuble ou agents en difficulté avec un mandat, contactez-moi. ------ Je suis Loïc Allain, marchand de biens à Paris et dans les régions de l'Ouest. J'achète tout type de biens : immeubles, appartements, locaux commerciaux, parkings. => Investisseurs et agents immobiliers, discutons-en.

Si un youtubeur tombe en 2 clics sur ce type d’annonce, pourquoi les autorités locales ou les services de l’Etat n’y arrivent pas ? Pour contextualiser rapidement : Flavio Milano est un influenceur qui fait des vidéos à partir d’annonces farfelues qu’il trouve sur leboncoin. Il appelle les vendeurs en se faisant passer pour un acquéreur. Ici, il s'agit de l’annonce d’un appartement de 4m² à vendre à Paris… Et moi, cette vidéo, elle me met davantage en colère qu’elle ne m’amuse. Alors oui, le droit de propriété en France précise qu’il n’y a pas de taille minimale légale pour vendre un bien. Toutefois, louer en dessous de 9m², c’est interdit point (7m² pour la location saisonnière, toujours pas 4). Et là, clairement, le vendeur pousse à faire un bail d’habitation nu ou meublé. Comme toujours en France, on ne met pas les moyens là où il faut ! Pour identifier et taxer les logements vacants, les services fiscaux disposent d’un algorithme performant et ils ne se posent pas de questions. Mais pour lutter contre ce type d’abus et ces marchands de sommeil, on fait quoi ?