Brg Avocats

ANTI SQUAT : vers une expulsion sans juge !? La circulaire du 2 mai 2024 est venue préciser les modalités de mise en œuvre de la procédure administrative d’évacuation forcée, qui permet au préfet de procéder à l’évacuation des squatteurs 🤔 sans recours préalable au juge. Au nombre de ces précisions, figurent : -           Le préfet peut agir après saisi d’une plainte du propriétaire qui doit justifier de son titre de propriété -           L’instruction du dossier ne doit pas dépasser 48 h -           Le préfet ne peut refuser l’évacuation que si le dossier est incomplet ou s’il existe « un motif impérieux d’intérêt général » -           En cas de décision d’évacuation, le préfet doit délivrer aux squatters une mise en demeure de quitter les lieux, dans les 24 h si le squat correspond au domicile du propriétaire, dans les 7 jours pour le reste … 🤐 -           A l’issue de ce délai, le préfet pourra procéder à l’expulsion ! La mise en œuvre de cette procédure d’expulsion dépendra du bon vouloir du préfet, qui devra décider en prenant en compte le droit de propriété et le droit au logement. 😥 Seule la pratique nous permettra de juger de la pertinence de ce dispositif, et voir s’il est plus judicieux que la saisine du président du tribunal judiciaire, pour voir ordonner l’expulsion des occupants sans droit ni titre. Brg Avocats #immobilier #squat #avocat

Du non-paiement des loyers postérieurement à l’ouverture de la procédure collective ! Vu l’importance du bail (pro. ou co !) dans la poursuite de l’activité 😥 , le droit des procédures collectives lui dédie des règles spécifiques dérogatoires à celles qui gouvernent la continuation et la résiliation des contrats en cours pour faciliter sa poursuite (C. com., art. L. 622-14 et L. 641-12). Ainsi en cas de défaut de paiement de loyers et charges afférents à une période d’occupation postérieure, le bailleur est soumis à un délai d’inertie, qui lui interdit 🤐 d’agir pendant trois mois à compter du jugement d’ouverture, pour obtenir ou faire constater la résiliation du contrat. Dans l’arrêt rendu par la Cour de cassation le 12 juin 2024 (n°22-24.177), le bailleur sollicitait du juge commissaire la constatation de la résiliation du bail à défaut de paiement des loyers, dans le délai de trois mois, dus après le jugement d’ouverture 😤 . Le juge commissaire avait rejeté cette demande considérant qu’au jour où il statuait le débiteur avait réglé sa dette, tandis que le bailleur considérait que le non-paiement des loyers à l’expiration du délai de trois mois à compter du jugement d’ouverture suffisait à emporter la résiliation du bail. La Cour de cassation rejette le pourvoi en considérant que le juge-commissaire saisi d’une demande de résiliation doit s’assurer, au jour où il statue, que des loyers et charges correspondant à une période d’occupation postérieure au jugement d’ouverture restent impayés. Moralité : la régularisation des impayés peut s’effectuer jusqu’au jour où le juge statue, quoique cette date soit par hypothèse postérieure au terme du délai de trois mois qui court à compter du jugement d’ouverture 🤲  ! Brg Avocats #bailleur #impayés #redressementjudiciaire #avocat

DECENNALE : la démolition d’un ouvrage ne le rend pas nécessairement impropre à sa destination … au sens de l’article 1792 du code civil !   Dans le cadre d’un CCMI, un maître d’ouvrage se plaint de désordres et d’un défaut de conformité 😪 L’expert ayant conclu à la nécessité d’une démolition/reconstruction pour mettre l’ouvrage en conformité avec les prévisions contractuelles, une transaction intervient avec le garant de livraison, qui indemnise le maître d’ouvrage du coût de la démolition/reconstruction. 🤗 Subrogé dans les droits de ce dernier, le garant de livraison poursuit l’assureur dommages ouvrage en paiement sur le fondement de l’article 1792 du code civil. La cour d’appel déboute le garant de livraison considérant que la nécessité de démolition ne découle pas de l’existence d’un dommage (pas de désordre = pas de décennale !). Le garant de livraison forme un pourvoi en considérant que la nécessité de démolir et reconstruire suffisait à caractériser un dommage de nature décennale. 🗼 Et bien non ! dixit la Cour de cassation. La solution de démolition/reconstruction, pour mettre l’ouvrage en conformité, ne constitue pas en soi un désordre de nature décennale. Il en irait autrement si la nécessité de démolition/reconstruction découlait de l’existence d’un dommage rendant l’ouvrage impropre ou portant atteinte à sa solidité (bien entendu !), et exposerait le maître d’ouvrage à un risque de démolition à la demande d’un tiers (plus subtil … notamment en termes d’empiètement !). Civ. 3e, 6 juin 2024, FS-B, n° 23-11.336 Brg Avocats #construction #immobilier #avocat

BAIL COMMERCIAL : Pas d’indemnité de remise en état, sans véritable préjudice pour le bailleur ! Le locataire qui restitue les locaux dans un état non conforme à ses obligations découlant de la loi ou du contrat commet un manquement contractuel et doit réparer le préjudice éventuellement subi de ce chef par le bailleur. En théorie, ce préjudice peut comprendre le coût de la remise en état des locaux, sans que son indemnisation ne soit subordonnée à l'exécution des réparations ou à l'engagement effectif de dépenses. 😪 Cependant la Cour de cassation minimise la portée de ce principe, en relevant que le juge est tenu d'évaluer le préjudice à la date à laquelle il statue. Ainsi, le juge doit prendre en compte les circonstances postérieures à la libération des locaux, telles la relocation, la vente ou la démolition. 🤐 Dans son arrêt du 27 juin 2024 (Pourvoi n° N 22-24.502), la Cour de cassation casse l’arrêt d’appel, lui reprochant d’avoir condamné un locataire à payer au bailleur des dommages-intérêts équivalents au coût de la remise en état des locaux précédemment loués au seul motif de l'inexécution des réparations par le locataire, sans constater qu'un préjudice pour le bailleur était résulté de sa faute contractuelle, alors que ce dernier invoquait une relocation rapide des locaux sans que le bailleur ait effectué de travaux et à des conditions plus favorables. *** En clair si le bailleur n’établit pas avoir subi un préjudice, faute d’avoir reloué sans avoir fait les travaux de remise en état, ou parce qu’il a vendu ou démoli, le locataire n’aura pas à l’indemniser. Au jour où il statue, le juge doit prendre en compte les circonstances permettant d’établir si le bailleur a réellement subi un préjudice. Brg Avocats #immobilier #bailcommercial #avocat

Le Tribunal international du droit de la mer (que je ne connaissais pas 🤔  !) a rendu le 21 mai 2024, un avis consultatif historique, déclarant que les émissions de gaz à effet de serre constituent une pollution marine et que les États ont l'obligation de prendre des mesures pour protéger l'océan. 😍 Cet avis, bien que non contraignant, devrait influencer fortement le droit international en matière de climat et d'environnement, et les juridictions éventuellement saisies… 🌎 De l’urgence de l’action pour lutter contre le changement climatique et ses effets néfastes sur les océans, et donc notre Terre ! Brg Avocats #climat #avocat #terre

Démolition d’une construction jugée trop haute de 70 cm ! 😭 😭 😭   Dans cette affaire, le propriétaire d’un terrain avait fait bâtir son chalet 😎 après avoir obtenu un permis de construire, non contesté, en 2007.   Son voisin se plaignait du non-respect de la hauteur de la construction par rapport au permis. Après expertise judiciaire, il obtient la condamnation du constructeur de chalet à réduire la hauteur de 70 cm !   Dans son arrêt du 4 avril 2024 (n°22-21.132), la Cour de cassation rejette le pourvoi du constructeur qui avait fait valoir que la démolition ordonnée constituait une sanction disproportionnée au regard du caractère minime de la non-conformité et du coût considérable des travaux de mise en conformité.   En vertu du droit à réparation intégrale, la Cour de cassation considère que « le juge du fond, statuant en matière extra-contractuelle, ne peut apprécier la réparation due à la victime au regard du caractère disproportionné de son coût pour le responsable du dommage », et que la demande de démolition est recevable dès lors que la construction édifiée en violation des prescriptions du permis de construire avait causé un préjudice direct au voisin (en l’espèce privation de la vue panoramique, limitation de l’ensoleillement, réduction de la luminosité..).   Moralité : à défaut de respecter les prescriptions du PC, assurez vous de ne pas nuire à votre voisin ! 🤔 Brg Avocats #construction #démolition #immobilier #avocat

Je recrute. A vos CV ! 📝 L'annonce : Le Cabinet d’avocats BRG est un cabinet d’avocats né il y a 15 ans à Nantes, et dirigé par 8 avocats associés.   Le Cabinet d’avocats BRG se situe à Nantes et Paris, et regroupe une vingtaine de personnes, dont une quinzaine d’avocats répartis par Pôles d’activités et sur les deux sites. Notre cabinet s’attache à développer un esprit d’équipe, avec des évènements conviviaux réguliers (after-works, déjeuners d’équipe, sortie annuelle …).   En raison de l’accroissement de son activité et dans le cadre du développement de son Département de droit public, qui intervient auprès d’une clientèle institutionnelle (Entreprises de BTP, SEML/SPL, Collectivités), notre cabinet recherche pour ses bureaux situés au cœur de Nantes (place du commerce) un(e) avocat(e) collaborateur(trice) à temps plein à compter de septembre 2024.   Au sein d’un cabinet de taille humaine et en relation directe avec votre associé référent, Maître Xavier MOURIESSE, vos domaines d’intervention seront majoritairement le droit public des affaires, dont les problématiques liées à la construction publique.   Disposant idéalement d’un 3e cycle en droit de la construction ou en droit public des affaires, votre mission consiste : -     Recherches juridiques et rédaction de Notes juridiques ; -     Rédaction d’écritures : requêtes, mémoires devant les juridictions administratives ; assignations et conclusions devant les Juridictions judiciaires; -     Participation aux expertises judiciaires ; -     Audiences de plaidoiries ; -     Rédaction des documents contractuels ; -     Actualisation juridique (veilles).   Poste basé dans nos locaux de Nantes, il peut impliquer des déplacements sur Paris et l’ouest de la France (Permis B demandé). Du télétravail partiel est envisageable.   Votre profil : Ce poste est ouvert à un collaborateur(trice) disposant d’une expérience de 1 à 3 ans au sein d’un Cabinet d’avocats publiciste. La qualité du profil, la motivation et une appétence pour la matière, sont essentiels. Vous attachez de l’importance à la qualité de l’argumentation et de la rédaction. Rigoureux(se), motivé(e), à l’écoute des autres, vous savez faire preuve d’autonomie et d’initiative. Vous avez une aisance relationnelle et un bon esprit d’équipe permettant de vous intégrer facilement au sein du cabinet.   Rétrocession d’honoraires : Attractive et à définir en fonction du profil et du niveau d’expérience.   Candidatures : Si vous souhaitez rejoindre le cabinet, merci d’adresser vos CV et lettre de motivation à l’adresse suivante : mouriesse@brg-avocats.fr