かっとばせ借金　打ち勝て倒産！！

金融機関からの借入金が返済できなくなり、金融事故になると直ぐに差押をされるように思われています。

たしかに、差押は債権回収の有効な手段になりますが、実施するには様々なルールがあり、簡単に実施できるものではありません。

しかし、差押とよく似た仮差押えという債権回収の手段は、一定の手続きに拠って取組みが可能となるのです。

金融事故後、仮差押えは、債権回収のもっとも初期に結果を求めることのできる手続だといえるのですが、現実的には、それほど活用されない手続だともいえます。



借入金の利息さえ支払えなくなり、期限の利益の喪失をすると、正式に金融事故となって債権者の債権回収が始まります。

債権回収手段は様々に存在しますが、初期の段階で用いられる手段に仮差押があります。

仮差押とは、金融機関などの債権者が、債務者の資産を仮に差押して、財産を保全する手続きになります。

差押とは違い、資産を換金して回収することはできませんが、対象となるべき資産を隠匿されたりすることを防ぐ効果があるのです。

そして、債権者が本気で債権回収しようとするなら、仮差押えは極めて効果的な手段だといえるでしょう。

しかし、現実的には頻繁に活用される手段ではなく、債務者の対応に悪意を感じる場合などに事例が見られるようです。

金融事故になるような厳しい環境下で、僅かな資産を仮差押えされると債務者にとっては致命的となりますから、債権者に悪意と勘違いをされて仮差押されないように、債務者は誠意ある対応をとることが不可欠になります。

金融事故後、多くの債務者は対象となる資産など持っておられないことが多いですし、資産があっても事前に準備して対応をされ、油断などされることはないと思います。

しかし、緩く温情的な債権者金融機関等の対応に慣れて、気が緩まないように注意してください。

債権者はそのタイミングを狙っているのです。



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金融事故になると、担保になっている不動産などは、たちまち競売されてしまうと考えられているようです。

賃貸で借りているテナントなども、維持し継続するのは困難になると捉えておられる経営者は少なくありません。

そして、必要な資産が無くなってしまうと、事業の継続は不可能だと諦めて、早々に整理や破産を検討されることになってしまいます。

そんな経営者は、真正面からしか制度を理解しようとされないのでしょう。

所有不動産であろうとも、担保に取られていようとも、賃貸で借りている店舗や工場だったとしても、対応を理解し準備することで、金融事故後も維持し継続できる可能性は十分にあるのです。



経営者としては、たとえ金融事故になったとしても、事業は継続したいものです。

しかし、所有や賃貸に関わらず、事業の継続に不可欠な不動産があれば、金融事故後は維持出来なくなると理解し、多くの経営者は継続を諦めようとされてしまいます。

その理由は、金融事故になると、事業に絡む不動産は債権回収の手段として活用され、維持が出来なくなると思っているかです。

ところが、土地建物が担保に入っている結婚式場や工場でも、賃貸で借りている美容室や飲食店でも、金融事故になろうとも継続して事業に活用するのは不可能ではありません。

金融機関から借入して、所有不動産を担保に入れて営業をしている場合は、第２会社方式の活用をご検討してみてください。

会社分割や事業譲渡といったM&Aの手法への取組みになりますが、今、政府も事業再生手法として推奨している方法です。

金融機関等の債権者を巻き込み、債権放棄や事業譲渡などに取り組むことで、事業用施設を維持したままの事業継続が可能になります。

店舗などを賃貸で借りており、資金繰り等に余裕がない場合は、任意の第２会社をお勧めします。

番頭さんが独立されるようなストーリーを構築し、整合性を持って対応することで、施設を維持したままでの事業継続も不可能ではありません。

箱物産業といわれる、建築施設を活用した事業の場合も、事前の準備にしっかりと対応することで、金融事故後の事業継続も可能なのです。

たしかに、簡単な取組ではないのかもしれませんが、その成果は余りあるものとなるでしょう。

経営者として、金融事故になったとしても、不動産の維持や活用を図るぐらいに、強かな気持ちで取り組んでいただきたいと思います。



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不動産は、高価な資産です。

事業や人生を考えた時、そんな資産を安定的に維持しようとされるのは当たり前のことでしょう。

しかし、高価な資産だからこそのデメリットがあります。

それは、ご存じの通り、借入時の担保にされてしまうことです。



事業を経営されていると、金融機関から運転資金を借入されることが多いと思います。

そんな時、経営者の自宅は、当たり前の様に借入の担保として提供されてしまうでしょう。

担保提供したとしても、健全な経営時には問題ではありません。

しかし、経営が厳しくなった時、大きな問題として浮上してくるのです。

経営者にとって、自宅はかけがえのない資産であり、家族との貴重な団らんの場ですから、手放すことなど考えたくもないでしょう。

ところが、運転資金の借入が金融事故にでもなると、担保である自宅は債権回収のために処分されてしまいます。

経営者の意向など関係なく、約束通りに弁済できないなら、債権回収のために処分しますというのは、当然の流れであり手続きなのです。

もし、自宅が担保になっていなくても、経営者は運転資金の借入の連帯保証人になっているでしょうから、保証債務者として債権回収の対象となり、金融事故後に自宅を担保として要求をされるか強制執行の対象とされてしまい、同じ流れになるでしょう。

こうなると、自宅は、債権者である金融機関等の意向次第で、処分されるしかないということになります。

しかし、一定の状況を確保することで、自宅を守り維持することが可能になるかもしれません。

金融事故になったとしても、経営者の自宅を守る方法は様々に存在するのが現実であり、その中でも、住宅ローンを活用する方法は特に有効なのです。

いわゆる『無剰余』という状況を活用した対応であり、自宅の保全対策としては堅実で現実的な方法だといえます。

ほとんどの場合、自宅には、運転資金の借入よりも、住宅ローンが先に担保設定されていると思います。

そんな場合、自宅は資産として価値のない無剰余になっていることが多く、運転資金の借入時に価値が無いと判断されて担保になっていないことが多いものなのです。

無剰余とは、資産としては価値の無い状況のことで、自宅の実勢価格より住宅ローン残高が多ければ資産としての価値は無いということになります。

たとえば、自宅の実勢の取引評価が2000万円として、住宅ローン残高が2500万円であれば、自宅の価値よりも住宅ローンの残債務が多く、後順位の担保権者や強制執行者が権利を主張しても、先順位の住宅ローンが優先されますので債権回収の効果は得られません。

債務者が任意の売却に応じず、債権者は競売をするしかないという状況であれば、住宅ローンの残債務が実勢評価の56％以上であれば、競売での無剰余　(競売においては、実勢評価の48％〜56％が評価基準となります。)　となり同じことになります。

また、住宅ローン会社と運転資金の借入の債権者金融機関が違うことがベターですが、同じであっても対応方法はあります。

大事なことは、運転資金の借入の金融事故後も、住宅ローンの返済は続けて健全に維持することになります。

それで、無剰余状況を確保することになり、自宅は守れることになるのです。



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経営危機という特殊な環境において、経営者が背負う負担は並大抵なものではありません。

会社にいても、営業に出ていても、どこにいても、その責任に圧し潰されそうになるのではないでしょうか。

そんな状況でも、唯一、心休まる場所が自宅になると思います。



家族との団欒は、明日への活力を養ってくれ、経営者に立ち向かう勇気を与えてくれるでしょう。

そんな自宅ですから、どんなことがあっても守り続けたいと考えるのは、経営者として当然のことだろうと思います。

実際、そんな経営者の要望をかなえる方法も存在はするのです。

自宅の保全について具体的な対応することで、経営危機状況では当然のこと、経営が破綻したとしても、自宅を守れる可能性は低くはありません。

しかし、経営危機は、経営者の環境を一変させてしまいます。

そんな特殊な状況なのですから、自宅の維持についてよく考えてみる必要があるのではないでしょうか。

高価な資産である自宅を処分して、事業の厳しい資金繰りに寄与できるならば、それも経営者としてはひとつの選択肢となるでしょう。

それで再生できるのならば、あらためて自宅を所有できる可能性もあるのです。

また、自宅が守れたとしても、もしも経営が破綻すればどうなるのかについても考えてみる必要があります。

今までは経営者として、それなりの収入があり、自宅を維持することに負担など感じなかったと思います。

しかし、経営破綻により安定した収入は喪失し、生活さえも困難になるかもしれないという状況において、果たして自宅を維持する価値はあるのでしょうか。

ましてや、住宅ローンなどが残っておれば、その返済が背負いきれない負担となる可能性は低くありません。

家族のためにも自宅は守りたいものでしょうが、環境が替われば、考え方も対応も状況に合わせて見直すべきだと思います。

まずは、安定した生活を確保させることを優先させてください。

もしも、自宅を維持できる余力があるとしても、その余力を事業と人生の再生のために活用することも、有効な選択肢ではないでしょうか。



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最近、不動産の担保に関するご相談が増えています。

貸付金の回収を保全するには、しっかりと与信を実施して、不動産などを担保に取るか、連帯保証人を取るしか方法はありません。

ところが、最近は連帯保証人は取らないという傾向になっていますから、不動産などを担保に取るしか方法が残されなくなっているのです。

今後も、不動産を担保にした融資は勢いを維持するでしょうが、それに伴って、金融事故絡みの悲しい事例も増えていくことだろうと思います。



メールにて、自宅不動産と金融事故に絡む、よくあるパターンのご相談をいただきましたのでご紹介をさせていただきます。

Aさんは、ご主人と共有名義で、十数年前にご自宅を購入されました。

地方銀行のTS銀行から、夫婦が連帯債務者として住宅ローンを組んでの購入になります。

当初は、順調に返済を続けられましたが、ご主人の経営される会社の業績が悪化するとともに、返済も困難になってきました。

遂に、利息の支払いさえも難しくなって、TSファイナンスに債権譲渡されることになってしまったのです。
(同じTS系列ですから、債権譲渡ではなく、債権回収委託だと思います。)

そして、期限の利益の喪失をして、正式に金融事故となったのは自然な流れでしょう。

それが、７年前のことで、その後、ご主人とは離婚をされ、ご自宅も任意売却をして借入金の返済に充当をされました。

これにより、１７００万円ほどになった残債について、担当者から支払いできる範囲で毎月入金して欲しいと要請があり、毎月3,000円の返済を電話での口頭によって約束されたのです。

その後、約束通りに返済を続けていますが、家計の状況が厳しくて返済が困難な状況になりつつあります。

そんな時に、TSファイナンスから連絡があり、残債について一括の返済を要求され、同時に家計の状況についても報告を求められました。

現実として、離婚後は厳しい家計状況が続いており、完済どころか、毎月の利子さえ支払いはむ困難な状況なのです。

離婚されたご主人と、その後は連絡を取っておりませんが、返済をされている様子はありません。

生活の維持さえも難しい状況において、目ぼしい資産も何もなく、今後。Aさんはどのように考えていくべきなのでしょうか・・・?



いただいたご相談は、以上の様になります。

ご説明の内容からすると、ほとんど資産はなく『無い袖は振れない』状況だと思います。

今回、一括の請求をされたといっても、それは手続き的な意味合いが強く、債権者も一括で回収できるとは思っていないでしょう。

したがいまして、家計状況についての厳しい内容をそのまま提出されたうえで、生活が大変に厳しいことを理由に、逆に毎月の返済を少し減らすか、悪くても現状維持でご相談してみてください。

無い袖は振れない状況ですから、債権者にしても厳しい対応は困難な状況ですし、その事実を理解もしているでしょう。

無理な債務回収をしても意味がなく、僅かでも回収ができるだけ御の字だといえます。

また、Aさんにも、完済を目指したいという気持ちがあるかもしれませんが、毎月、莫大な遅延損害金が発生しており、少々の返済をしても残債総額は増え続けているのです。

完済は物理的に不可能だという現実を理解し、今後の対応を考えられるべきだと思います。

全てをポジティブに捉えて、生活を優先して考えるべきではないでしょうか・・・。



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金融事故に絡み、守れるはずの不動産を失う事例は少なくありません。

何とか守り通そうと、様々な対応をされるのですが、それが裏目に出てしまうこともあります。

特に、拠り所ともいえる自宅を失うと、そのダメージは大きなものとなるでしょう。

様々な法律やルールが絡み合い、不動産の維持は簡単なものではないのです。



Aさんは、2年前に会社の借入金が返済できずに金融事故になってしまいました。

Aさんの自宅は、お父さんの土地の上に使用貸借で建てられ、幸いに借入の担保にはなっていません。

お子さんの学校の問題などで自宅を維持する必要がありましたが、なぜか債権回収の対象とされませんでした。

ところが、ある日突然、自宅が差押をされました。

金融事故からしばらくして、気も緩み始めた頃のことでした。

少し前にお父さんが亡くなり、自宅の建っている土地をAさんが相続された直後のことだったのです。

今までは、父親の土地の上に自宅建物が建っており、賃料も払わずに使用貸借をしていました。

差押をして競売にかけたとしても、そんな権利が不確定な不動産を落札しようという物好きはなかなかいないでしょう。

しかし、相続により、土地・建物共に債務者の名義となったことで、不動産としての価値が大きく増加しました。

そして、その事実を債権者が知り、債権回収の絶好の対象となった自宅を差押してしまったのです。

本来であれば、他の相続人が土地を相続され、Aさんは使用貸借という状況を維持されるべきだったのでしょう。

相続という行為で、単純な理屈が棚上げされてしまい失敗した事例になります。

この様に、一つの行為が、最悪の結果に導かれてしまう事例は少なくありません。

特に、不動産に関する保全対策は、様々に配慮すべきことがありますので、簡単に考えないことが大事です。

『後悔先に立たず』とならない様に、『自宅を守る』という目的を忘れずに万全の対応を尽くしてください。



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まさかとは思いますが、今を、好景気だと思っておられないでしょうね・・・?

たしかに、テレビニュースや新聞記事で景気の良い情報が盛んに流されており、景気が良いと勘違いされている方が少なくないようです。

大手のメーカーなどで好業績をあげていますが、これは不思議な景気構造になっているだけであり、多くの業種や小規模事業者、そしてビジネスヒエラルキーの下位の事業者などの経営環境は確実に悪化をしています。

しかも、その不況規模は、リーマンショックを超えるだろうとまでいわれています・・・。



現実として、景気の悪化は、世界的な規模となってきました。

中国や日本だけではなく、アメリカや欧州においても不況が忍び寄り、確実に正体を現し経済を覆い尽くそうとしています。

アメリカは好景気のように思われていますが、物価高と高金利のせめぎあいの中で、景気の低下は顕著なようです。

アメリカは、キャッシュではなくカード決済の国ですが、なんと、現在のカード決済の延滞率は８％だといいます。

１００人中８人もの消費者が、日常の支払ができない(カード決済ができない)という厳しい状況に陥っており、これほど高い延滞はリーマンショック以来とのことです。

長引く物価高、そして対策としての金利高が、消費者の家計に大きなダメージを蓄積させたのでしょう。

アメリカは、既に個人消費の減速期に入ったといえるのかもしれず、その結果が、アメリカの小売事業者などの業績にも大きな影響を与え始めているといます。

ウォルマートなどの大手小売業者は、販売が鈍化し、売上げが低迷してデフレ感を感じる様になったとまで表現をしています。

この肌で感じるデフレ感は、一般消費者だけの話ではなく、事業者にも当てはまる傾向だというのが問題でしょう。

アメリカの地方銀行が、立て続けに経営破綻したことは記憶に新しいところです。

これも、物価高と高金利やそこから発生する債券の含み損が原因だと言われていますが、それ以降、アメリカの地方銀行は不動産への融資基準を厳格化しました。

その結果、事業者にとって必要な融資がおりなくなってしまい、不動産の流通が低迷しだしているのが現実なのです。

アメリカの景気減速感は、想像以上に強いのかもしれません。

この様な傾向はアメリカだけではなく、欧州の景気はそれ以上に悪化をしているのかもしれません。

特に、EU主要国であるドイツが悪い様で、住宅価格が１年間で１０％もダウンしたといいます。

もう一つの主要国であるフランスも、市況は以前から随分と悪化しているそうですから、欧州の不動産下落は止まりそうにありません。

そして、この早いタイミングにおいて、不動産市況の悪化が結果として現れました。

欧州大手の不動産業者『シグナ・ホールディングス』が、破産手続きに入ったというのです。

欧州全域で事業を手掛けていましたので、シグナの倒産は欧州各国に甚大な影響を与えるだろうといわれています。

今後、欧州では不良債権も増加する兆候にあるとのことで、銀行は融資に慎重な姿勢にならざるを得ないでしょう。

そうなると、不動産マネーの停滞は加速し、経済を冷やす直接的な原因となるでしょうから、欧州そしてアメリカ発の景気悪化が、日本にも大きな影響を与えることは間違いありません。

最近、景気の悪い後ろ向きの情報ばかり発信していますが、これが現実だとご理解してください。

けっしてネガティブな思考に誘っているわけではなく、この情報を、ポジティブに活用していただくために発信をしているつもりです。

この現実を認識していただき、出来るだけスムーズなタイミングで、最善の対策を実施していただき、最良の結果を求めていただきたいと思います。



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今、不動産業者は、随分と忙しいようです。

低金利の恩恵を受け、業界全体が活況を呈しており、しばらくはこの状況が続くだろうとのことです。

たしかに、不動産情報は氾濫し、収益物件などは随分と低利回りで取引をされています。

この状況は、過去に何度か経験したことがあり、まるでバブル期やリーマンショック前の様な雰囲気を感じてしまいます。


いつまでも、この状況が続けばいいのですが、国内の不動産取引を取り囲む状況は確実に変化してきているように思います。

その変化の大さを理解するには、海外に目を向ければ一目瞭然です。

まず、ここ数年、世界の経済を牽引してきたといえる中国の不動産業が、著しく低迷をしています。

碧桂園や恒大といった大手業者は債務不履行を発生させ、業界全体の業績悪化は著しく、中国にとどまらず世界経済に悪影響を与えるといわれています。

さらに、中国の低迷を対岸の火事としていたアメリカも他人事ではありません。

複数の中堅銀行が続けさまに経営破綻をする異常な状況に陥りました。

それにより、金融機関の融資姿勢が見直され、特に不動産購入への貸付が厳しくなっているのです。

また、ビジネス構造の変化もあって、税収に痛手を与えるほどに、都心部のテナントにおける空室率が増加しており、不動産市場全体が低迷期に入ろうとしているといいます。

この２大国の厳しい現実が、日本の不動産にも影響を与えるだろうことは明らかですが、それだけではありません。

日本独自の理由で、不動産市況が大転換する可能性があるのです。

金融緩和により、長年、低金利が続き、不動産業界は大きな恩恵を受けてきました。

好景気を維持してデフレを脱却できるように、日本経済の基本である不動産が、活況を維持できるように低金利政策を続けてきたようにさえ思えます。

その低金利が、ここにきて、ようやく見直されるだろう流れが醸成されてきました。

日本以外の先進国は、物価上昇を抑制するために、以前より高金利施策を継続しており、日本との金利差は著しくなっています。

その結果、円は世界的に弱くなり、１ドル１５０円という円安が当たり前になろうとしているのです。

円安の日本経済に与える被害は甚大で、GDPはドイツに抜かれて世界４位になるといわれていますし、国民の生活は厳しくなり続け、消費の低迷から脱却できそうにありません。

さすがに、政府も日銀も、この状況で金融緩和施策を強引に継続するわけにもいかず、高金利を容認する方向にハンドル切るしかなくなったということなのでしょう。

近々、実際に金利が上昇していくのは間違いないと思われます。

そうなると、ゼロ金利に慣れ切った日本経済も大きく動き出すでしょうし、不動産業界も大転換期を迎えることになるでしょう。

金利が上昇すると、不動産事業における収益性は全般的に悪化しますから、不動産市況は低迷することになります。

しかも、中途半端な規模ではなく、バブル崩壊期を彷彿とさせるほどの規模になる可能性があるのではないでしょうか。

この流れは、既に多くの専門家に認識されており、賢明な不動産関係者も当然にも周知されています。

それなのに、大きな動きが伝わってこないのは、今は、ただ、そのタイミング逃さぬように、見計らっているだけなのでしょう。



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当たり前のように勘違いされていることですが、不動産や預金口座などの債務者の資産は、簡単に債権者に知られるものではありません。

金融事故になると、債務者の資産は簡単に調べられて、債権者は直ぐに強制執行をして債権回収をしてくるように思われていますが、現実はそんな簡単に判るものではないのです。

平成１５年に、資産の存在を調べることのできる財産開示手続も運用開始されましたが、罰金が安かったために、ほとんど効果が得られませんでした。

ところが、令和２年４月に財産開示手続きが改正されて以降、状況は大きく変化してしまいました。



最近、財産開示手続や第３者からの情報取得手続が、随分と増加をしています。

債権回収において、有効な手段であると認識をされたため、今後も増加をし続けるだろうと思います。

いつ金融事故に遭遇するか判らない中小事業者にとって、これらの手続きについて理解を深めておく必要があると思いますので、対応方法も含めて復習をしたいと思います。

金融事故になると、金融機関などの債権者は、様々な手段で債権回収を図ります。

代位弁済や担保権の実行などは無条件で実行をされ、最善の結果を求めて債権者はあらゆる努力をしてきます。

しかし、債務者が自ら弁済しようとしない限り、債権回収は簡単ではありません。

多くの場合は順調に債権回収ができないため、最終的な手段として、もっとも効果の期待できる差押・強制執行などを実施してくることになります。

しかし、債務者に、対象となる資産があるとは限らず、債権回収の対象となる資産がなければ、強制執行をしても効果は得られないのです。

本当に債務者に資産が無いのであれば、仕方がないかもしれません。

しかし、実は資産は存在しているのに、資産の存在を判り難いようにしている『無い袖は振れない』状況になっている債務者は少なくありません。

債務者も、事業や生活を守るための最低限の予防手段としているのでしょうが、こうなると強制執行の効果は得られなくなってしまいます。

この様な、債務者の作為的な作業で、強制執行の効力を低下させないために、平成15年に財産開示手続が運用開始をされました。

債務者に、本当に資産が無いのか、債権者が調べるのはほぼ不可能だったのですが、裁判所の力を借りた手続により、債務者自らに本当の資産を申告させる制度が財産開示手続きになります。

一定の条件の下で申し立てができるので、当初、債権者は債権回収手段として随分と期待をしました。

しかし、実際に申し立てされた件数は、１７年間でわずか１０００件程度であり、期待を大きく裏切る結果となってしまったのです。

その原因は、従わない場合の罰則が、過料として３０万円と低額であったため、無視する債務者がほとんどだったからになります。

そこで、令和２年４月に、民法改正に合わせて財産開示手続は見直され刑事罰となり、罰金５０万円もしくは懲役６か月以下となったのです。

刑事罰となったわけですから、これで債務者も無視などできなくなりました。

債務者は、財産開示手続に、真摯に真正面から対応するしかなくなったのです。

では、改正された財産開示手続に対して、債務者はどの様に対応すればいいのでしょうか。

そのポイントは以下になります。

　�� 開示の対象は、申立て時点での財産であり、過去の財産は関係ありません。

　�� 財産開示の手続きであり、財産の動きや有無などを追及する手続きではありません。

　�� 刑事罰という事実を理解し、誠意を持って対応しなければなりません。

　�� 対応の準備は、申立て前(できれば債務名義取得前)に終わらせる。

　�� 財産開示手続申立て以降、財産の保全はしない。

　�� 全ての財産をオープンにし、正々堂々と立ち向かう。

財産開示手続は、無視したり逃げたりできるものではなくなりましたので、制度をしっかり理解し、事前の準備を完結させ、前向きに対応することが最善の結果につながります。



財産開示手続の改正に合わせて、第三者からの情報取得手続という制度も用意されました。

第三者からの情報開示手続とは、裁判所が、債務者の財産の所在を知りえる銀行などの第三者に命じて、債務者の財産を開示させる手続きになります。

財産開示手続をされても、債務者が自ら正直に財産・資産について開示するとは限らないため、債権者の申立てによって、債務者の財産の情報を把握している関係者に、裁判所がその財産・資産の情報開示を指示する制度です。

実は、財産開示手続よりも、債務者にとってはこの第３者からの情報取得手続きがやっかいな制度だといえます。

債務者の意志に関わらず、裁判所の職権によって強制的に、主要な財産の存在が白日の下にさらけ出されてしまうのです。

不動産，預金口座，上場株式・国債などといった主要な財産が、債務者の意志に関わらず、債権者に知られてしまうのですから、大変なことだといえるのではないでしょうか。

ただ、第３者からの情報取得手続きは安易に着手されるものではありません。

債権者が強制執行を開始できない場合や、功を奏しない場合などに活用は限定され、債権回収の手続きを経ていなかったり、強制執行の努力をしていなかった場合は着手できません。

一定の要件の下で実施される手続ですから、まず理解して、慌てることなく対応するべきだと思います。


旧来の手続きでは、不動産や預金口座などの主要な財産も、簡単に債権者に知られることはありませんでした。

ところが、財産開示手続と第三者からの情報開示手続により、財産の存在が一定の手続きによって知られ、具体的な強制執行が可能になってしまったのです。

この変化は、債権債務処理，債権回収において、基本を覆すような大変な変化だといえます。

債務者にとっての予防策は、早い段階の資産の保全対策のみということになり、しかも、無剰余対策か、所有権の移転のみしか方法はありません。

それでも、早い段階での対策は、今まで変わらず効力があるのは間違いありません。

これからの、金融事故に直面した債務者は、これらの制度を理解し、タイムリーに具体的な準備をしてください、

債権者は、財産開示手続と第３者からの情報取得手続を、債権回収において有効に活用しようとしているのです・・・。


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けっして、難しい理屈ではありません。

しかし、経済的に追い詰められた環境では、簡単に気づくことはできないのでしょう。

それが、金融事故という、特殊な環境の怖さだといえます。

たった一つの理屈さえ理解すれば、あれほど苦しめられた難問でさえ答えは見つかり、環境は急激に改善していくのです。



年齢を重ねるとともに、経営に関する社長の負担は大きくなのかもしれません。

しかし、それも遣り甲斐だと捉え、頑張ってこられました。

若い頃、失敗もありましたが、事業はあれほどに盛んだったのです。

地元に密着した不動産屋さんとして、地盤を築き確実に評価もいただきました。

バブル崩壊は、不良資産化した不動産を抱えたなかで、いつ倒産しても不思議ではなかったのかもしれません。

しかし、時間はかかりましたが、四苦八苦しながらも何とか切り抜けました。

ところが、リーマンショックが発生した時、それなりの規模の開発事業に取り組んでいたのが、今の苦境を作り出した原因だといえます。

それは、金融機関から資金を借入し、土地を開発して宅地化し、建築条件付きでの販売しようという事業計画になります。

開発事業の経験は多くはありませんが、知人が魅力的な土地を譲ってくれるということになり、事業化しようということになりました。

金融機関は当初より協力的であり、融資など前向きに取り組んでくれることになり、正式に事業がスタートしたのです。

当時、アメリカのサブプライムローンは、時折ニュースになるぐらいで、土地を購入した時点では何ら心配するほどではありませんでした。

ところが、開発に時間が掛かる中で、サブプライムローン問題として盛んに取り上げられるようになってきました。

そして、これから販売を開始しようかという時にリーマンショックが発生したのです。

未曽有の世界大恐慌ともいわれた様に、景気は一気に崩壊し、消費も極端に落ち込んでしまいました。

不動産市場が世界的に悪化する中で、販売を始めたばかりの開発事業も、実質凍結状況に陥るのに時間はかかりませんでした。

販売収入を当てにしていた返済計画に、大きな狂いが生じるのは自然な流れだといえるのでしょう。

元本返済どころか、利払いさえできなくなるまで時間はかからず、そのまま期限の利益の喪失をして、金融事故となってしまいました。

開発事業の宅地などの事業用不動産は、全て任意売却で処分し金融機関に弁済をしましたが、借入額の半分弱ほどにしかなりません。

残ったのは、担保に入っている小さな事務所ビルと社長の自宅だけです。

残った借入は、担保付きでサービサー(債権回収会社)に債権譲渡されたのですが、その頃には、社長も８０歳を超え、事業意欲を喪失してしまい、体調も悪くなって、具体的な対応が全く取れない状況となっていました。

事業も廃業に近い状況になる中で、それをフォローされたのが二人お嬢さんになります。



社長である父親が、日々、経営の継続に圧し潰されそうになる状況を見て、姉妹はサービサーとの交渉の窓口となられました。

サービサーの要求は単純なもので、事務所ビルと社長の自宅を任意売却して１億円を弁済しろというもので、売却するまでは毎月２０万円を弁済という内容になります。

しかし、自宅には認知症の母親も父親と同居しており、環境を変えるには大きなリスクがあり、そのまま住み続けさせたい希望があります。

事務所ビルも、小さいながらもテナント収入が毎月１２万円ほどあり、できれば手放したくありません。

毎月２０万円の弁済は、テナント収入と父親の年金なども充当しなければ足らず凄く大変ですが、両親のために何とかこの状況を維持したいというのが姉妹の希望になります。

しかし、サービサーは任意売却を強く要求してきており、言う事を聞かなければ競売も辞さずという姿勢を明確にしてきたのです。



この状況で、姉妹はどの様に対応をされるべきなのでしょうか。

できるものならば、不動産を買戻ししたいところですが、そんな原資はありません。

唯一の保証人である父親は、資産は全て喪失していますし、姉妹も借入ができる様な状況でもありません。

セール＆リースバックをしたとしても、賃料を支払う余力さえもありません。

そうなると、自宅に認知の母親が住み続けるというのは、現実的に不可能だということになります。

この事実を確認できれば、大事なことは考え方を現実的に切り替えるということなのです。

不動産の任意売却を覚悟するしかないのが現実ですから、その手続きの中で、色々と考えることができます。

たとえば、できるだけ高く任意売却すれば、サービサーへ弁済した後の残金を手残しできるかもしれません。

また、引越し費用なども売却資金から確保できるでしょう。

さらに、不動産業としての仲介手数料など、合法的に手残し資金を確保することも可能になります。

さらに、所有している唯一の資産である不動産を処分する訳ですから、完全な無い袖は振れない状況となり、怖いものがないということになります。

債権者であるサービサーを恐れる必要がないということになりますから、弁済を停止することも可能なのです。

そもそも、高額の弁済を続ける必要はなかったと思います。

毎月１２万円のテナント収入の確保と両親が自宅に住むために、無理して２０万円という高額の弁済を続けるというのはバランスが悪すぎます。

弁済を停止すれば、毎月２０万円という資金を確保できるという意味ですから、躊躇する必要はありません。

姉妹は、弁済しなければ、サービサーが競売をしてくるかもしれず、それを回避するために弁済をされていたのかもしれません。

しかし、任意売却が可能な状況で、サービサーが競売を仕掛けてくるものなのでしょうか。

一般的に、競売の落札価格は、任意売却額より随分と低額になる傾向があります。

債権回収の専門家であるサービサーが、わざわざ競売という無駄な努力をして、せっかくの任意売却という好機を逃して、債権回収額を減少させるとは考えにくいでしょう。

実際、競売になって困るのはサービサーであり、交渉で競売を口にするのは、単なる脅し捉えるべきだといえます。



この事実に気づいた姉妹は、任意売却に取り組むことにされました。

その条件は、毎月２０万円の弁済を停止することで、サービサーも案外とすんなり同意してくれました。

さらに、任意売却後、無担保となった残債務は全額免除してくれることにもなりました。

ご両親は、姉妹のお姉さんが引き取ることになりましたが、環境は一気に改善に向かったといえます。

任意売却が終われば、あれほど翻弄されたサービサーから解放され、借金も消滅するのです。

この事実に、もっと早く取り組むべきだったといえるでしょう・・・。



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