‘감정평가 타당성 조사’라는 족쇄를 먼저 풀어라.
정당보상의 시작점, 사전표본기준가격조사 대응

1. 관련 법률

○ 「감정평가 및 감정평가사에 관한 법률」 제8조제1항은 “국토교통부장관은 제6조에 따라 감정평가서가 발급된 후 해당 감정평가가 이 법 또는 다른 법률에서 정하는 절차와 방법 등에 따라 타당하게 이루어졌는지를 직권으로 또는 관계기관 등의 요청에 따라 조사할 수 있다.”라고 규정하고, 동법시행령 제8조제1항은 ‘국토교통부장관이 법 제47조에 따른 지도ㆍ감독을 위한 감정평가법인등의 사무소 출입ㆍ검사 결과나 그 밖의 사유에 따라 조사가 필요하다고 인정하는 경우’와 ‘관계 기관 또는 제3항에 따른 이해관계인이 조사를 요청하는 경우’에는 법 제8조제1항에 따른 타당성조사를 할 수 있고, 동조제3항은 "대통령령으로 정하는 이해관계인"이란 해당 감정평가를 의뢰한 자를 말한다고 규정하고 있다.

○ 그리고 동법 제46조는 국토보통부장관은 감정평가 타당성 조사 업무를 한국부동산원, 한국산업인력공단 또는 협회에 위탁할 수 있다고 규정하고 있다. 즉, 국토교통부 장관은 ① 그 밖의 사유와, ② 사업시행자의 요청이 있으면, 소위 감정평가 타당성 조사를 할 수 있는 것이다.

○ 나아가 감정평가법 제39조제1항은 징계사유를 열거하고 있는데, 타당성조사와 관련하여 문제되는 것은 제1호(제3조제1항을 위반하여 감정평가를 한 경우), 제2호(제3조제3항에 따른 원칙과 기준을 위반하여 감정평가를 한 경우), 제9호(제25조를 위반한 경우 : 신의와 성실로써 공정하게 감정평가를 하여야 하며, 고의 또는 중대한 과실로 잘못된 평가를 하여서는 아니 된다.)이다. 동조제2항은 징계종류를 규정하고 있는바, 최대 자격취소도 가능하다.

○ 한국부동산원법 제12조제3호는 부동산원은 대통령령이 정하는 감정평가타당성 조사업무를 수행하고, 한국부동산원법시행령 제13조제1항제3호는 “「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」 제68조에 따라 감정평가법인등이 사업시행자의 의뢰를 받아 평가한 보상평가서의 검토” 업무를 규정하고 있다.

○ 총사업비관리지침[시행 2022. 2. 3.] [기획재정부훈령 제590호, 2022. 2. 3., 일부개정] 제2조제1항은 “이 지침에서 총사업비라 함은 「국가재정법 시행령」 제21조제1항의 규정에 의한 대규모 사업의 추진에 소요되는 모든 사업비용을 합한 금액을 말한다.”, 동지침 제18조는 다음과 같이 규정하고 있다.

제18조(기본설계 완료) ① 중앙관서의 장은 기본설계 용역이 완료되면 실시설계 용역 의뢰 이전에 기본설계 용역 결과보고서 및 요약보고서, 제57조제3항ㆍ제4항ㆍ제6항에 따라 조달청장 및 과학기술정보통신부장관으로부터 받은 적정성 검토 결과를 첨부하여 기획재정부장관과 사업규모, 총사업비, 사업기간 등을 협의하여야 한다.
② 중앙관서의 장은 대상 토지가 10필지 이상으로 구성되고 보상비 추정액이 50억 원 이상인 관리대상 사업에 대한 기본설계(기본설계를 생략하는 경우 실시설계)가 완료되면 「한국부동산원법」에 따른 한국부동산원에게 사업대상 토지에 대한 사전표본기준가격조사를 의뢰하여야 한다. 다만, 보상비 추정액이 200억 원을 초과하는 경우 3필지 이상으로 구성되어 있으면 사전표본기준가격조사를 의뢰하여야 한다.
③ 한국부동산원은 제2항에 따라 사전표본기준가격조사를 의뢰 받은 경우 60일 이내에 해당 사업대상 토지의 대표성을 가질 수 있는 필지 수 및 면적 비율의 표본지를 선정하여 조사를 실시하고, 그 결과를 해당 중앙관서의 장에게 통보하여야 하며, 각 중앙관서의 장이 요청하는 경우에는 총사업비 중 사전표본기준가격조사에 의한 토지보상비 추정치를 제공할 수 있다.
④ 제3항의 사전표본기준가격조사에는 해당 표본지의 기준가격 조사액, 보상선례, 실거래가격 등이 포함되어야 하며, 각 중앙관서의 장은 한국부동산원으로부터 통보 받은 사전표본기준가격조사를 보상평가시 참고하도록 제66조제1항의 규정에 의한 감정평가업자에게 제공하여야 한다.
⑤ 각 중앙관서의 장은 감정평가업자로부터 제출 받은 보상평가서의 보상평가액이 사전표본기준가격조사액(제3항에 따라 토지보상비 추정치를 제공받은 경우에는 그 금액)에 지가상승률을 제외하고 100분의 10을 초과하여 증액된 경우에는 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 시행규칙」 제17조제1항에 따라 국토교통부장관이 고시하는 기관에 해당 보상평가서의 검토를 요청하여야 한다.


○ 한편 국가재정법 제38조는 예비타당성조사라는 제목으로 “기획재정부장관은 총사업비가 500억원 이상이고 국가의 재정지원 규모가 300억원 이상인 신규 사업으로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 대규모사업에 대한 예산을 편성하기 위하여 미리 예비타당성조사를 실시하고, 그 결과를 요약하여 국회 소관 상임위원회와 예산결산특별위원회에 제출하여야 한다.”라고 규정하고 있다.

2. 부작용

○ 현재 위 총사업비지침에서 사전표본기준가격조사액(제3항에 따라 토지보상비 추정치를 제공받은 경우에는 그 금액)의 110%를 초과하는 경우 타당성조사를 하도록 되어 있는데, 비록 총사업비지침에 해당하지 않는 사업에도 위 지침이 적용되어, 감정평가사들이 예상보상금의 110% 이내에서 평가하는 족쇄로 작동하는 것이다.

○ 총사업비지침에 해당하지 않는 사업에 왜 위 지침이 작동되는지 이해가 안가고, 나아가 사전표본기준가격조사액(제3항에 따라 토지보상비 추정치를 제공받은 경우에는 그 금액)을 제공하는 것은 사실상 후일 감정평가사들이 실시하는 보상평가에서 족쇄로 작용할 것은 명확하고, 이는 감정평가사 제도를 둔 취지에도 맞지 않는 것이다.

○ 총사업비 지침에 해당하지 않는 사업에는 당연히 총사업비지침이 적용되어서는 안될 것이다. 나아가 이 지침은 법률이 인정하는 감정평가제도를 부정하는 것이라고 본다.

3. 결론

○ 따라서 신도시 등 대규모공익사업의 보상대상자들은 대책위를 구성하여, 지침 제18조제4항이 “사전표본기준가격조사에는 해당 표본지의 기준가격 조사액, 보상선례, 실거래가격 등이 포함되어야 하며, 각 중앙관서의 장은 한국부동산원으로부터 통보 받은 사전표본기준가격조사를 보상평가시 참고하도록 제66조제1항의 규정에 의한 감정평가업자에게 제공하여야 한다.”라고 규정하고 있으므로, 한국부동산원의 사전표본기준가격조사때부터 대응하여야 할 것이다. 그것이 가장 먼저 할 일이다.

[실무토지수용보상] 책 참고
[토지수용보상금 아는 만큼 더 받는다] 책 참고
[법무법인강산]



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