베스트 머니이스트
(현)미IAU교수, 직방 자문위원
(전)성결대학교 교수, 영산대학교 부교수
(전)부동산114 이사, 한국건설산업연구원 연구위원
*소개글
현장과 학교에서 두루 얻은 지식과 경험을 전해드리고 싶습니다. 이를 통해 많은 이들이 부동산시장을 제대로 바라볼 수 있는 눈을 키우고 자신만의 자산관리 방법을 만들기를 기대합니다. 부동산 만이 아니라 자산시장 전반에 폭넓은 시각을 가지려 노력 중입니다.
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아파트 매물이 늘어나면 가격이 떨어질까요?
서울 아파트 매물이 사상 최초로 8만 건을 넘어섰습니다. 부동산 정보업체 아실에 따르면 2023년11월3일 현재 서울 아파트 매물은 8만452건으로 집계되었다고 합니다. 이는 아실이 해당 통계를 집계하기 시작한 2020년 11월 이후 가장 많은 수치입니다. 해당 시점의 매물 건수를 한달 전 매물(7만465건)과 비교하면 14.2% 증가했습니다. 한 달 사이에만 새로운 매물이 1만 건 가까이 늘어났다는 말입니다. 매물이 늘어나고 있다는 사실은 좋은 신호는 아닙니다. 언론과 방송에서도 곧 아파트 매매가격이 떨어질 것처럼 이야기합니다. 과연 매물이 늘면 가격이 떨어질까요? 매물이 늘어나는 이유는 매도 예정자와 매수 예정자 간 호가 차이 때문입니다. 대부분 주택가격이 반등하는 시점에서 나타나는 현상입니다. 매수 예정자는 항상 낮은 금액을 원합니다. 특히 가격이 오를 때는 예전 가격을 더욱 기대합니다. 급매물만 거래가 잘되는 이유입니다. 반면 가격이 하락하는 시점에서는 호가 차이가 크지 않고, 급매물이 많기 때문에 오히려 거래가 늘어나게 됩니다. 금융위기가 발행했던 2008년께를 생각하면 됩니다. 금융위기가 발생한 이후 2008년보다 2009년 아파트 매매거래 건수가 늘어났습니다. 전국적으로 2008년 58만3000건이었던 매매 거래건수는 2009년 63만2000건으로 증가했고요. 서울도 마찬가지였습니다. 6만3000건이었던 거래건수는 7만9000건으로 늘어났습니다. 금융위기 때는 주택시장을 부정적으로 보면서 매수 예정자와 매도 예정자 간에 호가 차이가 크지 않았기 때문입니다. 하지만 가격이 오르기 시작하면 매도 예정자는 빨리 싼 가격에 팔 필요가 없어집니다. 조금 더 기다리면 더 많은 금액을 받을 수 있을
2023-11-09 09:02 -
"아파트 거래량 증가, 주거선호지역부터 시작"
2023년 초부터 수도권을 중심으로 아파트 매매거래량이 증가하면서 아파트 가격이 반등했습니다. 상승을 예측한 모든 전문가들의 예상보다 가격이 빠르게 반등하면서 주택 수요자들 또한 주택시장에 적극 참여하기 시작했습니다. 수도권의 아파트 매매거래량은 많이 늘었습니다. 한국부동산원에 의하면 작년 같은 기간과 비교하면 올해 1월에서 8월까지 경기가 1.66배, 인천이 1.85배, 서울은 2.14배나 증가했습니다. 수도권 모든 지역에서 아파트 매매거래량이 증가한 것은 아닙니다. 지역별 편차는 꽤 큽니다. 가장 많이 증가한 지역은 7배가 넘게 증가했지만, 오히려 감소한 지역도 있습니다. 작년 같은 기간과 비교해서 2023년(1~8월) 수도권에서 아파트가 가장 많이 매매 거래된 곳은 경기는 과천시, 인천은 연수구, 서울은 송파구였습니다. 보통 아파트 매매가격 상승은 주거선호지역부터 시작됩니다. 올해 수도권 아파트 매매거래 건수를 분석한 결과 지역별 최다 거래지역은 모두 주거선호지역으로 지역에서 아파트 평균가격이 가장 높은 곳이었습니다. 가장 눈에 띄는 지역은 과천시입니다. 작년 같은 기간과 비교해 7배 이상 증가했습니다. 과천시는 판교와 함께 경기도에서 선두를 다툴 정도로 아파트 매매가격이 높은 곳입니다. 실제로 판교가 속한 성남시 분당구의 아파트 평균 매매가격과 비교하면 과천시는 3억원 이상 가격이 높은 곳입니다. 우리나라 최초의 국제도시인 송도가 포함된 인천 연수구도 주목됩니다. 아파트매매거래 건수는 무려 4배 이상 증가했습니다. 판교와 마찬가지로 인천에서 두 번째로 평균 아파트 매매가격이 높은 서구와 비교하면 2억원 이상 높은 가격을 기록한 곳입니다.
2023-11-03 07:00 -
수영장·영화관…호텔 뺨치는 '아파트 커뮤니티' 부작용은
아파트를 고를 때 여러 요소를 파악해야 하지만 커뮤니티시설도 중요한 변수가 되고 있습니다. 피트니스센터와 골프 연습장은 기본이고 수영장, 영화관, 클라이밍 등 고급 호텔을 뺨치는 시설까지 설치되고 있습니다. 아파트 단지를 벗어나지 않아도 어지간한 생활이 가능해 단지내에서만 움직여도 큰 문제가 없게 됐습니다. 입주자라면 이 모든 커뮤니티 시설 대부분을 무료로 이용하거나 비용을 부담해도 외부시설과 비교하면 훨씬 저렴합니다. 바야흐로 커뮤니티 전성시대라고 할 수 있습니다. 아파트 커뮤니티 시설(주민공동시설)은 법적 의무화 때문에 설치되기 시작했습니다. 우리나라에서는 150세대 이상은 경로당과 어린이 놀이터를, 300가구 이상은 어린이집이 추가로, 500가구 이상은 주민운동시설과 작은 도서관을 추가로 설치해야 합니다. 최근에 입주하는 아파트 단지를 살펴보면 법에 정한 최소한의 주민공동시설 이외에도 다양한 커뮤니티 시설과 서비스를 제공하고 있습니다. 비용이 들어 감에도 불구하고 왜 추가 공간에 추가비용을 지출하면서까지 커뮤니티시설을 짓는 걸까요? 사실 아파트란 상품은 획일적이어서 차별화하기가 쉽지 않습니다. 잘 짓는다는 기준도 애매합니다. 따라서 차별화된 커뮤니티 시설을 보유한다는 것은 청약시장에서도 우선적으로 선택을 받을 수 있는 가장 획기적인 강점이 될 수 있습니다. 사실 커뮤니티 시설의 고급화가 시작된 시점은 2010년대라고 볼 수 있습니다. 글로벌 금융위기 상황으로 분양이 어렵게 되자 커뮤니티 시설을 특화하게 됩니다. 현재는 커뮤니티 시설이 입주민들의 사회적 지위를 상징하는 아이콘이 되어 갑니다. 고급화된 커뮤니티 시
2023-10-30 06:20 -
내년 부동산 시장, '전월세'에 달렸다
올해도 얼마 남지 않았습니다. 언론과 방송에서는 벌써부터 2024년 부동산시장에 대한 전망을 합니다. 부정적인 요인으로는 금리가 인하될 가능성이 적어지고 경기상황이 그리 좋지 않습니다. 주택 신규공급이 절벽인 상황이고 분양가는 떨어지기가 힘듭니다. 여기에 더해 내년은 국회의원 선거도 있으니 내 집 마련을 원하는 분들의 고민은 갈수록 깊어집니다. 복합적인 특성을 가진 부동산이란 상품을 예측하기 위해서는 다양한 변수를 살펴야 합니다. 하지만 너무 많은 변수를 살피는 것 또한 소음(noise)을 신호(signal)로 받아들일 수 있는 위험이 있습니다. 신호는 가끔 소음에 묻혀 제 기능을 발휘하지 못할 수도 있습니다. 따라서 복잡할 때는 최대한 단순화시켜서 시장을 살피는 것도 나쁘지 않습니다. 2024년 부동산시장을 예측하는데 딱 하나의 변수만을 들라고 한다면 전세(월세) 가격을 보는 것이 좋지 않을까 싶습니다. 2023년은 반등의 시기였습니다. 반등의 시점은 예상보다 빨랐습니다. 전국은 7월초부터 플러스로 돌아섰고 서울은 5월22일부터 이미 아파트 매매가격 상승률 0.03%를 기록했습니다. 누계기준으로는 아직 전국(-5.18%)과 서울(-2.63%) 모두 하락 중이지만 상승폭은 조금씩 늘어나는 중입니다. 그나마 강남3구 지역은 누계기준으로도 상승세로 돌아섰다는데 위안을 얻고 있습니다. 하지만 주택가격은 계단식 상승이 일반적이어서 당분간 그동안 늘어왔던 상승폭이 다시 줄어들 수 있으며, 매도자와 매수자 간의 호가 차이도 늘어날 가능성이 큽니다. 그럼 앞으로의 주택시장은 다시 하락세로 돌아설까요? 아파트 공급은 절벽 상태이고 분양가격은 계속 올라가는 중입니다. 내년 분양가격 또
2023-10-23 08:27 -
"고급 일자리 있어야, 미래 주택시장도 보장"
최근 도시개발이 광역적으로 나타나면서 변화가 나타나고 있습니다. 인구는 교외로 이동하고 있지만 대부분의 경제활동은 도심에서 이루어지니, 주거와 직장이 분리되는 현상이 계속 발생하는 겁니다. 직주균형(jobs-housing balance)의 관점에서 주택시장에서 발생하는 문제를 일자리를 통해 해결하자는 논리는 많은 지지를 받고 있습니다. 직주균형은 일정한 지리적 범위 내에서 고용의 기회(직장)와 주거기회(주택)가 일치하는 상황을 의미합니다. 일정한 공간 내에서 직장과 주거가 근접하게 되면 과도한 통근시간을 줄일 수 있고 다양한 사회적 편익이 발생하게 됩니다. 직장과 주거지가 현재와 같이 일터와 쉼터로서 공간적으로 분리된 것은 그리 오래된 일은 아닙니다. 자본주의적 산업화가 시작되면서 대량생산을 위한 공간이 독립적으로 형성됐고, 비로소 주거공간은 생산기능이 아닌 재생산기능을 전담하는 영역으로 자리잡게 됐습니다. 공간적으로 분리된 직장과 주거지는 끊임없는 유인을 통해 서로를 끌어당깁니다. 직주근접(jobs-housing matching)이 주택시장에서 많이 사용하는 용어이지만 최근에는 '직주일체', '직주혼합'이라는 신조어도 생기고 있습니다. 직주근접이 주택시장에서 중요해지는 이유는 인구가 줄고 있기 때문입니다. 통계청에서 발표한 2022년 인구주택 총조사에 의하면 작년 총인구는 5169만명으로 작년과 비교하면 무려 5만명이나 감소했습니다. 인구성장률은 1960년 연평균 3.0%에서 지속적으로 감소했습니다. 1995년 이후부터는 1% 미만대로 떨어졌으나 2020년까지는 그래도 플러스성장을 지속했습니다. 하지만 2021년부터 2년 연속 마이너스를 기록 중입니다. 인구감소의 시대에는 어
2023-10-08 10:45
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차 없는 거리, 과연 모두가 만족하고 있을까
서울 서대문구 연세로의 ‘차 없는 거리’ 지정을 놓고 서울시와 서대문구가 충돌 양상을 보이고 있습니다. 연세로는 9년 전 서울에서는 첫 ‘대중교통 전용지구’로 지정된 곳입니다. 대중교통전용지구란 도로 전체를 시내버스나 노면전차 등 대중교통과 보행자만 다닐 수 있도록 조성한 교통시설을 말합니다. 자가용 통행이 24시간 차단되며 일부 조업차량과 준 대중교통은 제한적으로 진입이 허용됩니다. 국내에는 2009년 12월 대구광역시 중앙대로 반월당네거리~대구역네거리 구간에서 최초로 지정됐고, 2012년 8월에는 서울특별시에서 이를 벤치마킹해 서대문구 연세로 일대에 조성하였습니다. 서대문구는 2018년 이후 연세로 인근 상권이 크게 위축되자 지역 상인들의 의견을 들어 서울시에 대중교통전용지구 해제를 요구했습니다. 이에 서울시는 작년 1월 20일부터 올해 9월 30일까지 임시로 모든 차량 운행을 허용하는 정책 실험을 벌여 향후 운용방향을 결정할 예정입니다. 서대문구는 해당기간 상권활성화 효과가 확실했다는 입장입니다. 연구에 의하면 대중교통전용지구가 일시 해제된 이후 매출액이 22%나 증가했답니다. 같은 기간 다른 유사 상권 매출증가율(-4.1~11.5%) 대비 연세로 상권이 가장 활성화되었다는 분석입니다. 승용차가 다녀도 교통 혼잡도 없었다는 것이 서대문구청의 입장입니다. 반면 서울시는 일단 대중교통전용지구 운영을 재개한 뒤 2024년 6월 ‘차 없는 거리’ 최종 운영방향을 확정할 계획입니다. 연세로 상권매출은 기저효과일 가능성이 있고 보행권과 온실가스 감축 효과를 고려한다면 섣부른 해제는 적절치 않다는 판단입니다. 지자체마다 차 없는 거리 조성을 위해 노력
2023-09-28 10:54 -
대출규제, 주택공급 위기 심화시키는 이유
주택수요자들은 갑자기 혼란스럽습니다. 내 집 마련에 나서라면서 대출규제를 완화한 정부에서 다시 대출을 조이고 있기 때문입니다. 핵심은 DSR(총부채원리금상환비율)입니다. DSR규제를 우회하는 대출이 급격히 늘어나고 있다는 판단입니다. 가계부채가 잔액기준으로 사상 최대치를 경신하자 대출부터 손을 보고 있는 것으로 보입니다. 지난 9월13일 기획재정부, 국토교통부, 한국은행, 금융감독원 등이 참석한 ‘가계부채 현황 점검 회의’에서 가계부채 증가세의 주요 요인이라고 알려진 50년 만기 주택담보대출과 특례보금자리론에 대해 대상범위를 좁히고 서민, 실수요 층에만 집중해야 한다는데 의견을 모았습니다. 부작용도 나타나고 있습니다. 50년 만기 주택담보대출은 제도 변경으로 대출이 중단되기 전에 받겠다는 수요가 미리 몰리기도 했습니다. 실제로 7월 50년 만기 주택담보대출은 1조8000억원에서 8월에는 5조1000억원으로 폭증했습니다. 이에 정부는 DSR산정 만기를 최장 40년으로 제한하고 가산금리도 적용해 대출한도를 축소했습니다. 그동안 내 집 마련의 마중물이었던 특례보금자리론의 기준도 강화해 일반형 상품의 지원대상자와 일시적 2주택자는 신청자격에서 제외한다고 합니다. 경제 상황에 따라 정책이 바뀔 수는 있지만 관련 제도가 시작된 지 1년도 되지 않은 시점을 고려한다면 정책변경이 일관되지 못하다는 비판을 면하기 어렵습니다. 자금 여력이 부족한 주택 수요자들에게 내 집 마련의 기회를 제공했다는 측면에서 이런 정책금융은 긍정적입니다. 하지만 주택매매 수요가 제한되면서 주택거래 증가에 부정적인 영향을 초래할 겁니다. 특히 전세를 낀 거래가 늘어나면서 시
2023-09-22 08:58 -
"어떻게 내 돈으로만 집 사나"…부모은행, 늘어나는 이유
미국에서 최근 나온 조사결과가 눈길을 끕니다. 30세 미만 주택구입자의 38%가 계약금(downpayment)을 지불하기 위해 가족으로부터 현금선물(cash gift)을 받거나 상속재산(inheritance)을 사용했다는 겁니다. 부동산중개플랫폼인 레드핀(Redfin)에서 2023년 봄에 최근 이사한 사람들을 대상으로 실시한 설문조사 결과입니다. 23%는 가족으로부터 받은 현금선물을 21%는 계약금으로 상속받은 돈을 사용했다고 합니다. 생애 최초로 주택을 마련하는 비용이 더 높아지고 있습니다. 가족 자금이 없는 젊은이들은 주택을 소유하기가 점점 더 어려워지고 있습니다. 가족의 도움을 받는 주택소유자를 네포주택구입자(Nepo-Homebuyers)라고 합니다. 네포(Nepo)란 가족주의(Nepotism)에서 차용한 축약어입니다. 이러한 현상은 일견 주택수요를 자극할 수도 있지만 세대간 부의 불평등과 경제적 기회 또한 제한할 수 있습니다. 젊은층이 집을 마련하기는 쉽지 않습니다. 베이비부머와 2030세대를 비교하면 집을 소유하고 있는 비중은 거의 두 배나 차이가 납니다. 가족의 도움을 받는 경우가 과거에 비해 늘어나고 있는 이유입니다. 주택구입을 미루는 것은 그리 좋은 선택은 아닙니다. 등락은 있지만, 주택가격은 장기적으로 오르기 때문입니다. 하루라도 빨리 이 기회를 잡는 것이 좋습니다. 저렴한 주택(affordable housing)의 비율은 2013년 37%에서 2022년 13%로 감소했다고 합니다. 따라서 부모은행은 빠른 내 집 마련에 큰 도움을 줍니다. 주택을 소유한 부모에게서 태어난 자녀는 성인이 되어 주택소유자가 될 가능성이 훨씬 더 큽니다. 2021년 레드핀 조사에 따르면 현재 주택소유자의 79%는 집을 소유한 부모가 있었고, 67%는 집을 소유한 조부모가 있
2023-09-16 08:00 -
전세계 집값 전망은?…로이터 조사 살펴보니
2024년 대부분 국가의 주택시장이 상승할 것이라는 조사가 나왔습니다. 로이터 부동산 여론조사(Reuters poll of property analysts)에 따르면 최근 글로벌 부동산 가격 하락은 대부분 종결됐고, 주요 시장의 평균 주택가격은 올해 초 예상보다 덜 하락하다가 2024년에는 상승으로 반전할 것으로 예상했습니다. 올해 초 애널리스트들은 모기지 금리 상승으로 예상한 두 자릿수의 주택가격 하락을 예측했습니다. 그러나 가계저축 증가, 공급부족, 이민 증가로 인해 하락이 제한됨에 따라 실현가능성이 낮아졌습니다. 주요 중앙은행이 1년 이상 금리를 인상한 결과 모기지 금리 또한 급격히 높아졌는데 이런 영향이 모두에게는 적용되진 않았습니다. 특히 미국에서는 장기간 동안 저렴한 모기지에 담보로 묶어 둔 많은 주택 소유자들은 그대로 있기로 결정했습니다. 이로 인해 기존주택의 공급 및 주택시장의 거래 활동은 제한됐습니다. 생애 최초 주택 구입자에게는 나쁜 소식입니다. 부족한 공급은 수년간 방치됐고 주택가격은 이미 연간 두자리수의 상승세를 기록했기 때문입니다. 최신 여론 조사 결과 대부분의 중앙은행이 금리를 인하할 것이라고 생각합니다. 미국, 캐나다, 뉴질랜드, 호주 등 최근 주택가격이 많이 오른 국가들이 대상이었습니다. 코로나19가 끝나고 공급망에 문제가 생기면서 주요 국가의 주택시장에서 신규공급이 대폭 줄었습니다. 하지만 대부분의 서구 주택시장의 수요는 매우 높습니다. 근본적인 요인은 강력은 수요입니다. 8월14일부터 31일까지 미국, 영국, 독일, 호주, 뉴질랜드, 인도의 부동산시장을 다루는 130명 이상의 주택 애널리스트(housing analyst)들을 대상으로 한 로이터의 여론조사에
2023-09-12 09:02 -
임대주택 넣는다고 '소셜믹스' 될까요?
강남 재건축 최대어인 ‘압구정3구역’ 설계사 선정을 놓고 조합과 서울시가 첨예하게 대립하고 있습니다. 설계업체가 제시한 용적률을 문제 삼아 경찰에 고발하고 조합이 설계를 재공모하기를 요구하는 상황이 펼쳐졌습니다. 조합도 설계사 선정 총회를 강행하고 문제업체를 설계사로 선정하면서 ‘압구정3구역’ 재건축은 첫 단계부터 파열음이 생기고 있습니다. 서울시의 입장은 소셜믹스 취지를 조합에서 훼손시켰다고 보고 있습니다. 설계에서 임대주택과 일반 분양분을 조합원과 분리한 점이 대표적입니다. 경제적 수준이 다른 주민들이 함께 살면서 계층 분화가 심화되는 것을 방지하려는 소셜믹스의 정책 취지를 조합이 부정했다는 겁니다. 다른 이유들도 있지만 기본적으로는 압구정에서 문제가 생기면 서울시가 원하는 정책을 시행하는데 동력을 잃을 수도 있다는 인식이 큽니다. ‘압구정3구역’으로 인해 소셜믹스가 다시금 부각되고 있습니다. 소셜믹스(social mix)란 아파트나 주택 단지 내에 분양 물량과 임대 물량을 같이 시공하는 정책을 말합니다. 홍콩과 싱가포르에서 1980년대에 빈부격차가 심해지고 주택용지가 부족해지자 부자들, 중산층과 서민들이 서로 격리되면서 빈부격차가 사회계층 간 이해부족과 갈등으로 번지는 것을 방지하기 위해 도입된 정책입니다. 경제적으로 다른 계층을 한 아파트 단지 내에 거주하게 함으로써 사회적 교류를 늘리고, 각종 편의시설을 함께 이용함으로써 빈부격차가 계층격차로 확대되는 것을 막자는 취지로 도입합니다. 이후 1980년대 후반 브라질, 멕시코, 볼리비아, 아르헨티나 등 라틴아메리카를 시작으로 1990년대에 영국 런던과 프랑스 파리·리
2023-09-07 08:06
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"月 4500만원씩 내고 산다"…초고가 월세, 왜 계속 오를까?
금리가 높아지면서 전세에서 월세로 임대차시장의 비중이 바뀌고 있습니다. 아파트는 그래도 전세가 어느정도 유지되고 있지만, 올해 들어(1~7월) 서울의 비(非)아파트 임대차시장의 월세비중은 이미 60%를 넘었습니다. 비아파트 임대차시장에서 월세비중이 60%를 넘어선 것은 관련 통계를 집계하기 시작한 2011년 이후 처음이라고 합니다. 전세금 미반환의 문제로 전세의 안정성과 신뢰도가 낮아지면서 벌어진 현상으로 보입니다. 아파트의 월세가격은 하락 중입니다. 작년 7월 전국 평균 월세가격은 82만4000원이었으나 올해 7월에는 81만6000원으로 낮아졌습니다. 하지만 이는 전세가격이 하락해 전세에서 월세로의 환산금액이 줄어든 탓이 큽니다. 현장에서 실제로 적용되는 월세가격은 계속 오르는 중입니다. 월세는 금리가 변수이기 때문입니다. 초고가 월세가 더 큰 문제입니다. 왜냐하면 초고가 월세는 주거선호지역의 선호단지라서 거래가격이 올라가면 자연스럽게 주변지역, 외곽으로 그 영향이 미치기 때문입니다. 2020년부터 2023년까지 매년 1월부터 7월까지 거래된 초고가 월세아파트 10개를 살펴봤습니다. 2020년 평균 보증금은 3억원, 월세는 1120만원이었던 초고가 월세 아파트가 2023년이 되자 평균 보증금은 무려 8억4000만원에 월세는 2520만원으로 수직 상승했습니다. 2022년 보증금이 전년과 비교해 아주 조금 낮아졌습니다. 하지만 월세가격은 오히려 더 많이 올라 시간이 지나면서 월세가격은 더 많이 올랐다고 보는 것이 현실적입니다. 초고가 월세 아파트는 면적이 큽니다. 2023년에는 평균 255㎡(약 77평)이나 됩니다. 2022년에는 평균 284㎡(약 86평)이었습니다. 2023년(1~7월) 서울에서 거래된 가장 높은
2023-09-03 11:03 -
50년 만기 주담대, 장점 보다 '단점'이 많은 이유
1973년 발행된 100원짜리 주화가 170만원에 팔렸다고 합니다. 지금부터 50년 전인 1973년에는 중동전쟁으로 인해 세계오일쇼크가 일어났습니다. 오일쇼크가 발생하기 전 휘발유 가격은 L(리터)당 24원이었습니다. 지금은 거의 현실감이 없는 수치들이지만 이렇게 50년 전 이야기를 하는 이유는 최근 논란이 되고 있는 50년 만기 주택담보대출 때문입니다. 50년 전을 생각한다면 만기가 되는 50년 후 어떤 세상이 펼쳐질지는 일반적인 상식으로는 예상하기 힘들 겁니다. 50년 만기 주택담보대출은 50년 동안 상환하는 고정이자율과 적은 월 상환금이 있는 주택 융자를 말합니다. 즉 600개월입니다. 이러한 대출은 해외에서도 모기지의 괴물, 대출의 모비딕(Moby Dick)이라고 부릅니다. 50년 만기 주택담보대출은 집값을 갚는 매우 길고 느린 형태입니다. 이는 주택가격이 점점 올라가고 주택수요자들이 월 상환액을 낮출 수 있는 창의적인 방법을 찾고 있던 캘리포니아 남부에서 처음 도입됐다고 합니다. 50년 만기 주택담보대출은 15년이나 30년 만기 주택담보대출과 마찬가지로 고정금리 모기지이므로 대출기간 동안 이자율이 동일하게 유지됩니다. 매월 원금과 이자를 모두 지불하게 되며 50년의 대출기간이 끝날 때까지 다행히 살아 있다면 공식적으로 주택소유자가 됩니다. 이렇게 긴 기간동안 빚을 져야 할 타당한 이유를 찾기는 쉽지 않습니다만 주택수요자들은 보통 다음의 세가지 이유 중 하나 때문에 그렇게 합니다. 첫번째는 월 납입금이 줄어듭니다. 주택매수자들이 50년 만기 주택담보대출에 스스로를 가두는 가장 일반적인 이유는 월 납입금을 줄이기 위해서 일 겁니다. 모기지를 장기간에 걸쳐 분산시켜 단기
2023-08-28 06:00 -
"3개월만 살게요"…집주인이 단기임대 반긴 이유
짧은 기간(1~6개월) 동안 월세 계약을 맺는 단기임대가 주목받고 있습니다. 단기임대는 과거 단기간 출장을 나온 직장인이나 국내에 여행을 온 관광객들에게 인기였습니다. 최근 들어서는 단기임대 수요가 일반인으로 확대되고 있습니다. 특수한 경우로 여겨지던 단기임대가 일반적인 주택시장의 임대차 계약에도 적용되고 있습니다. 네이버부동산에서는 이미 단기임대가 메뉴에 포함됐습니다. 중개 플랫폼인 직방의 경우에도 단기임대매물을 검색하면 서울에서만 1000건 이상이 나옵니다. 특히 원룸의 경우에는 단기임대 매물이 더 많습니다. 단기 임대는 일반 임대에 비해 보증금이 낮습니다. 월세 정도의 보증금만 내놓으면 계약이 가능한 게 보통입니다. 그렇다보니 월세보증금에 부담을 많이 느끼는 수요자들이 단기 임대를 찾습니다. 큰 금액의 보증금에 대한 부담도 없으니 미반환 문제도 거의 없습니다. 우리나라 임대차시장은 전세에서 월세로 급격히 바뀌고 있지만, 보증금은 여전히 높은 수준입니다. 한국부동산원에 의하면 올해 7월을 기준으로 전국 아파트의 평균 월세보증금은 6500만원이 넘습니다. 서울은 무려 2억원에 가깝습니다. 반면 전국의 평균 월세는 81만6000원이니 80만원 안팎입니다. 단기 임대의 경우 80만원 정도만 추가로 내놓으면 월세살이가 가능해 집니다. 원룸의 거주자는 계약기간(1~2년) 동안 계속 거주하는 경우가 많지 않았습니다. 중간에 신축 원룸이 주변에 들어서면 옮기는 경우가 많습니다. 이제는 아예 디지털 노마드(Digital Nomad)라는 신조어가 생길 정도로 공간에 제약을 받지 않고 재택, 원격근무를 하면서 자유롭게 생활하는 사람들이 늘고 있습니다. 이들은 굳이 회
2023-08-22 07:14 -
"한 푼 두 푼 모아 내 집 마련?…말도 안돼"
수도권을 중심으로 집값이 반등의 움직임을 보이면서 부동산 전문가들이 바빠지는 듯합니다. 데드캣 바운스(dead cat bounce), 즉 다시 하락할 것이라는 의견도 있고 상승국면이 계속될 것으로 예측하는 분석도 있습니다. 어쨌든 이슈가 계속되는 상황입니다. 주택가격 상승이 일시적이고 다시 하락할 것이라는 전문가들의 논리 중 가장 강력한 것은 현재 집값이 너무 높다는 점입니다. 이렇게 주택가격이 높은데 어떻게 이 가격이 계속 유지될 수 있느냐는 겁니다. 이들의 주장을 강력하게 반영하는 통계지표는 PIR(Price Income Rate) 입니다. PIR이란 소득대비 주택가격의 비율로서 연소득을 모두 모아 주택을 구입하는데 걸리는 기간을 이야기합니다. 가구의 주택구입능력을 나타내는 지표로서 주택가격의 수준을 평가할 때 많이 인용됩니다. 예를 들어 PIR이 10점이라고 한다면, 번 돈을 한 푼도 쓰지 않고 10년 동안 모아야 집 한 채를 살 수 있다는 의미입니다. PIR은 가정의 불합리성과 이해의 한계에도 불구하고 널리 활용되고 있습니다. 우선 소득을 모두 모아 집을 사는 사람들은 아무도 없다는 점입니다. 우리는 소득으로 저축도 하지만 소비도 합니다. 따라서 소득을 몽땅 모아 집을 사는 경우는 현실 어디에도 없습니다. 정확히는 소득보다는 가처분소득이 더 현실적입니다. 소득수준별, 주택가격별로 PIR을 분석해보면 소득1분위보다 소득5분위(고소득자)가 집을 사는데 걸리는 시간이 더 길어집니다. 물론 현실은 정반대입니다. 고소득자가 높은 가격의 집을 구입하더라도 자가보유율이 훨씬 더 높습니다. 이는 고소득자가 소비지출 이후에도 남아있는 소득이 더 많기 때문입니다. 따라서 가처분소득, 더 정
2023-08-18 06:58 -
"억대 입회비 소문도"…집값 흔드는 부동산 '사모임'의 비밀
부동산 중개업소에 집을 내놨는데 아무런 연락이 없는 경우가 있습니다. 처음에는 아파트 단지 내 부동산 1~2곳에 내놓습니다. 개업공인중개사를 믿고 최소한의 사무실에 내놓으면서 신경을 많이 써달라고 합니다. 한 달 정도 아무 연락이 없으면 가격을 낮춰 다른 부동산도 알아봅니다. 많이 내놓으면 많은 연락이 올 것이라고 생각하지만 항상 그렇지는 않습니다. 가장 중요한 것은 내 매물이 매력적인지 여부일 겁니다. 하지만 실제로 집을 거래하기 위한 방법으로 부동산중개업소를 통하는 것이 거의 유일하다 보니 어떤 부동산에 맡기는 것이 좋은지가 고민됩니다. 매물을 내놓을 때 유의해야 할 사항은 부동산중개업소의 특성을 잘 알아야 합니다. 최근에 거래된 시세를 바탕으로 매물이 많고, 계약을 잘하는 부동산에 맡겨야 합니다. 무엇보다 지역 내에 중개업소들이 경쟁적 관계인지를 파악하는 게 중요합니다. 왜냐하면 사모임이 공고한 지역에서는 단지내 부동산중개업소 여러 곳에 본인의 집을 내놓는 것은 큰 의미가 없기 때문입니다. 사모임 회원들끼리 매물을 공유하기 때문에 굳이 여러 곳에 매물을 내놓을 필요가 없습니다. 최고 중개보수를 당연한 듯 얘기하고 집값이 박스권에서 움직이는 지역들은 사모임의 담합이 의심되는 곳들입니다. 아파트 단지내 부동산중개업소는 대부분 사모임에 가입됐습니다. 움직일 수 없는 상품이라는 특성으로 인해 부동산 거래행위가 지역에서 이루어지다 보니 사업자들이 담합할 가능성이 있습니다. 고객들은 잘 모르겠지만 이 사모임은 생각보다 결속력이 강합니다. 권리금 성격을 가지는 이 사모임의 입회비는 적게는 몇 천만 원 많게는 억원이 넘어
2023-08-13 07:27
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월세 '따박따박' 수익형부동산, 다시 뜰 날 올까?
한국에서 수익형부동산이란 수익이 발생하는 부동산자산을 말합니다. 여기서 수익이란 개념은 일반적인 개념이 아닌, '매월 발생하는 직접적인 수익'을 말합니다. 부동산 자산의 수익은 시세차익(자본소득)과 임대수익(운영소득)으로 구분할 수 있습니다. 이중 임대수익에 집중하는 부동산입니다. 따라서 수익형부동산이라는 용어는 그 뜻을 알기에는 좀 모호한 단어이며 '월세형부동산'이 더 정확한 용어라고 해석됩니다. 수익형부동산의 종류로는 상가, 오피스, 지식산업센터, 오피스텔, 원룸 등을 들 수 있습니다. 하지만 이러한 용도별 분류보다는 수익실현 방법에 따른 분류가 더 적절할 겁니다. 아파트를 예로 들면 전세로 임차인을 유치하는 경우 전세형부동산이지만 월세로 임차인을 유치하면 수익형부동산으로 분류할 수 있습니다. 현재 수익형부동산 시장이 좋지 않습니다. 가장 큰 원인은 급격한 금리인상입니다. 수익형부동산의 대표상품인 상가는 대출금리 인상과 경기침체의 이중고를 겪고 있습니다. 올 상반기 아파트 거래는 작년과 비교해 늘었지만 상업·업무용부동산 거래량은 10년만에 최저치를 기록 중입니다. 대출을 갚지 못해 경매 신규 물건 또한 급격히 늘고 있습니다. 가파르게 오른 금리와 경기 침체 등의 영향으로 대출금 상환에 어려움을 겪고 있습니다. 오피스텔 또한 예외는 아닙니다. 상반기 서울 오피스텔 매매거래량은 60% 가까이 줄었습니다. 한국부동산원에 따르면 오피스텔 매매가격은 1분기 1.19%, 2분기에는 0.85% 하락했습니다. 대출금리 상승과 함께 역전세와 전세보증금 미 반환 등의 문제로 전세를 기피하는 현상이 발생한데 따른 영향으로 보입니다. 더 큰 문제는
2023-08-06 07:53 -
기업에는 물어봤나?…반도체 특화단지에 대한 유감
클러스터(industrial cluster)란 산업직접지라고 해석됩니다. 유사 업종에서 다른 기능을 수행하는 기업, 기관들이 한 곳에 모여 있는 것을 말합니다. 클러스터에는 직접 생산을 담당하는 기업만 아니라 연구개발 기능을 담당하는 대학, 연구소와 각종 지원 기능을 가진 벤처캐피털, 컨설팅회사 등의 조직이 한 곳에 모이게 됩니다. 그러다보니 정보와 지식 공유를 통한 시너지 효과를 노릴 수 있습니다. 대표적인 클러스터 모델로는 미국의 IT사업을 주도하는 실리콘밸리, 국내에도 이를 벤치마킹한 테헤란 밸리가 있습니다. 지난 7월 20일 정부가 핵심전략 산업인 반도체, 이차전지, 디스플레이 초 격차 확보를 위해 세계 최대 시스템반도체 클러스터 조성이 예정된 경기 용인 등 7곳에 국가첨단전략산업 특화단지를 지정했습니다. 정부는 기반시설 우선 구축, 예비타당성조사(예타) 면제, 인허가 타임아웃제 도입 등 전방위 지원으로 600조원대로 예상되는 민간 투자를 적기에 끌어내 3대 전략산업의 초 격차 혁신 생태계를 조성한다는 방침입니다. AI가 세상을 지배할지도 모르는 판국에 이런 산업단지가 무슨 의미가 있을까라고 생각할 수도 있지만, 우리 만이 아니라 대부분의 선진국에서도 클러스터 조성에 박차를 가하고 있습니다. 얼마전 인천 송도가 최종 후보지로 선정된 K바이오랩허브의 경우에도 미국 보스턴의 바이오 스타트업 지원기관인 ‘랩 센트럴(Lab Central)’을 벤치마킹한 사례입니다. 이런 산업단지가 주택시장에 미치는 영향은 과거에 비해 더 커졌습니다. 미국에서 주택가격이 가장 높은 곳은 맨하튼(Manhattan)이 아니고 애서튼(Atherton)입니다. ‘프로퍼티 샤크(Property Shark)’라는 미국의 부동산
2023-08-02 07:45 -
"상속 말고 증여해주세요"…결혼 앞둔 자녀들 '발 동동'
부모로부터 증여를 받을 경우, 현재는 5000만원까지 증여세가 면제됩니다. 이는 해당 증여일 전 10년 이내에 동일인으로부터 받은 모든 금액입니다만, 부부증여 공제(10년간 6억원)에 비해 너무 적다는 말이 많았습니다. 상속자산의 배분비율(1.5대 1)과 비교해서도 차이가 큽니다. 고령화시대에는 증여(상속)로 부를 축적하는 경우가 늘어나고 있습니다. 증여는 상속에 비해 부작용이 없고, 경제를 활성화시키는 데도 유리하다고 보고 있습니다. 왜냐하면 상속은 분쟁이 많이 발생하고 고령화시대에는 피상속인의 연령 또한 높아지고 있기 때문입니다. 자산을 축적하는데 상속자산이 기여하는 비중은 1980년대에는 20%대였으나 2000년 들어오면서 40%대로 늘어났습니다. 이 비중이 높은 곳은 오히려 선진국입니다. 영국이 가장 높은 것으로 알려졌고 복지천국 스웨덴도 50%에 가깝습니다. 따라서 이제는 상속과 증여를 법적인 측면을 넘어 경제적인 측면에서 접근하려는 노력이 요구됩니다. 상속재산을 둘러싼 분쟁으로 형제, 가족들이 법원을 찾는 사례는 역대 최대치를 기록했습니다. 법원행정처에 의하면 상속재산분할 심판 청구는 2016년 1233건에서 2021년 2380건으로 거의 두배나 늘었습니다. 증여와는 다르게 상속은 재산분할에 대한 다툼이 큽니다. 고령화로 인해 피상속인의 연령 또한 늘어나면서 상속에 따른 경제적 파급효과는 갈수록 떨어지고 있습니다. 고령화를 먼저 겪고 있는 일본의 경우 피상속인의 연령이 70~80대인 경우도 많습니다. 상속이 발생한 이후에도 소비가 늘어나지 않는다는 게 문제입니다. 본인의 자산규모와 상관없이 고령층의 소비는 한계가 크기 때문입니다. 일본의 경우에도 상속관련
2023-07-29 07:07 -
집값 빠르게 반등, 매력적인 급매물 찾아라
예상보다 빠르게 주택시장이 반등하는 중입니다. 한국부동산원에 의하면 서울 아파트가격은 7월 2째주 기준으로 8주 연속 상승하며 바닥론이 확산되고 있습니다. 부동산R114에 의하면 서울 아파트가격은 전 고점 대비 87%선까지 올라선 것으로 나타났습니다. 서울의 핵심주거선호지역의 경우 금리인상 등의 영향을 크게 받지 않았으며 고점대비 가격 회복 또한 빨라 시세 상승을 주도하는 중입니다. 하지만 여전히 주택시장을 불안하게 바라보는 주택수요자들도 있습니다. 실수요자들이 주도하는 현재의 주택시장의 경기상황은 그리 좋지 않습니다. 경제성장률은 1%대이며 글로벌 경제회복이 지연되면서 우리의 수출 또한 빨리 회복하지 못하는 중입니다. 특히 생애최초로 내 집 마련에 나서는 주택수요자들은 이런 상황에 섣부르게 의사결정을 하지는 못할 겁니다. 여러 부정적인 요인이 있음에도 불구하고 ‘토지 임대부주택’과 같은 상품에 청약경쟁률이 몰리고 있습니다. 이는 시장상황을 그리 긍정적으로 인식하지 못하는 주택수요자들이 그만큼 많다는 방증입니다. 정부와 시세차익을 나누는 뉴홈의 나눔형이 흥행하는 이유 또한 마찬가지입니다. 지역과 단지별로 차이가 있지만 평균적으로 실거래가는 20~30% 정도는 하락했습니다. 문제는 앞으로도 더 가격이 떨어질 것인가의 여부입니다. 시장을 긍정적으로 바라보면 더 이상의 하락은 없을 것이라 예상하지만 무주택자 입장에서는 부정적으로 시장을 바라볼 수밖에 없는 위치에 있습니다. 과거보다 더 오른 금리와 주택가격은 판단을 보류하게 됩니다. 하지만 지금은 주택시장의 동향보다는 매물에 집중하는 것이 필요합니다. 최근 주택시장에
2023-07-21 06:40 -
"빈집세 걷겠다"…일본의 부동산 딜레마
2023년 3월 일본 내무성은 빈집과 별장 소유주에 대한 교토시(京都市)의 제안을 승인할 예정이라고 발표했습니다. 빠르면 2026년에 도입될 새로운 세금인 빈집세입니다. 교토에서 주택을 확보하기 위해 애쓰는 젊은이들을 돕고 부동산시장을 활성화하는 것을 목표로 합니다. 효과가 있다면 유사한 문제에 직면한 다른 도시에도 적용할 수 있는 참고사례가 될 수 있을 겁니다. 빈집세 부과 대상은 공실 부동산 외에도 휴가용 주택과 비어 있는 2차 거주지를 대상으로 합니다. 세액을 계산하는데 사용할 재산가치, 위치 등도 고려됩니다. 재산세와 함께 부과되는 이 세금은 소유자의 부담을 약 50% 증가시킬 것으로 예상됩니다. 감정가가 낮은 부동산과 외국인 관광객들에게 인기있는 전통적인 타운하우스는 면제됩니다. 40년된 60㎡ 크기의 빈 아파트에 대한 세금이 연간 약 2만4000엔(약 22만7000원)이 될 것으로 추정됩니다. 고층건물의 최상층에 위치한 5년 경과된 100㎡의 타워맨션의 경우에는 93만9000엔(약 861만4000원)의 세금이 부과됩니다. 빈집세의 부과기준에서도 알 수 있듯이 도쿄 중심부에 새로 지어지는 타워맨션은 계속 오르고 있습니다. 일본부동산경제연구소는 2022년 기준 도쿄 중심부 23개 지자체의 맨션 평균 가격이 전년과 비교해 17.2% 증가한 9900만엔(약 9억원)으로 최고 수준에 도달했다고 발표했습니다. 토지가격과 건설비용이 상승하고 자산가들의 수요 또한 증가했기 때문입니다. 신축 타워맨션의 가격은 천정부지로 치솟고 있습니다. 2023년3월 도쿄 도심의 신축 콘도미니엄 가격은 전년과 비교하면 2.7배인 2억1750만엔(약 19억9000만원), 수도권은 2.2배인 1억4360만엔(약 13억원)으로 타워맨션의 분양가
2023-07-17 07:20