最近ご相談に来られるお客様に、同じような事情を抱えた方が増えてきました。

マンションやアパートの賃貸業を経営されている方です。

元々、ご先祖様から引き継いだ土地を持っておられ、バブル期に金融機関の勧めで借入をして賃貸収益物件を新築された方です。

当時は、右肩上がりの経済絶頂期ですから、収益性が悪化するとは想像もしないで具体的な収支計算書も作成しなまま、金融機関の勧められるままに借入をして土地・建物の第一順位の根抵当権を設定されました。

当初は順調だった賃貸業ですが、すぐに真っ青になる環境を体験します。バブルの崩壊です。

バブル期のマンション建設ラッシュで、需要と供給のバランスが崩れて賃貸住宅の空室が急激に増えていきます。続いて、空き室を埋めるために賃料を下げざるをえなくなり、収益性が悪化していきます。さらに、政府の景気対策で住宅取得ための政策が次々と実施され、持ち家率が向上し空き室がさらに増加して収益のの確保が不可能となります。

ただ、日銀の金融政策のゼロ金利に代表される低金利政策により借入返済は何とかやりくりのできる状態が続きましたが、先日の量的規制緩和の解除により金利が上昇を始め、現実として収益からの返済が不可能となってきてるわけです。

しかも、貸付している金融機関は第一順位の根抵当権を設定しているうえに、昨今の地価上昇により担保価値も上がり、最悪の競売になっても損はせず、絶対に債権の保全は可能という状態ですから強気です。
事前にリスケジュール交渉に行っても、不動産の任意売却を強く勧められ、簡単に交渉に応じてくれようとはしません。

金利は上昇し始めたばかりですが、日銀が警戒していたように金利の上昇により経営が破綻する例が既に出始めています。しかも、安全だと言われた賃貸業の経営においてです。

もし、金利が今の倍になれば・・・・考えるだけで恐ろしい状態になると思いませんか？

金利が５％で収支が合うか？
健全な今のうちに対策が必要ですよ。