Le prêt à l’accession sociale (PAS) facilite le financement d’un achat immobilier en permettant notamment aux emprunteurs de limiter le montant des frais de dossiers. Le PAS est cependant réservé à certains foyers en fonction de leurs revenus. Explications.
Globalement, le prêt à l’accession sociale (PAS) ressemble fortement à un crédit immobilier classique contracté auprès d’une banque. Il ne s’agit donc pas d’un emprunt à taux réduit ou sans intérêt de remboursement comme le prêt à taux zéro (PTZ). Il peut toutefois bénéficier d’un taux un peu plus faible que celui du marché. Le taux d’intérêt du prêt accession atteint 1% (hors assurance obligatoire) depuis le 1er septembre 2023 (contre 1,5% entre le 1er mars et le 31 août 2023, et 0,5% jusqu’au 28 février 2023).
Le PAS présente une autre particularité : l’emprunteur peut continuer à toucher des aides au logement durant le remboursement du prêt, grâce au mécanisme de l’APL accession (attention : ce mécanisme, désormais supprimé en Métropole, a été remplacé, dans le cadre de la loi de finances pour 2020, par une prime à l’accession sociale qui ne concerne que l’Outre-mer, conformément à un décret paru le 3 janvier 2020 au Journal Officiel). En contrepartie, l’octroi du PAS est limité à certaines catégories de foyers en fonction de leurs revenus (voir plus loin).
Les emprunteurs qui ont droit au PAS peuvent s’en servir pour financer l’achat de leur résidence principale ou sa construction (maison individuelle, terrain compris, ou appartement acheté sur plan en VEFA). Il peut également être accordé pour payer des travaux d’amélioration, d’agrandissement, d’adaptation aux personnes handicapées ou d’économies d’énergie dans le logement.
À SAVOIR : le PAS n’est jamais accordé en complément d’un crédit immobilier « classique » et peut financer 100% de l’opération immobilière, contrairement au PTZ.
Le principe de l’APL accession est simple à appréhender : il s’agit de permettre aux ménages disposant de revenus modestes de continuer à bénéficier d’une aide au logement pour les aider à rembourser le prêt à l’accession sociale. Ce coup de pouce est pris en compte dans le calcul du taux d’endettement des emprunteurs, ce qui permet de le limiter.
Concrètement, les aides au logement sont perçues directement par la banque et non par l’emprunteur. Ainsi, ce dernier ne paie pas le montant de la mensualité normale mais un montant minoré des APL.
À SAVOIR : les APL accession sont calculées différemment des aides au logement des locataires car elles prennent notamment en compte le montant des mensualités de remboursement.
Pour rappel : depuis le 1er octobre 2016, une partie du patrimoine des allocataires est pris en compte dans le calcul des APL, au même titre que les revenus, ce qui peut entraîner une diminution du montant de l’aide au logement. De plus, le mode de calcul des APL a évolué depuis le 1er janvier 2021 : grâce à la mise en place du prélèvement à la source, au 1er janvier 2019, les informations sur les revenus des ménages bénéficiaires des APL son actualisées automatiquement tous les trois mois, de manière à recalculer les droits tous les trimestres.
Outre le maintien des aides au logement, le prêt à l’accession sociale dispose des atouts suivants :
Comme cela a été rappelé, l’un des principaux atout du PAS est la possibilité de bénéficier de l’APL accession. Or cette aide a été remise en cause. L’article 126 (ex-article 52) de la loi de finances pour 2018 a supprimé l’APL accession pour les achats dans le neuf.
L’aide a été maintenue pour l’acquisition dans l’ancien jusqu’au 1er janvier 2020. Il fallait toutefois que le logement acheté soit situé dans une zone dite « détendue », soit principalement les zones rurales (en zone 3). Le détail de ces communes a fait l’objet d’un arrêté en date du 27 février 2018 publié au Journal Officiel. Par ailleurs, cette aide a continué à être versée aux personnes déjà bénéficiaires.
Si la loi de finances pour 2020 a définitivement enterré l’APL accession, elle a créé une prime à l’accession sociale et à la sortie de l’insalubrité destinée aux seuls territoires d’Outre-mer. Seuls peuvent prétendre à cette prime les accédants à la propriété qui résident en Guadeloupe, Guyane, à la Martinique, La Réunion, Mayotte, Saint-Barthélemy et à Saint-Martin. Le décret relatif à la création de cette aide, publié dans le Journal Officiel du 3 janvier 2020, s’applique aux prêts signés à partir du 1er janvier 2020. Il s’accompagne d’un arrêté relatif au calcul de cette aide, paru le même jour au JO.
Pour avoir droit au prêt à l’accession sociale, le revenu fiscal de référence (RFR) des emprunteurs ne doit pas dépasser les seuils suivants. Il varie selon la localisation et la composition du foyer.
| Plafonds de ressources pour l'octroi du PAS en 2024 | ||||
|---|---|---|---|---|
| Nombre de personnes qui vont occuper le logement | Zone A | Zone B1 | Zone B2 | Zone C |
| 1 | 37.000 euros | 30.000 euros | 27.000 euros | 24.000 euros |
| 2 | 51.800 euros | 42.000 euros | 37.800 euros | 33.600 euros |
| 3 | 62.900 euros | 51.000 euros | 45.900 euros | 40.800 euros |
| 4 | 74.000 euros | 60.000 euros | 54.000 euros | 48.000 euros |
| 5 | 85.100 euros | 69.000 euros | 62.100 euros | 55.200 euros |
| 6 | 96.200 euros | 78.000 euros | 70.200 euros | 62.400 euros |
| 7 | 107.300 euros | 87.000 euros | 78.300 euros | 69.600 euros |
| 8 et plus | 118.400 euros | 96.000 euros | 86.400 euros | 76.800 euros |
Les zones A, B1, B2 et C sont délimitées par l’arrêté du 30 septembre 2014. Zone A : Agglomération parisienne, Côte d’Azur, Genevois français, grandes agglomérations de province (Lille, Lyon, Marseille…) ; Zone B1 : agglomérations de plus de 250.000 habitants, grande couronne en Ile-de-France, départements d’outre-mer, Corse ; Zone B2 : autres communes de plus de 50.000 habitants ; Zone C : reste du territoire (zones rurales).
À SAVOIR : les revenus des emprunteurs doivent être au moins égaux à un neuvième du coût total de l’opération. Soit un revenu annuel de 22.222 euros pour un projet d’un montant de 200.000 euros.
Pour décider d’accorder ou non un PAS, les banques utilisent les mêmes critères que pour un crédit immobilier classique. Elles vont donc se pencher sur les ressources des emprunteurs, APL comprises, leur endettement, leur apport personnel et leur reste-à-vivre (montant du revenu mensuel disponible après paiement de la mensualité de remboursement).
À SAVOIR : il est tout à fait possible de bénéficier d’un PAS sans apport personnel.
Normalement, le logement acquis à l’aide d’un PAS doit constituer la résidence principale de l’emprunteur.
Certaines situations permettent toutefois de déroger à cette règle. Il est ainsi possible de mettre le bien en location vide* suite aux évènements suivants :
À SAVOIR : les personnes proches de la retraite peuvent acheter leur future résidence principale à l’aide d’un PAS et mettre le bien en location jusqu’à la fin de leur activité professionnelle avant de s’y installer. Cette particularité commune au PTZ bénéficie également aux Français de l’étranger qui envisagent un retour dans l’Hexagone.
Dans ce cadre, les loyers et ressources des locataires ne doivent pas dépasser les seuils utilisés pour les logements sociaux financés à l’aide d’un prêt locatif social (PLS) (voir les seuils ici).
Après six ans de détention, le logement n’a plus à être la résidence principale
Au bout de six ans, tous les emprunteurs ont le droit de mettre en location le bien acquis grâce au PAS. Dans ce cas, ils ne sont soumis à aucune réglementation particulière concernant le niveau des loyers et des ressources des locataires.
La loi impose des taux fixes et un taux variable que les banques n’ont pas le droit de dépasser dans le cadre d’un PAS. Ces seuils sont régulièrement mis à jour selon l’évolution des taux d’intérêt des crédits immobiliers. Le taux du PAS est négocié entre la banque et l’emprunteur sans jamais pouvoir dépasser les plafonds.
Au 1er décembre 2023, voici les taux plafonds du prêt à l’accession sociale :
| Taux maximums légaux du PAS au 1er décembre 2023 | ||
|---|---|---|
| Durée du prêt | Taux fixe | Taux variable ou révisable |
| 12 ans ou moins | 5,60% | 5,60% (pour toutes les durées) |
| Entre 12 et 15 ans | 5,80% | |
| Entre 15 et 20 ans | 5,95% | |
| Plus de 20 ans | 6,05% | |
Selon la situation, un prêt à l’accession sociale peut s’étaler sur 5 à 30 ans. Le contrat de prêt peut prévoir une prolongation de cinq années supplémentaires (remboursement sur 35 ans) mais aussi des réductions de durée sans limite particulière. Ces ajustements sont uniquement applicables s’ils sont inscrits dans le contrat, ce qui n’est pas systématique.
Un emprunteur peut cumuler le prêt à l’accession sociale avec d’autres financements parmi lesquels :
En outre, les emprunteurs qui supportent simultanément le remboursement d’un PAS et celui d’un des crédits immobiliers cités ci-dessus voire même l’amortissement d’un crédit à la consommation peuvent demander à bénéficier d’un lissage de leurs mensualités. En quelques mots, il s’agit d’égaliser les montants à payer chaque mois afin de rembourser une mensualité constante sur la durée du prêt. Attention toutefois, une banque peut refuser d’accéder à cette demande.
Seules les banques qui ont signé une convention à ce titre avec l’État peuvent distribuer le PAS. C’est le cas de la plupart d’entre elles mais il convient d’interroger son banquier pour s’en assurer.
À l’instar d’un crédit immobilier « classique », chaque établissement peut proposer les taux qu’il entend pratiquer dans le respect des taux maximums en vigueur. Autrement dit, les emprunteurs peuvent consulter plusieurs banques ou un courtier en crédit afin de trouver la meilleure offre.
*Les locations meublées et saisonnières sont interdites dans ce cadre.
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