현 법무법인 강산 대표변호사
현 서울시동작구, 수원시 고문변호사
현 성균관대학교대학원 방재안전공학부 겸임교수
현 서울시 종로구 계약심의위원회 위원장
현 서울시 동작구 도시계획위원
현 서울시 도시재생아카데미 강사
저서 '가로주택 소규모재건축정비사업 실무', '실무 토지수용보상' 등 14권
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지역주택조합 조합원 추가 모집, 결원된 조합원 충원
지역주택조합 조합원 추가 모집, 결원된 조합원 충원 1. 공개모집 이후 조합설립인가 전 : 미신고 선착순 모집 공개모집 이후 ① 조합원의 사망ㆍ자격상실ㆍ탈퇴 등으로 인한 결원을 충원하거나, ② 미달된 조합원을 재모집하는 경우에는 신고하지 아니하고 선착순의 방법으로 조합원을 모집할 수 있다(법 제11조의3제2항). 2. 조합설립인가 후 조합원 모집 가. 원칙 : 교체나 신규 가입 불가 지역주택조합 또는 직장주택조합은 설립인가를 받은 후에는 해당 조합원을 교체하거나 신규로 가입하게 할 수 없다. 다만 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 예외로 한다(령 제22조제1항, 구 령 제39조제1항). 나. 예외 (1) 추가모집 승인 조합원수가 주택건설예정세대수를 초과하지 아니하는 범위에서 시장·군수·구청장으로부터 조합원 추가모집의 승인을 받은 경우에는 추가모집을 할 수 있다(령 제22조제1항제1호). 조합원 추가모집의 승인과 조합원 추가모집에 따른 주택조합의 변경인가신청은 사업계획승인신청일까지 하여야 한다(령 제22조제3항, 구 령 제39조제3항). 횟수 제한 없이 추가모집 승인을 받아 변경인가를 받을 수 있다 이는 조합설립인가를 통하여 조합주택 건설예정지의 주택건설사업 가능여부 등 사업의 시행여부가 결정된 후 추가 조합원을 모집토록 함으로써 원활한 사업추진과 조합원의 피해를 방지하기 위한 것이다. 즉, 사업계획승인신청일전까지 조합원 추가 모집으로 주택건설예정세대수의 100%를 채우면 일반분양을 할 필요가 없어진다. 다만, 사업계획승인신청일전까지 조합원 추가 모집으로 주택건설예정세대수의 100%를 채우지
2021-05-24 07:48 -
지역주택조합 사실상 폐지?? (50% 사용권원 확보, 15% 소유권 확보)
지역주택조합 사실상 폐지??(50% 사용권원 확보, 15% 소유권 확보) 1. 지역주택조합 제도 개선 내용 국토교통부는 지역주택조합이 가지고 있는 문제점을 개선하기 위해 여러 가지 제도개선을 하고 있다. 2017. 6. 3. 법·령 개정을 통해 ① 조합원의 조합 탈퇴 및 환급 관련 규정을 신설하였고(법 제11조제7항부터 제9항, 그러나 탈퇴 및 환급을 법에 직접 규정하지 않고 조합규약에 위임하여, 현재는 실효성이 별로 없다), ② 업무대행자가 주택조합의 업무를 대행할 수 있는 범위를 조합원 모집, 토지확보, 조합설립인가 신청 업무 등으로 구체화하고, 업무대행자의 귀책사유로 인한 조합 또는 조합원의 피해에 대하여 업무대행자에게 손해배상책임을 부여하며, 국토교통부장관은 표준업무대행계약서를 작성ㆍ보급할 수 있도록 하였고(법 제11조의2 신설), ③ 조합원 모집 신고 제도 및 공개모집제도를 신설하였고(법 제11조의3), ④ 시공보증서 제출을 의무화하여 시공자의 파산 등으로 인한 조합원 피해를 방지하고자 하였고(법 제14조의2), ④ 무자격 업무대행, 조합원 모집 미신고, 공개모집하지 않는 경우에 형사처벌 조항을 신설하였고(법 제101조제1호, 법 제102조제2호), ⑤ 총회 의결 시에 조합원 직접 출석 규정을 신설하였고(령 제20조제4항), ⑥ 최소 시공보증금액을 30% 이상이 되도록 하였고(령 제26조의2), ⑦ 법이 정한 분양대행업자에게만 분양을 대행을 할 수 있도록 하였고(법 제54조의2), ⑧ 표준규약을 개정하였는바, 주요 내용만 살펴보면, ㉠ 종신제에서 “임원의 임기는 3년으로 하되, 연임할 수 있다.”라고 개정하였고(규약 제17조), ㉡ 구 표준규약 제24조제7항은 “조합원의 4/5 이상에
2021-05-21 10:19 -
신규법인이 도시개발사업시행자 지정이 가능한가?
신규법인이 도시개발사업시행자 지정이 가능한가? 도시개발법 제11조제1항제8호 사업시행자와 관련하여, 주택법에 의한 신규법인과 시공사가 공동시행자로 하여 도시개발사업 제안 및 시행자 지정이 가능한지가 의문이다. 도시개발법시행령 제18조제4항은 법 제11조제1항제8호에서 "대통령령으로 정하는 요건에 해당하는 자"란 ① 「주택법」 제10조에 따라 제출된 최근 3년간의 평균 영업실적(대지 조성에 투입된 비용을 말하며, 보상비는 제외한다)이 해당 도시개발사업에 드는 연평균 사업비(보상비는 제외한다) 이상일 것, ② 경영의 건전성이 국토교통부령으로 정하는 기준 이상일 것의 2가지 요건을 모두 충족하는 자를 말한다고 규정하고 있다. 그렇다면 사견은 위 ① 요건의 충족여부는 최근 3년간의 영업실적이 있어야 하므로, 신규법인은 불가하다고 본다. [환지수용보상 도시개발법] 참고[법무법인 강산] "외부 필진의 기고 내용은 본지의 편집 방향과 다를 수 있습니다."독자 문의 : thepen@hankyung.com
2021-05-17 16:35 -
건축신고된 농지를 법인이 공매로 취득 가능 여부
건축신고된 농지를 법인이 공매로 취득 가능 여부 이미 건축신고가 수리된 농지에 대해 공매절차에서 법인이 농지취득자격증명이 없이 취득이 가능한지가 궁금하다. 농지법 제6조제2항각호, 제8조제1항단서의 규정과 농지법의 목적(제1조) 등에 비추어 보면, 법인의 농지취득이 절대적으로 금지되는 것은 아니다(대법원 2005. 7. 29. 선고 2003다14133,14140 판결). 농지를 취득하려는 자가 농지에 대하여 소유권이전등기를 마쳤다 하더라도 농지취득자격증명을 발급받지 못한 이상 그 소유권을 취득하지 못하고, 이는 공매절차에 의한 매각의 경우에도 마찬가지라 할 것이다(대법원 2012. 11. 29. 선고 2010다68060 판결). 그런데 어느 농지에 대해 건축신고가 수리되면 건축법 제14조제2항에 의하여, 제11조제5항이 적용되고, 제11조제5항제7호에 의하여 농지법 제34조, 제35조 및 제43조에 따른 농지전용허가·신고 및 협의를 받은 것으로 의제되고, 그렇다면 농지법 제6조제2항제7호, 제8호, 지침 제3항사목에 의하여 법인도 건축신고된 토지를 농지취득자격증명을 받지 않고 농지 취득이 가능하다(서울중앙지방법원 2021. 4. 30. 선고 2020가합560232 판결). 건축법제11조(건축허가) ⑤ 제1항에 따른 건축허가를 받으면 다음 각 호의 허가 등을 받거나 신고를 한 것으로 보며, 공장건축물의 경우에는 「산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률」 제13조의2와 제14조에 따라 관련 법률의 인ㆍ허가등이나 허가등을 받은 것으로 본다. <개정 2009. 6. 9., 2010. 5. 31., 2011. 5. 30., 2014. 1. 14., 2017. 1. 17., 2020. 3. 31.>7. 「농지법」 제34조, 제35조 및 제43조에 따른 농지전용허가ㆍ신고 및 협의 제14조(건축신고) ② 제
2021-05-07 22:39 -
아파트 리모델링조합 규약 작성 시 피하여야 할 사항
아파트 리모델링조합 규약 작성 시 피하여야 할 사항 리모델링조합의 규약은 자치법규이므로, 매우 중요하다. 현재 실무에서 사용되는 각 조합들의 규약을 분석해 본 결과 아래와 같은 제언을 한다. 규약 변경은 대의원회에서 하는 것이 아니라 총회에서 하여야 한다. 이사 숫자를 ‘○인 이내’라고 규정하면, 이사 정족수를 정하기가 불가하므로, ‘○인 이상 ○인 이하’라고 규정하여야 한다. 주택법은 도시정비법과는 달리 해임발의 정족수에 대해 규정하고 있지 아니하므로, 해임발의 정족수를 규정하여야 한다. 주택법은 대의원의 숫자에 대해서도 도시정비법과 달리 규정하고 있지 아니하므로, 대의원 정족수를 두어야 하는데, 10인 이내로 하는 경우가 많으나, 가급적이면 도시정비법과 같이 전체 조합원의 10분의 1 이상(1,000명을 넘는 경우 100인 이상)으로 정하는 것이 타당하다고 본다. 대의원이나 임원은 일반회의 규칙상 대리 출석 불가가 원칙이다. 일부 조합에서 “시장상황, 법령개정 등 불가피한 사유로 사업이 추진되지 못하는 경우 조합의 운영 및 사업시행을 위해 조합이 시공자, 금융기관 등으로부터 조달한 차입금은 조합원들이 리모델링 전 주택 등의 의결권(집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제37조에 따른 의결권을 말한다)의 비율에 따라 상환하기로 한다.”라는 규정, 즉, 조합원들이 소위 매몰비용을 부담하도록 규정하고 있으나, 이는 논란의 여지는 있으나, 사견은 불필요하다고 본다. 의결권의 수에 따른다는 것도 형평에 맞지 않는다고 본다. 이러한 규정을 두지 않으면 매몰비용은 조합원들이 연대보
2021-05-07 20:59
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재개발 학교용지부담금 대상, 세대수 의미
재개발 학교용지부담금 대상, 세대수 의미 1. 문제의 제기 「학교용지 확보 등에 관한 특례법」제5조(부담금의 부과·징수)제1항제5호는 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 주택재개발 및 주택재건축 사업에서 사업시행결과 해당 정비구역 내 세대수가 증가하지 아니하는 경우에는 부담금을 부과·징수하지 아니한다는 규정하고 있는데, 여기서 ‘세대수’의 의미를 해석함에 있어서 기존 세입자 세대가 포함되는지, 나아가 '정비사업 시행 이전 가구 수'의 산정 기준시점은 언제인지가 문제된다. 2. 사안의 해결 **학교용지 확보 등에 관한 특례법 ( 약칭: 학교용지법 )[시행 2020. 5. 19.] [법률 제17255호, 2020. 5. 19., 일부개정]제5조(부담금의 부과ㆍ징수) ① 시ㆍ도지사는 개발사업지역에서 단독주택을 건축하기 위한 토지를 개발하여 분양하거나 공동주택을 분양하는 자(이하 이 조에서 “공동주택분양자등”이라 한다)에게 부담금을 부과ㆍ징수할 수 있다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 개발사업분의 경우에는 그러하지 아니하다. 5. 「도시 및 주거환경정비법」 제2조제2호나목부터 다목까지의 규정에 따른 정비사업 및 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」 제2조제1항제3호나목ㆍ다목에 따른 소규모주택정비사업 시행 결과 해당 정비구역 및 사업시행구역 내 세대 수가 증가하지 아니하는 경우 주택재개발사업의 시행으로 공동주택을 건설하는 경우에도 신규로 주택이 공급되어 학교시설 확보의 필요성을 유발하는 개발사업분만을 기준으로 부담금의 부과 대상을 정함이 옳다. 그런데 주택재개발사업에서 조합원분양분과 현금청
2021-05-05 22:14 -
재개발·재건축 현금청산대상자 사업비 분담의무 분쟁 종료
재개발·재건축 현금청산대상자 사업비 분담의무 분쟁 종료 ※ 요약 1. 현재 재개발이나 재건축 모두 사업비 분담의무는 없다. 2. 정관개정으로 추상적인 한 줄짜리 사업비 분담의무를 두었어도 마찬가지이다. 1. 재개발·재건축 현금청산대상자는 사업비 분담의무 없다. 현금청산대상자가 된 경우에 그러한 현금청산대상자들이 그동안 조합이 사용한 사업비를 분담하여야 하는지에 대해 많은 소송이 있었다. 심지어 일부 조합은 재개발등에서 수용권을 행사하면서 사업비를 공제하는 경우도 있다. 이는 주택재건축사업에서 현금청산대상자가 사업비를 분담하여야 한다는 하급심 판결(서울중앙지방법원 2011. 9. 22. 선고 2011가합14706 판결)이 나오면서 논란이 붙은 것이다{일부 조합은 위 사건의 대법원 판결(대법원 2013. 7. 11. 선고 2012다83827 판결)을 인용하면서, 대법원 판결에 의하면 사업비 분담의무가 있다는 취지로 주장 하였으나, 이는 사실을 왜곡한 것이다. 대법원에서는 사업비 분담의무에 대한 부분은 판단대상이 아니었다}. 그러나 그 이후 서울행정법원은 사업비 분담의무가 없다는 입장이 대세이고, 이 문제는 대법원 판결로 사업비 분담의무가 없다는 쪽으로 정리되었다. 즉 대법원은 “이러한 구 도시정비법과 같은 법 시행령의 내용, 형식 및 체계 등에 의하면, 주택재개발사업에서 사업시행자인 조합은 토지등소유자인 조합원에게 구 도시정비법 제61조 제1항에 따라 정비사업비와 정비사업의 시행과정에서 발생한 수입과의 차액을 부과금으로 부과․징수할 수 있으나, 조합원이 구 도시정비법 제47조나 조합 정관이 정한 요건을 충족하여
2021-04-30 10:10 -
구분소유적 공유토지 평가 방법
구분소유적 공유토지 평가 방법 「감정평가에 관한 규칙」 제7조제1항은 “감정평가는 대상물건마다 개별로 하여야 한다.”고 규정하고 있다. 대법원은 “수인이 각기 한 필지의 특정부분을 매수하면서도 편의상 공유지분등기를 경료함으로써 각자의 특정부분에 관한 공유지분등기가 상호 명의신탁 관계에 있는, 이른바 구분소유적 공유토지라고 할지라도 명의신탁된 부동산이 대외적으로 수탁자의 소유에 속하는 것이니 만큼, 일반 공유토지와 마찬가지로 한 필지의 토지 전체를 기준으로 평가한 다음 이를 공유지분 비율에 따라 안분하여 각 공유지분권자에 대한 보상액을 정하여야 한다.”라고 한다(1998. 7. 10. 선고 98두6067). 그러나 사견은 위 판례는 재검토되어야 한다고 본다. 구분소유적 공유관계는 어떤 토지에 관하여 그 위치와 면적을 특정하여 여러 사람이 구분소유하기로 하는 약정이 있어야만 적법하게 성립할 수 있고, 공유자들 사이에 그 공유물을 분할하기로 약정하고 그 때부터 각자의 소유로 분할된 부분을 특정하여 각자 점유·사용하여 온 경우에도 구분소유적 공유관계가 성립할 수 있지만, 공유자들 사이에서 특정 부분을 각각의 공유자들에게 배타적으로 귀속시키려는 의사의 합치가 이루어지지 아니한 경우에는 이러한 관계가 성립할 여지가 없다( 대법원 2005. 4. 29. 선고 2004다71409 판결 등 참조). 즉, 구분소유적 공유 토지 모두를 일률적으로 보아 안분할 것이 아니라, 공유자들 사이에서 특정 부분을 각각의 공유자들에게 배타적으로 귀속시키려는 의사의 합치가 이루어진 경우에는 각 특정 부분 토지는 단독 소유와 다를 바 없으므로 단독 소유
2021-04-26 09:04 -
지역주택조합 가입비 예치 및 반환제도 신설(2020. 12. 11.)
1. 가입비 예치 및 반환 신설 2019. 12. 10. 법이 개정되면서, 가입비 예치제도 및 그 반환요청 제도를 법 제11조의4로 신설하였고, 이는 2020. 12. 11.부터 시행되며, 시행 후 최초로 조합원 모집 신고를 하는 경우(변경 신고는 제외한다)부터 적용하고, 법이 2020. 1. 23. 개정되면서 조문만 법 제11조의6으로 이동하였고, 시행일 2020. 12. 11.로 같다.주택법 [시행 2020. 12. 11.] [법률 제16811호, 2019. 12. 10., 일부개정] ◇ 주요내용 가. 조합원을 모집하는 자는 주택조합의 가입을 신청한 자가 주택조합 가입을 신청하는 때에 납부하여야 하는 가입비 등을 대통령령으로 정하는 기관에 예치하도록 하고, 주택조합의 가입을 신청한 자는 가입비 등을 예치한 날부터 30일 이내에 주택조합 가입에 관한 청약을 철회할 수 있도록 하며, 조합원을 모집하는 자는 청약 철회 의사가 도달한 날부터 7일 이내에 가입비 등을 예치한 기관의 장에게 가입비 등의 반환을 요청하도록 함(제11조의4 신설).제11조의4를 다음과 같이 신설한다. 2020. 1. 23. 개정으로 조문만 제11조의6으로 이동법 제11조의6(조합 가입 철회 및 가입비 등의 반환) ① 모집주체는 주택조합의 가입을 신청한 자가 주택조합 가입을 신청하는 때에 납부하여야 하는 일체의 금전(이하 “가입비등”이라 한다)을 대통령령으로 정하는 기관(이하 “예치기관”이라 한다)에 예치하도록 하여야 한다. <개정 2020. 1. 23.>령 제24조의5(가입비등의 예치) ① 법 제11조의6제1항에서 “대통령령으로 정하는 기관”이란 다음 각 호의 기관을 말한다.1. 「은행법」 제2조제1항제2호에 따른 은행2. 「우체국예금ㆍ보험에 관한 법률」에 따른 체신관서3. 「보험업법」 제2조제
2021-04-19 12:12 -
신탁등기를 해준 수탁자가 손실보상금 증액 소송 제기 가능한가?
신탁등기를 해준 수탁자가 손실보상금 증액 소송 제기 가능한가? 1. 문제의 제기 갑은 자신 소유 토지를 00신탁회사에 신탁을 하였다. 그런데 갑 소유 토지가 공익사업에 포함되어 수용재결이 난 상태이다. 이때 갑은 수탁자로서 보상금 증액소송이 가능한가? 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」 제85조(행정소송의 제기) 제1항은 “사업시행자, 토지소유자 또는 관계인은 제34조에 따른 재결에 불복할 때에는 재결서를 받은 날부터 90일 이내에, 이의신청을 거쳤을 때에는 이의신청에 대한 재결서를 받은 날부터 60일 이내에 각각 행정소송을 제기할 수 있다.”, 동조제2항은 “제1항에 따라 제기하려는 행정소송이 보상금의 증감(增減)에 관한 소송인 경우 그 소송을 제기하는 자가 토지소유자 또는 관계인일 때에는 사업시행자를, 사업시행자일 때에는 토지소유자 또는 관계인을 각각 피고로 한다.”라고 규정하여 손실보상금 증액 소송의 원고적격자를 ‘사업시행자, 토지소유자 또는 관계인’이라고 규정하고 있다. 따라서 토지를 신탁회사에 신탁등기를 해 준 수탁자가 위에서 말하는 관계인인지 여부가 쟁점이다. 2. 관계인 "관계인"이란 사업시행자가 취득하거나 사용할 토지에 관하여 지상권·지역권·전세권·저당권·사용대차 또는 임대차에 따른 권리 또는 그밖에 토지에 관한 소유권 외의 권리를 가진 자나 그 토지에 있는 물건에 관하여 소유권이나 그 밖의 권리를 가진 자를 말한다(법 제2조제5호). 즉, 공익사업의 시행으로 인하여 재산권의 지배적 지위를 소멸당하는 재산권의 주체 중에서 토지소유자를 제외한
2021-04-19 11:30
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지역주택조합 최신 개정 내용, 조합원 모집 등
지역주택조합 주택법 2019.12.10., 2020.1.23. 개정 내용 정리 구분 주택법[법률 제16811호, 2019.12.10., 일부개정]주택법[법률 제16870호, 2020.1.23., 일부개정]업무대행자(제11조의2제1항) 법령에 해당하는 자 + 대행자 자본금 요건 상향(제11조의2제1항) 분기별 실적보고서 작성 제출 (법 제11조의2제4항)조합원 모집(제11조의3 내지 5) 조합원을 모집하는 자가 이 법을 위반한 경우 시정요구 등 필요한 조치(법 제14조제4항 신설) 사업주체 공급주택 표시광고 사본 제출(제54조제8항 신설)❶제11조의3 토지 사용권원 50% 이상 확보 하고 신고 후 모집(1항) 발기인 -자격기준(6항) -가입의제(7항) 계약서 내용 제시 및 작성 의무(8항)❷제11조의4 신설 계약서 내용 설명의무(1항) 위 설명 이해확인서 교부(2항)❸제11조의5 신설 조합원 모집광고 준수사항 모집 시 금지사항 조합설립인가요건(제11조제2항)-토지 사용권원 80% 이상+토지 소유권 15% 이상계약금 등 자금 관련 연간 자금운용계획 등 제출 (법 제12조제3항 신설) 가입비 예치기관에 예치 (법 제11조의4제1항 신설) 30일 이내 청약철회 및 환급(법 제11조의4제2항 신설) 자금보관업무 신탁업자 대행(법 제11조의2제3항) 회계서류 보관 의무화(법 제14조의3 신설)실적보고 및 관련자료 공개(제12조) 발기인 또는 임원 분기별 실적보고서 작성 (법 제12조제1항 신설)결격사유(제13조) 지위상실 및 당연퇴임 사유 구체화 (법 제12조제2항) 겸직 금지 신설(법 제13조제4항 신설)조합해산(제14조의2) 조합해산
2021-04-15 16:37 -
사업인정(의제)시 중앙토지수용위원회 사전 협의 제도
사업인정(의제)시 중앙토지수용위원회 사전 협의 제도 ○ 국토교통부장관·의제권자는 사업인정(의제)시는 중앙토지수용위원회와 사전에 협의하여야 한다(법 제21조제1항 및 제2항). 이 법 시행(2019. 7. 1.) 후 최초로 사업인정을 하거나 관계 법률에 따라 사업인정이 의제되는 지구지정ㆍ사업계획승인 등을 하는 경우부터 적용한다(부칙 제3조). 2018. 12. 31. 법 개정 전에는 중앙토지수용위원회와 협의하여야 하는 것이 아니라 의견청취를 하도록 하였었고, 의견청취 규정은 2015. 12. 29.에 신설되어, 2016. 6. 30.부터 시행된 것이다. 중앙토지수용위원회 협의 절차 구분 내용 ① 협의요청□국토교통부장관·의제권자→중앙토지수용위원회 □제출자료(규칙 제9조의2) 1. 영 제10조제1항 각 호의 사항을 적은 서면 2. 영 제10조제2항 각 호의 서류 및 도면 3. 영 제11조제6항에 따라 송부 또는 통지받은 토지소유자, 관계인 및 그 밖에 사업인정에 관하여 이해관계가 있는 자의 의견[본조신설 2019. 7. 1.]② 검토(중앙토지수용위원회)㉮ 검토사항 1. 이해관계가 있는 자에 대한 의견 수렴 절차 이행 여부 2. 허가ㆍ인가ㆍ승인대상 사업의 공공성 3. 수용의 필요성(법 제21조제3항) 4. 해당 공익사업이 근거 법률의 목적, 상위 계획 및 시행 절차 등에 부합하는지 여부 5. 사업시행자의 재원 및 해당 공익사업의 근거 법률에 따른 법적 지위 확보 등 사업수행능력 여부<령 제11조의2> [본조신설 2019. 6. 25.] [시행 2019. 7. 1.] ㉯ 현지조사, 의견청취, 자료제출 요구 □중앙토지수용위원회→관계전문기관, 전문가, 관계행정기관의 장(법 제21조제4항) ③ 자료 보완 요구 □ 중앙토지수용위원회→ 해당 허가ㆍ인가ㆍ
2021-04-07 16:43 -
사업인정(의제)시 이해관계인 의견청취 제도
사업인정(의제)시 이해관계인 의견청취 제도 ○ 국토교통부장관·사업인정이 있는 것으로 의제되는 공익사업의 허가ㆍ인가ㆍ승인권자는 사업인정(의제)을 하고자 하는 때에는 미리 사업인정에 관하여 이해관계가 있는 자의 의견을 들어야 한다(법 제21조후단). ○ 이 규정은 2015. 12. 29.에 신설되어, 2016. 6. 30.부터 시행된 것이다. 의견청취 절차구분내용(령 제11조)① 신청서 및 관계서류 사본 송부□국토교통부장관·의제권자→시장(행정시 포함)·군수·구청장(자치구 아닌 곳 포함)② 게시판에 공고 및 열람□시장·군수·구청장 : 지체없이 게시판 공고, 14일 이상 열람 1. 사업시행자의 성명 또는 명칭 및 주소 2. 사업의 종류 및 명칭 3. 사업예정지③ 통지 □시장·군수·구청장 →토지소유자 및 관계인 - 공고 내용 및 의견서 제출 통지(원하면 전자문서 포함) - 통지받을 자, 통지 장소 모르면 생략 가능 ④ 의견서 제출 □토지소유자 및 관계인, 그밖에 이해관계인→시장·군수·구청장 - 열람기간 내에 의견서 제출(전자문서 포함) ⑤ 의견서 송부 □시장·군수·구청장→국토부장관 또는 의제권자 - 열람기간 종료 후 지체 없이 의견서 송부 - 의견서 제출이 없으면 그 사실 통지(전자문서 통지 포함) ○ 통지를 받거나 인지하게 되면 토지소유자 및 관계인, 그밖에 이해관계인은 시장·군수·구청장에게 수용권 부여가 위법·부당함을 주장하여야 한다. 특히 민간인이 토지수용권을 행사하는 경우에는 이 절차는 매우 중요하다. [실무 토지수용보상] 책[법무법인 강산] "외부 필진의 기고 내용은 본지의 편집 방향과 다를 수 있습니다."독자 문의 : thepen@hankyung
2021-04-07 16:38 -
매도청구 후 경·공매 취득은 승계집행 대상이다.
매도청구 후 경·공매 취득은 승계집행 대상이다. 가끔 재건축사업구역내에 부동산이 경매와 공매에 나오는 경우가 있다. 이러한 경우에 입찰자는 다음의 사정을 반드시 확인하여야 한다. 즉, 해당 부동산에 대해서 이미 조합이 매도청구 소송을 제기하여 승소판결을 받았는지 여부를 확인하여야 한다. 이유는 간단하다. 하급심 판결에 의하면 이미 재건축조합이 매도청구소송을 제기하여 승소 판결을 받은 이후에 그 부동산을 매매나 경매, 공매로 취득한 자는 매도청구 소송에서 내려진 판결의 효력이 미치기 때문이다. 따라서 경매나 공매 입찰에 참여하여 낙찰을 받은 후에 조합으로부터 받는 매매대금은 판결문에 기재된 금액이기 때문에 그 금액을 확인하고 입찰금액을 정하여야 손해를 보지 않는 것이다.[재개발재건축 현금청산금 아는 만큼 더 받는다] 책[재개발재건축 총회진행, 임원선임해임, 시공자선정실무] 책 참고[법무법인 강산] "외부 필진의 기고 내용은 본지의 편집 방향과 다를 수 있습니다."독자 문의 : thepen@hankyung.com
2021-03-06 20:50 -
코로나19 사태로 인한 ‘집합금지 또는 집합제한’ 조치와 국가의 손실보상책임
코로나19 사태로 인한 ‘집합금지 또는 집합제한’ 조치와 국가의 손실보상책임 지난 2월 13일 거리두기단계가 일부 완화되었다. 수도권 자영업자들의 영업제한시간도 밤 9시에서 10시로 연장되기는 하였지만, 이미 존폐의 위기에 놓인 많은 자영업자들의 불만은 거세어지고 있다. 코로나19 사태 정부조치 공정성 시비 쟁점화자영업자들은 코로나19 사태로 인한 영업장 내 집합금지 또는 집합제한(이하, '집합제한 등') 완화와 집합제한 등으로 인한 손실보상을 강력히 요구하는 목소리를 점점 크게 내고 있다. 게다가 "헬스장은 집합제한 등 대상으로 지정된 반면 태권도장은 제외"라는 정부 조치에 대하여 자의성, 공정성 시비로 쟁점화되기도 하였다. 국내에 코로나19가 유입된 지 1년이 되어 이젠 일시적인 사태로만 치부할 상황은 넘어섰다. 그동안 정부는 코로나19 확산 방지를 위해 감염병 환자가 다녀간 식당, 교회, 요양원, 병원 등 이동경로를 구체적으로 공개하고 해당 장소를 일시 폐쇄조치하는 한편, 나아가 사전적·예방적 조치로서 사람이 모일 수 있는 장소 또는 업종을 특정하여 집합제한 등의 조치를 취하여 'K방역'이라 칭송될 만한 성과를 거두기도 하였다. 그러나 이러한 조치가 장기화되면서 영업이 곧 생계인 자영업자들은 아무런 잘못도 없이 막대한 재산상 손실을 입게 되었고 그로 인해 자신과 그 가족, 종업원, 알바생 등의 생계마저 위협받는 상황이 되었다. 그러나 우리는 집합제한 등 조치의 근거법률이 무엇인지, 이와 관련된 문제점이 무엇인지에 대하여는 정확히 알지 못한다. 영업금지 및 제한, 두가지 문제 대두코로나19 바이러스 확산을 방지
2021-02-26 10:46
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아파트단지내상가 재건축을 도시 및 주거환경정비법으로 가능한가?
아파트단지상가 재건축을 도시 및 주거환경정비법으로 가능한가? 최근 아파트단지내 상가에서 이상한 일들이 벌어지고 있다. 아파트단지내 상가를 「도시 및 주거환경정비법」(이하 “도시정비법”이라고만 함)에 의한 정비사업으로 추진하여 주상복합 아파트를 건설한다는 것이다. 실제로 사업시행인가와 관리처분인가가 난 곳이 있다. 도시정비법을 20년 가량 연구해 온 필자로서는 도저히 법적지식이 흔들린다. 그동안 법적으로 불가능하다고 생각해 왔는데 이것이 추진되고 있는 것이다. 만일 가능하다면 아파트 조합원들과 상가 조합원들의 갈등을 방지할 훌륭한 해결책이다. 상가와의 갈등으로 수많은 아파트단지가 재건축에 어려움에 처해 있는데 단비와 같은 소식이다. 다만 걱정도 앞선다. 도시정비법에 의해 사업에 반대하는 자들에 대해 매도청구를 하여야 하는데, 이것이 가능한지가 의문이다. 도시정비법에 사업을 추진하려면 먼저 기본계획을 수립하고, 정비계획을 수립하여 구역지정(지구단위계획수립 의제 포함)을 하여야 한다. 만일 이런 절차를 거치지 않았다면, 사견은 사업에 반대하는 상가소유자들에 대한 매도청구는 불가하다고 생각한다. 나아가 도시정비법은 상가만으로 구성된 상가재건축사업을 규정하고 있지 않다. 도시정비법시행령 별표 1 정비계획의 입안대상지역에 따르면, 재건축사업을 위한 정비계획은 제1호 및 제2호에 해당하지 않는 지역으로서 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 지역에 대하여 입안한다. 가. 건축물의 일부가 멸실되어 붕괴나 그 밖의 안전사고의 우려가 있는 지역 나. 재해 등이 발생할 경우 위해의 우려가 있어
2021-02-24 16:48 -
농업(영농)보상 대상 농지
농업(영농)보상 대상 농지 1. 보상대상 농지 농지법에서는 농지를 제2조제1호가목 및 나목에서 정의하고 있는데, 그중 나목의 농지를 제외한 가목의 농지만이 보상대상이다.법 제2조(정의) 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다. 1. "농지"란 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 토지를 말한다. 가. 전·답, 과수원, 그 밖에 법적 지목(地目)을 불문하고 실제로 농작물 경작지 또는 대통령령으로 정하는** 다년생식물 재배지로 이용되는 토지. 다만, 「초지법」에 따라 조성된 초지 등 대통령령으로 정하는 토지는 제외한다. 나. 가목의 토지의 개량시설과 가목의 토지에 설치하는 농축산물 생산시설로서 대통령령으로 정하는 시설의 부지 **농지법 개정으로 “대통령령으로 정하는” 부분 추가 [시행 2019. 7. 1.] [법률 제16073호, 2018. 12. 24., 일부개정] 다년생식물 재배지는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 식물의 재배지로 한다(령 제2조제1항). ① 목초·종묘·인삼·약초·잔디 및 조림용 묘목 ② 과수·뽕나무·유실수 그 밖의 생육기간이 2년 이상인 식물 ③ 조경 또는 관상용 수목과 그 묘목(조경목적으로 식재한 것을 제외한다) 2. 다음에 해당하는 토지는 농지가 아니다. 따라서 농업보상(영농보상)을 받지 못한다. 가. 「초지법」에 따라 조성된 토지 등 대통령령으로 정하는 토지 "「초지법」에 따라 조성된 토지 등 대통령령으로 정하는 토지"란 다음 각 호의 토지를 말한다(령 제2조제2항). ① 「공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률」에 따른 지목이 전·답, 과수원이 아닌 토지(지목이 임야인 토지는 제외한다)로서 농작물 경작지 또는
2021-02-15 11:24 -
재건축 재개발 대의원 보궐선임 신고 없는 경우 적법 여부
재건축 재개발 대의원 보궐선임 신고 없는 경우 적법 여부 1. 문제의 제기 조합에서 대의원회를 개최하여 대의원을 보궐선임한 후 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 조합설립변경신고를 하지 않았을 경우, 보궐선임된 대의원은 대의원으로서 지위를 가질 수 있는지 여부가 문제된다. 2. 대립되는 견해 첫째, 「도시 및 주거환경정비법」 제35조(조합설립인가 등) 제5항 단서규정에 따르면 대통령령으로 정하는 경미한 사항을 변경하려는 때에는 총회의 의결 없이 시장ㆍ군수등에게 신고하고 변경할 수 있다고 되어있으며, 조합에서 구청에 조합설립변경신고를 하지 않았으므로 대의원은 변경된 것으로 볼 수 없다는 견해와, 둘째, 대의원의 변경은 조합설립인가내용의 경미한 변경에 해당하여 인가가 아닌 신고사항일 뿐이며 변경신고 여부와 관계없이 대의원회에서 의결한 때에 효력이 발생한다고 볼 수 있다는 견해이다. 3. 법조문[도시 및 주거환경정비법] 제35조(조합설립인가 등) ⑤ 제2항 및 제3항에 따라 설립된 조합이 인가받은 사항을 변경하고자 하는 때에는 총회에서 조합원의 3분의 2 이상의 찬성으로 의결하고, 제2항 각 호의 사항을 첨부하여 시장ㆍ군수등의 인가를 받아야 한다. 다만, 대통령령으로 정하는 경미한 사항을 변경하려는 때에는 총회의 의결 없이 시장ㆍ군수등에게 신고하고 변경할 수 있다. [도시 및 주거환경정비법 시행령] 제31조(조합설립인가내용의 경미한 변경) 법 제35조제5항 단서에서 "대통령령으로 정하는 경미한 사항"이란 다음 각 호의 사항을 말한다. 4. 조합임원 또는 대의원의 변경(법 제45조에 따른 총회의 의결 또는
2021-01-07 11:38 -
환매권 제한기간 10년 헌법불합치
환매권 제한기간 10년 헌법불합치 헌법재판소 2020. 11. 26. 선고 2019헌바131 헌법재판소는 2020년 11월 26일 재판관 6:3의 의견으로, 환매권의 발생기간을 제한한 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률(2011. 8. 4. 법률 제11017호로 개정된 것) 제91조 제1항 중 ‘토지의 협의취득일 또는 수용의 개시일부터 10년 이내에’부분이 헌법에 합치되지 아니한다는 결정을 선고하였다. [헌법불합치]이에 대하여 위 조항이 재산권을 침해하지 아니한다는 재판관 이선애, 재판관 이종석, 재판관 이미선의 반대의견이 있다. □ 사건개요○ 창원시는 2005. 9.경 내지 2006. 1.경 청구인들로부터 ‘괴정-외성 간 해양관광도로 개설공사’를 추진하기 위하여 ‘공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률’(이하 ‘토지보상법’이라 한다)에 따라 창원시 진해구 ○○ 등 6필지 토지(이하 ‘이 사건 토지’라 한다)에 관하여 공공용지 협의취득에 의한 소유권이전등기를 마쳤다. ○ 창원시는 위 해양관광도로 개설공사를 진행하던 중 부산-진해 경제자유구역청이 추진하는 ‘남산유원지 개발계획’과 중복되는 부분이 있음이 밝혀져 사업진행을 보류하다가, 2017. 5. 25. 이 사건 토지를 위 해양관광도로 사업부지에서 제외하는 내용의 창원도시관리계획 결정(변경) 고시를 하였다(창원시 고시 제2017-102호). ○ 청구인들은 2018. 1. 8. 창원시를 상대로 주위적으로 환매를 원인으로 한 소유권이전등기절차 이행을 구하고, 예비적으로 환매권 통지를 하지 않은 불법행위에 기한 손해배상을 구하는 소를 제기하였다. ○ 청구인들은 위 소송 계속 중인 2019. 3. 14. 토지보상법 제91조 제1항에 대하여 위헌법률심
2020-12-08 16:35 -
재개발·재건축 신탁방식의 모든 것 2
재개발·재건축 신탁방식의 모든 것 2 √ 이전 글에서 계속 4. 이것만은 알고 동의 여부 결정하자 가. 시행규정을 꼼꼼히 확인하여야 한다. 시행규정은 신탁업자의 사업시행자 지정에 포함하여 동의를 받아야 한다. ▶별지 제2호 서식 신탁업자 지정 동의서 4. 시행규정 「도시 및 주거환경정비법」 제27조제4항에 따라 이 동의서에 포함된 시행규정에 대해 동의하고, 같은 법 제48조에 따라 시행규정이 변경되는 경우 이의 없이 따릅니다. 시행규정은 후일 전체회의의 의결을 거쳐 확정되지만, 처음에 토지등소유자에게 불합리한 내용이 제시되면 이를 나중에 시정하는 것이 쉽지 않다. 따라서 토지등소유자는 시행규정을 꼼꼼히 검토하고 동의여부를 결정하여야 한다. 가장 중요한 내용을 제시하면 다음과 같다. ① 토지등소유자 전체회의의 소집·운영 토지등소유자전체회의는 매우 중요한 의사결정을 하게 되는 것이므로, 전체회의를 어떻게 운영하여 나갈 지는 매우 중요하다. 그 중 누가 의장이 될 것인지가 중요하다. 비록 법 제26조제2항은 “토지등소유자 전체회의는 사업시행자의 직권 또는 토지등소유자 5분의 1 이상의 요구로 사업시행자가 소집한다.”라고 되어 있으나, 이는 소집권자를 규정한 것이지, 의장을 규정한 것은 아니라고 본다. 물론 통상은 소집권자가 의장이 되는 것이나. 전체회의는 다르게 보아야 한다. 전체회의는 사업시행자를 견제하는 성격도 가지고 있기 때문이다. 그렇다면 의장은 누가 될 것이고, 어떻게 선출할 것인지가 먼저 결정되어야 한다. ② 사업비 조달 신탁업자가 사업시행자로 될 경우 가
2020-11-20 20:59