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L'expulsion du locataire 🏚️ - une réalité préoccupante 😔 Selon une récente étude (Info rapide justice - 19 septembre 2024), l'expulsion est demandée dans neuf affaires sur dix opposant bailleurs et locataires. En 2019, près de 110 000 décisions ont été rendues ⚖️, majoritairement initiées par des personnes morales (61%) 🏢. Les locataires concernés sont le plus souvent des personnes seules (68%) 👤. 👉 Dans la quasi-totalité des cas, le bailleur demande l'expulsion et la résiliation du bail, principalement pour impayés 💸. ➡️ Les décisions sont rendues en 5,1 mois en moyenne ⏳, et le juge donne quasi systématiquement raison aux bailleurs. Le montant médian des arriérés s'élève à 3 000€ 💰. 🤔 Cette situation soulève des questions importantes sur le logement, la précarité et l'accès à la justice. Brg Avocats #Logement #Expulsion #Justice #Précarité

⚠️ Conditions suspensives dans les promesses de vente immobilières : la Cour de cassation sanctionne le bénéficiaire pour ne pas avoir tenu informé le promettant, de la non obtention de son prêt ⚠️ La Cour de cassation a récemment rendu un arrêt important concernant le devoir d’information du bénéficiaire d’une promesse de vente (Cass. Civ 3, 11 juillet 2024, n°22-22.058). Dans cette affaire, un acheteur potentiel n'avait pas informé le vendeur de l'avancement de sa demande de prêt immobilier dans les délais impartis par la promesse de vente. La Cour a jugé que ce manquement constituait une faute de l'acheteur, entraînant la défaillance de la condition suspensive et l'obligation pour l'acheteur de payer l'indemnité d'immobilisation au vendeur. 💰 Cet arrêt peut paraître un peu « raide » dès lors où le prêt n’ayant pas été obtenu, la condition avait défailli, libérant ainsi le bénéficiaire. Oui mais les termes de la promesse étaient tels 🤐 qu’il fallait faire très attention de respecter scrupuleusement les délais et les obligations prévus dans les promesses de vente, notamment en matière de conditions suspensives. N'hésitez pas à me contacter pour toute question relative à vos projets immobiliers. 🏗️ Brg Avocats #droitdelaconstruction #immobilier #conditionsuspensive #courdecassation

ANTI SQUAT : vers une expulsion sans juge !? La circulaire du 2 mai 2024 est venue préciser les modalités de mise en œuvre de la procédure administrative d’évacuation forcée, qui permet au préfet de procéder à l’évacuation des squatteurs 🤔 sans recours préalable au juge. Au nombre de ces précisions, figurent : -           Le préfet peut agir après saisi d’une plainte du propriétaire qui doit justifier de son titre de propriété -           L’instruction du dossier ne doit pas dépasser 48 h -           Le préfet ne peut refuser l’évacuation que si le dossier est incomplet ou s’il existe « un motif impérieux d’intérêt général » -           En cas de décision d’évacuation, le préfet doit délivrer aux squatters une mise en demeure de quitter les lieux, dans les 24 h si le squat correspond au domicile du propriétaire, dans les 7 jours pour le reste … 🤐 -           A l’issue de ce délai, le préfet pourra procéder à l’expulsion ! La mise en œuvre de cette procédure d’expulsion dépendra du bon vouloir du préfet, qui devra décider en prenant en compte le droit de propriété et le droit au logement. 😥 Seule la pratique nous permettra de juger de la pertinence de ce dispositif, et voir s’il est plus judicieux que la saisine du président du tribunal judiciaire, pour voir ordonner l’expulsion des occupants sans droit ni titre. Brg Avocats #immobilier #squat #avocat

Du non-paiement des loyers postérieurement à l’ouverture de la procédure collective ! Vu l’importance du bail (pro. ou co !) dans la poursuite de l’activité 😥 , le droit des procédures collectives lui dédie des règles spécifiques dérogatoires à celles qui gouvernent la continuation et la résiliation des contrats en cours pour faciliter sa poursuite (C. com., art. L. 622-14 et L. 641-12). Ainsi en cas de défaut de paiement de loyers et charges afférents à une période d’occupation postérieure, le bailleur est soumis à un délai d’inertie, qui lui interdit 🤐 d’agir pendant trois mois à compter du jugement d’ouverture, pour obtenir ou faire constater la résiliation du contrat. Dans l’arrêt rendu par la Cour de cassation le 12 juin 2024 (n°22-24.177), le bailleur sollicitait du juge commissaire la constatation de la résiliation du bail à défaut de paiement des loyers, dans le délai de trois mois, dus après le jugement d’ouverture 😤 . Le juge commissaire avait rejeté cette demande considérant qu’au jour où il statuait le débiteur avait réglé sa dette, tandis que le bailleur considérait que le non-paiement des loyers à l’expiration du délai de trois mois à compter du jugement d’ouverture suffisait à emporter la résiliation du bail. La Cour de cassation rejette le pourvoi en considérant que le juge-commissaire saisi d’une demande de résiliation doit s’assurer, au jour où il statue, que des loyers et charges correspondant à une période d’occupation postérieure au jugement d’ouverture restent impayés. Moralité : la régularisation des impayés peut s’effectuer jusqu’au jour où le juge statue, quoique cette date soit par hypothèse postérieure au terme du délai de trois mois qui court à compter du jugement d’ouverture 🤲  ! Brg Avocats #bailleur #impayés #redressementjudiciaire #avocat

DECENNALE : la démolition d’un ouvrage ne le rend pas nécessairement impropre à sa destination … au sens de l’article 1792 du code civil !   Dans le cadre d’un CCMI, un maître d’ouvrage se plaint de désordres et d’un défaut de conformité 😪 L’expert ayant conclu à la nécessité d’une démolition/reconstruction pour mettre l’ouvrage en conformité avec les prévisions contractuelles, une transaction intervient avec le garant de livraison, qui indemnise le maître d’ouvrage du coût de la démolition/reconstruction. 🤗 Subrogé dans les droits de ce dernier, le garant de livraison poursuit l’assureur dommages ouvrage en paiement sur le fondement de l’article 1792 du code civil. La cour d’appel déboute le garant de livraison considérant que la nécessité de démolition ne découle pas de l’existence d’un dommage (pas de désordre = pas de décennale !). Le garant de livraison forme un pourvoi en considérant que la nécessité de démolir et reconstruire suffisait à caractériser un dommage de nature décennale. 🗼 Et bien non ! dixit la Cour de cassation. La solution de démolition/reconstruction, pour mettre l’ouvrage en conformité, ne constitue pas en soi un désordre de nature décennale. Il en irait autrement si la nécessité de démolition/reconstruction découlait de l’existence d’un dommage rendant l’ouvrage impropre ou portant atteinte à sa solidité (bien entendu !), et exposerait le maître d’ouvrage à un risque de démolition à la demande d’un tiers (plus subtil … notamment en termes d’empiètement !). Civ. 3e, 6 juin 2024, FS-B, n° 23-11.336 Brg Avocats #construction #immobilier #avocat

BAIL COMMERCIAL : Pas d’indemnité de remise en état, sans véritable préjudice pour le bailleur ! Le locataire qui restitue les locaux dans un état non conforme à ses obligations découlant de la loi ou du contrat commet un manquement contractuel et doit réparer le préjudice éventuellement subi de ce chef par le bailleur. En théorie, ce préjudice peut comprendre le coût de la remise en état des locaux, sans que son indemnisation ne soit subordonnée à l'exécution des réparations ou à l'engagement effectif de dépenses. 😪 Cependant la Cour de cassation minimise la portée de ce principe, en relevant que le juge est tenu d'évaluer le préjudice à la date à laquelle il statue. Ainsi, le juge doit prendre en compte les circonstances postérieures à la libération des locaux, telles la relocation, la vente ou la démolition. 🤐 Dans son arrêt du 27 juin 2024 (Pourvoi n° N 22-24.502), la Cour de cassation casse l’arrêt d’appel, lui reprochant d’avoir condamné un locataire à payer au bailleur des dommages-intérêts équivalents au coût de la remise en état des locaux précédemment loués au seul motif de l'inexécution des réparations par le locataire, sans constater qu'un préjudice pour le bailleur était résulté de sa faute contractuelle, alors que ce dernier invoquait une relocation rapide des locaux sans que le bailleur ait effectué de travaux et à des conditions plus favorables. *** En clair si le bailleur n’établit pas avoir subi un préjudice, faute d’avoir reloué sans avoir fait les travaux de remise en état, ou parce qu’il a vendu ou démoli, le locataire n’aura pas à l’indemniser. Au jour où il statue, le juge doit prendre en compte les circonstances permettant d’établir si le bailleur a réellement subi un préjudice. Brg Avocats #immobilier #bailcommercial #avocat