やはり、お役人様の考えていることは、我々庶民にはなかなか理解出来ないようです。
民間ならば、収益を最優先に考えるのが当たり前なのですが、彼らお役人様は、優先して考える内容がどうやら違います。
税金から高い給料をもらっているのに、市民の利益など関係ないのです。
なによりも、自分に責任が掛からないことを判断基準として優先させるような役人が、この現代の日本にもまだ存在していることに驚きます。
競売と任意売却については、前回のブログでご紹介をしました。
競売よりも任意売却の方が、担保権を持つ債権者や、債務者である我々にとって経済的合理性が高く、選択肢として効果的なのが一般的です。
しかし、任意売却には、売却価格の妥当性や透明性を証明するのが難しいというデメリットがあります。
任意売却をする価格が、実勢価格等と比較して本当に適正な価格なのかを証明するのが難しく、売却価格についてクレームがつく可能性があるのです。
最近は、そういうクレームを回避するために、債権者が競売というフィルターを活用する方法が増えました。
競売を申し立てすると、不動産鑑定士が対象不動産を評価して、競売の基準となる売却基準価格とほぼ同じ金額である評価額を算定します。
裁判所が関与して、専門家が算定した評価額や売却基準価格は、公的に認められた売却価格の基準という意味合いも持ち、その金額を基準として任意売却の金額を設定するのです。
売却基準価格の２０％ほどを最低として上乗せすれば、担保権を持っている債権者も任意売却する理由と金額について、クレームにも対応できる根拠を持つことが出来るのです。
最近は、多くの金融機関が、この方法を用いた任意売却によって、より多くの債権をスムーズに回収するようになりました。
ところが、何にでも例外はあるもので、大阪のある市役所の市税の徴収で、ちょっと想像できないような対応がありました。
その市役所は、固定資産税の滞納が７００万円ほどあるＡさんの自宅を差押えしました。
Ａさんの自宅は他の市にあり、既に多くの債権者の担保が付いて、市役所としては完全に無剰余の状況で、ほとんど意味のない差押えです。
その後、第１順位の担保権を持った金融機関が競売を申し立て、評価額が出た段階で担保不動産の任意売却での処分を勧められたので、知人の不動産業者に依頼して購入者を探してもらいました。
購入希望額は、競売の売却基準価格を３０％ほど上回る金額で、まず競売でも入札されない高い金額だと思われます。
Ａさんは、不動産屋とともに、担保権等を持っている債権者を廻り、状況を説明して任意売却への同意についてお願いをされました。
第１順位の担保権者は当然のこと、無剰余の状況での担保権者もハンコ代として幾ばくか回収出来ますから、順調に同意をしてくれます。
ところが、後順位の市役所が、滞納額全額を納税しない限り、差押えを解除しないと言いだしたのです。
競売になれば１円も回収できない市役所が、７００万円満額の納税が差押え解除の条件だというのです。
ハンコ代の上乗せの条件提示もしましたし、不動産業者の仲介手数料の半額を納税する条件も出しました。
最後には、市会議員に依頼をして、経済的合理性の面から交渉もしてもらいました。
しかし、その市役所の担当課長は満額納税を主張し、任意売却価格に根拠がないという理由で一切の交渉には応じようとしないのです。
ハンコ代なら５０万円で、不動産業者の仲介手数料の半額なら７０万円ほどを回収出来たのですが、頑なに交渉を拒否したため、任意売却を諦めるしかなくなりました。
競売ならば、１円も配当を受けられない状況なのに、売却価格に根拠がないという理由で任意売却を拒否するのは、市役所の担当課長が責任を追及されないためだけなのです。
競売の入札なら結果について根拠を持って説明できますが、競売の売却基準価格を超えているとはいえ任意売却に同意するには、その金額に具体的な根拠がなく、責任を追及される可能性があるということなのです。
多くの競売の結果を見れば、この任意売却の価格が妥当であることは明確なのですが、担当課長は自分自身への責任を回避するためだけに任意売却を拒否したのです。
この責任回避の判断で、市役所は７０万円という貴重な税収を失うことになるでしょう。
市役所の役人として、根拠は大事でしょうが、１００％の根拠などないのですから、状況を判断することも必要であり、市民のためになる方法を選択するのが役人だと思います。
自分自身への責任を回避することを判断基準とするのは、役人として当然に間違っているでしょうし、しかも課長をしているというのは、役人全体の資質を疑われても不思議ではないでしょう。
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