CONSEGUENZE DELLA MANCATA CONVOCAZIONE DELL'ASSEMBLEA PER L'APPROVAZIONE DEL RENDICONTO CONDOMINIALE DA PARTE DELL'AMMINISTRATORE DI CONDOMINIO
CONSEGUENZE DELLA MANCATA CONVOCAZIONE DELL'ASSEMBLEA
PER L'APPROVAZIONE DEL RENDICONTO CONDOMINIALE DA PARTE
DELL'AMMINISTRATORE DI CONDOMINIO: STATO DELLA GIURISPRUDENZA
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La riforma del diritto condominiale, avvenuta con L. 11.12.2012 n. 220, in vigore a far data dal 18.06.2013 ha, tra le numerose innovazioni, introdotto - col comma duodecimo dell'art. 1129 c.c., tipizzandole - una elencazione di attività dell'amministratore di condominio, qualificandole espressamente fonte di "grave irregolarità" della sua attività gestionale.
Ciò in quanto il precedente comma undecimo a sua volta prevede - ai fini che al presente interessano: "La revoca dell'amministratore può essere deliberata in ogni tempo dall'assemblea .... Può essere altresì disposta dall'autorità giudiziaria, su ricorso di ciascun condomino .... se non rende il conto della gestione, ovvero in caso di gravi irregolarità".
Intendo col presente scritto soffermarmi su una di tali fattispecie, contenuta nel n. 1) del detto comma duodecimo, il quale ricomprende una pluralità di ipotesi, tutte riconducibili alla organizzazione delle assemblee condominiali, e specificamente quella riguardante "l'omessa convocazione dell'assemblea per l'approvazione del rendiconto condominiale".
Tale norma è doppiata dal disposto del numero 10 del successivo art. 1130 il quale prevede, come ulteriori obblighi in capo all'amministratore, quelli di "redigere il rendiconto condominiale annuale della gestione e convocare l'assemblea per la relativa approvazione entro centottanta giorni".
La particolarità che ha destato la mia attenzione è rappresentata dalla presenza altresì del disposto del numero 7), sempre del comma duodecimo dell'art. 1129 c.c. il quale - a sua volta - qualifica come gravi irregolarità "l'inottemperanza agli obblighi di cui all'articolo 1130, numeri 6), 7) e 9)", senza citare, nonostante il precedente numero 1), altresì il numero 10 dell'articolo 1130.
Mi pongo pertanto il problema della coordinazione tra le diverse norme sopra riportate, e della effettiva portata dell'insieme della così individuata normativa.
Sul punto, non risultando allo scrivente sussistere ad oggi intervento da parte della S.C. di Cassazione, rinvengo due distinti orientamenti da parte della giurisprudenza di merito:
• un primo, rigorista, che ritiene ricomprendere comunque nella nozione di grave irregolarità la mancata convocazione, nel termine di 180 giorni dalla scadenza del termine della gestione, dell'assemblea per la approvazione del rendiconto.
Risultano espressione di tale orientamento Trib. Udine 25.03.2014 ("tali norme configurano una inderogabile dimensione annuale della gestione condominiale e dell'obbligo di rendiconto - essendo lo stesso un atto dovuto a mente dell'art. 1713, secondo comma in forza dell'obbligo sancito dagli artt. 1129 e 1130 c.c."); Trib. Taranto 21.09.2015 ("Deve al riguardo sottolinearsi che quando ci si trova di fronte a delibera assembleare che approvi rendiconti pluriennali, non osservandosi la regola della necessaria annualità del rendiconto, si ritiene che si configuri una forma di nullità e non di semplice annullabilità della delibera. Tanto a rimarcare la gravità della violazione in parola, sotto il profilo qui in esame, anche quando sia avvenuta con riferimento ad un solo esercizio. Che una singola violazione, cioè il non aver presentato il conto relativo ad un esercizio, sia grave e come tale giustifichi la revoca giudiziale non può quindi revocarsi in dubbio") (rinvenibili su Altalex); Trib. Roma 07.07.2017 ("l’amministratrice ha, infatti, violato il combinato disposto di cui agli artt. 1713, secondo comma, 1129 e 1130 c.c., norme che pongono una inderogabile dimensione annuale della gestione condominiale; tale scadenza garantisce il diritto dei condomini di controllare l’andamento della gestione; diritto che, nel caso di specie, risulta essere stato compresso dalla condotta negligente della resistente") (su Iuris Data); Trib. Roma 08.04.2019 n. 7567 (rinvenibile su Condominioweb).
Conforme a tale orientamento Iuris Data cita (in margine a Trib. Roma 07.07.2017) Appello Firenze 05.12.2018 n. 2090, ma tale sentenza non mi è stato possibile rinvenirla nè sullo stesso Iuris Data, nè sul web.
• Un secondo orientamento, il quale, viceversa, ritiene che il semplice ritardo nella convocazione della riunione assembleare, rispetto al termine indicato dal n. 10) dell'art. 1130 c.c., non sia stato considerato dal legislatore come ipotesi di grave irregolarità.
Prime espressioni di tale orientamento (entrambe rinvenute su Condominioweb) risultano essere Trib. Santa Maria Capua Vetere 28.05.2015 e Trib. Palermo 22.04.2016.
Per quest'ultimo Foro, in particolare, il Collegio ha ritenuto che il ricorso del condòmino non fosse meritevole di accoglimento. Ha premesso che la revoca giudiziale dell'amministratore presuppone necessariamente la ricorrenza di una delle ipotesi tassativamente previste dai commi 11° e 12° dell'articolo 1129 Codice civile (tra cui, evidenzia l'estensore, non figura espressamente l'ipotesi di cui al n. 10 dell'art. 1130 c.c.), precisando che la straordinarietà e l'urgenza che connotano la potestà attribuita all'Autorità giudiziaria, in una materia nella quale il potere di revoca può essere esercitato, in via ordinaria ed in ogni tempo, dall'assemblea dei condomini, l'intervento del giudice - suscettibile di risolvere anzitempo il rapporto di mandato tra condomini e amministratore - va limitato ai casi di fondato pericolo di grave danno per il condominio, derivanti da specifiche e dimostrate condotte tenute dall'amministratore in violazione dei suoi doveri (Cass. S.U. 29.10.2004 n. 20957), e sintomatiche di una gestione anomala dell'ente di gestione. Ha infine ritenuto che, sebbene le gravi irregolarità gestionali possano consistere in una gestione semplicemente anomala (e non necessariamente dissennata o infedele), l'adozione di un provvedimento così particolarmente severo nei riguardi del rappresentate della collettività condominiale può pervenirsi soltanto all'esito di un giudizio "in cui non solo il fumus delle gravi irregolarità si renda verificabile attraverso la rappresentazione di elementi precisi e concordanti, ma quando a ciò si possa far seguire la prognosi che la protratta permanenza nella carica risulterà pregiudizievole per l'interesse del condominio", richiamando per ciò Trib. Bologna 25.5.2006.
Rinvenute invece su Iuris Data, per Appello Venezia 26/10/2018 n. 3399, "la norma ex articolo 1129 c.c. indica come grave irregolarità la omessa convocazione dell'assemblea per l'approvazione del rendiconto condominiale, mentre, nel caso in esame, è pacifico che in seguito è stata tenuta un'assemblea di approvazione del rendiconto, nel termine di legge (180 gg), anche se tardivamente rispetto al termine fissato dal regolamento [60 gg.]; al più, quindi, si può porre un problema di tempestività della convocazione, che, però, non è indicata dal legislatore come ipotesi di grave irregolarità per di più rispetto al termine del regolamento, ridotto rispetto a quello legale".
Per Trib. Bari 13.07.2018 "tenuto conto del lasso temporale di 180 giorni individuato dalla norma per consentire la presentazione del rendiconto, non può indubbiamente ritenersi scusabile il comportamento omissivo ed inerte tenuto sul punto dall'amministratore e protrattosi per cinque anni .... Peraltro, la resistente è rimasta inerte nell'ultimo anno nonostante i numerosi solleciti pervenuti in tal senso dai condomini prima di procedere al deposito del presente ricorso; omettendo, altresì, di partecipare all'incontro di mediazione".
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■ Nel rimarcare la necessità che sul punto si manifesti un intervento chiarificatore della Cassazione, lo scrivente si permette effettuare i seguenti rilievi, a sostegno dell'orientamento meno rigoroso, ritenuto maggiormente attagliarsi alle complessità che presenta la gestione di un condominio, rispetto ad una rappresentazione che si risolva concretamente in una "ghigliottina" per l'amministratore, a seguito del semplice mancato rispetto del termine di 180 giorni dalla fine dell'esercizio per la presentazione del rendiconto all'assemblea per la sua approvazione:
• l'apparato normativo richiamato all'inizio della presente disquisizione è da considerarsi globalmente, ovvero tenendo contemporaneamente presente il disposto degli artt. 1129/11°, 1129/12° nn. 1) e 7), 1130 n. 10) c.c.;
• pertanto, se è vero che l'omessa convocazione dell'assemblea per l'approvazione del rendiconto costituisce una grave irregolarità, cionondimeno non costituisce altrettanto grave irregolarità la mera inerzia della convocazione entro il termine di giorni 180 dalla fine dell'esercizio in questione, in quanto il legislatore non ha inteso espressamente fornire tale caratteristica al n. 10 dell'art. 1130 c.c. (ubi lex voluit dixit, ubi noluit tacuit);
• quest'ultima considerazione, trattandosi di norma sanzionatoria, pertanto da applicarsi restrittivamente, appare poter prevalere sulla obiezione del prevedere - il comma duodecimo dell'art. 1129 c.c. - una elencazione non esaustiva ("Costituiscono, tra le altre, gravi irregolarità") delle ipotesi di grave irregolarità della condotta dell'amministratore.
L'interprete dovrà conseguentemente, a sommesso parere dello scrivente, indagare caso per caso le effettive motivazioni che abbiano condotto l'amministratore a non rispettare il termine ex art. 1130 n. 10) c.c. per la sottoposizione del rendiconto gestionale all'assemblea, piuttosto che ritenere sussistere un'ipotesi di grave irregolarità a seguito della mera verificazione del superamento di tale termine.