借入金を返済できなくなると、担保に入っている不動産は、必ず競売で処理されてしまうと思っておられ方は多いようです。
たしかに、競売は担保不動産の処理方法の1つではありますが、競売しか方法ないわけではありません。
競売以外にも、任意売却という方法があり、競売よりもはるかに担保不動産を処理する効率的な方法であり、実際によく用いられている方法でもあるのです。
金融機関の借入が、期限の利益の喪失をして不良債権になると、その担保に入っている不動産を処分して、借入債務の返済に充当する必要に迫られます。
不動産を何とか残したいと努力される債務者も多いようですが、よほどの事情が無い限り、担保不動産は手放す以外にありません。
不動産を処分して債務の弁済に充てるには、手続きとして競売と任意売却という方法があります。
競売は、対象不動産を裁判所の手続きにおいて処理する方法になり、任意売却は、所有権者や担保権者の同意のもとで売却する方法です。
競売と任意売却の、どちらの方法を選択するかについては、様々な要素を考えて検討しなければなりませんが、結果として任意売却を選択することになると思います。
競売は、債権者が裁判所に申し立てをして開始され、裁判所が主導して実行されますので、債務者や物上保証人等の所有権者は、裁判所の執行官の現地調査に立ち会うぐらいのことで、自らが処理すべきことはほとんどありません。
落札人が決定し、所有権者が変更した段階で、対象不動産を明け渡すまで、手続きは所有権者に関係なく進み、勝手に処理されるという状況になります。
手間を考えれば、競売は極めて負担の少ない方法になりますが、競売になった事実が世間に知られるということと、市場価格よりも低い金額で処理されるというデメリットが発生します。
裁判所の公告により、対象不動産が競売になったことを誰もが知ることが出来ますので、知人や近所の人に金融事故になったことを知られたり、不動産業者が見に来て近隣をウロウロされたりすることは、所有者にとっては避けたいことだと思います。
また、競売というフィルターを通すことにより市場価格よりも低く落札されることが一般的です。
さらに、競売には最低入札価格を制限するための買受可能価格が設定されており、入札件数が1件しかなく、しかも買受可能価格程度で入札された場合は、市場価格の半額程度売却されることにもなってしまいます。
それに比べて任意売却は、通常の売買と同じ状況で実行されますから、競売よりも手間はかかるもの、隠密裏に高額で売却することが可能になります。
所有権者が主体的に売却に関わることが出来て、債権者にもより多くの弁済をすることが出来るわけですから、任意売却を選択することに経済的合理性があるということなのです。
普段は競売を匂わせて脅すこともある担保権者の金融機関等も、より多くの債権回収が見込まれることから、任意売却を選択したいというのが本音です。
ただし、所有権者が主体的に売却に関わるわけですから、購入者を探す手間がかかるのは当然のこと、担保権者に売却と配当額についての同意をもらうなどの手間もかかります。
なかには、状況を無視して、高額な配当を要求する債権者もいますので、この作業がなかなか大変なのです。
それでも、出来るだけ多く弁済するという債務者の責任において、競売よりも任意売却を選択すべきなのでしょう。
次回のブログでは、状況を無視して、高額な配当を要求する債権者についてご紹介したいと思います。
詳しい内容は、ホームページをご覧ください,
↓
トップ経営研究所 ホームページ
↓ランキングです クリックして応援してください
人気ブログランキングへ
↓ランキングです クリックして応援してください
人気ブログランキングへ
ランキングです クリックして応援してください⇒